宝马汽车4S店科技生活体验馆建设项目可行性研究报告

项目建设内容

浙江某集团有限公司根据实际战略规划，项目建设总占地面积约14400㎡（约21.6亩），主要构建物总建筑面积43200㎡，容积率3.0，绿化率15%。主要建设功能建筑包含宝马科技生活体验馆及产业孵化综合楼。

宝马科技生活体验馆拟建建筑基地面积3500㎡，共6层，规划主要功能区域包含：华晨宝马汽车与BMW进口车销售与维修，咖啡区，品茶区，多功能影视厅，宝马精品购物区，新能源汽车体验馆，宝马智联汽车体验馆，钣金竞技功能区，宝马产品销售与维修培训功能区。

产业孵化综合楼拟建建筑基地面积1387.5㎡，共16层，是集购物、娱乐、办公、产业孵化、培训、人才公寓为一体的综合商业配套。

项目拟建地址

杭州市钱塘新区下沙开发区文海北路与凌云街交接处。

图表1-1 项目拟建地址

建设工期

项目建设周期约为2年。

项目经营规模

预计项目建设后十年总收入将达到195.93亿元，可实现年销售收入195,932.89万元规模（十年平均），每年平均给政府带来税收约6,164.62万元（含所得税），具体核算指标参见附件：项目十年期营业收入一览表。

项目建设的必要性

项目的建设有利于推动杭州市汽车产业转型升级

进入新世纪以来，我国汽车产业快速发展，形成了种类齐全、配套完整的产业体系。整车研发能力明显增强，节能减排成效显著，质量水平稳步提高，中国品牌迅速成长，国际化发展能力逐步提升。特别是近年来在商用车和运动型多用途乘用车等细分市场形成了一定的竞争优势，新能源汽车发展取得重大进展，由培育期进入成长期。2018年，我国汽车产销分别为2780.9万辆和2808.1万辆，连续10年位居全球第一。

汽车产业不断发展壮大，在国民经济中的地位和作用持续增强，对推动经济增长、促进社会就业、改善民生福祉作出了突出贡献。汽车相关产业税收占全国税收比、从业人员占全国城镇就业人数比、汽车销售额占全国商品零售额比均连续多年超过10%。

与此同时，我国汽车产业大而不强的问题依然突出，表现在关键核心技术掌握不足，产业链条存在短板，创新体系仍需完善，国际品牌建设滞缓，企业实力亟待提升，产能过剩风险显现，商用车安全性能有待提高。巨大汽车保有量带来的能源、环保、交通等问题日益凸显。

随着能源革命和新材料、新一代信息技术的不断突破，汽车产品加快向新能源、轻量化、智能和网联的方向发展，汽车正从交通工具转变为大型移动智能终端、储能单元和数字空间，乘员、车辆、货物、运营平台与基础设施等实现智能互联和数据共享。

项目建成后将成为一个面向未来的高新技术汽车服务体验馆。配合“新能源+智能化驾控”的汽车体验，打造一个为汽车新技术的深度推广提供使用性和实时性数据的汽车科技生活体验馆。建设一个具有影响力的汽车文化汇聚和推广中心，提供汽车展示、咨询、销售、预定、信息反馈、市场调研、培训、行业研讨、零配件供应、售后维修保养服务等汽车销售全产业链一站式服务，推动杭州市汽车产业健康可持续发展，树立“未来汽车产业馆”的新里程碑。

项目的建设有利于建立一个完善的现代汽车流通体系

据资料显示，在汽车产业的利润中，制造业仅占 30%～40%，流通及售后服务领域占 60%～70%。而流通及售后服务包括售前、售中及售后服务各方面的内容，即：售前购车指导、上牌手续办理、汽车配件供应、售后维修、装饰美容、驾驶技术培训、信息网络建设以及汽车文化培育等。

图表2-1 汽车后市场产业关联图

浙江省是我国私人机动车发展最快的地区之一，汽车市场规模较大，但布局分散零乱，处于无序发展的状态。这不仅与我省汽车销售行业的发展不相适应，也与浙江省、杭州市经济发展不相协调。宝马汽车4S店科技生活体验馆建成后，经营面积将达到43200㎡，将会成为杭州市乃至浙江省规模较大、功能齐全、现代化、人性化的汽车体验、培训与交易市场。

钱塘新区已经汇聚了一批汽车研发、汽车配件生产、整车生产等汽车制造项目，但在流通及售后服务领域仍十分缺乏、亟待补充，以填补汽车全产业链发展空缺，促进钱塘新区汽车产业健康发展。项目规划建设华晨宝马汽车与BMW进口车销售与维修、咖啡区、品茶区、多功能影视厅、宝马精品购物区、新能源汽车体验馆、宝马智联汽车体验馆、钣金竞技功能区、宝马产品销售与维修培训功能区等多功能化区域，满足汽车消费群体需求，提高生活品质，为消费者提供一站式体验服务。相比只提供单一汽车销售与维修服务的传统4S店，对产业协调发展具备更显著的促进作用。

该项目的实施运营，将弥补钱塘新区、杭州市缺乏大型化、集聚型汽车体验馆的“空白”，而且凭借便捷的交通优势、经营优势及网络资源优势，把广大的消费者、配件供应商以及配套服务商紧密的联系在一起，形成集团化的经营优势，真正形成供、试、销、服一条龙配套体系，并建立完善成熟的经营格局，实现政府、厂商、消费者、市场经营者真正意义上的“四赢”。

项目的建设有利于促进杭州市第二、三产业协调发展

宝马汽车4S店科技生活体验馆的建成，将为钱塘新区增添新的标志性建筑，与区内现有的建筑风格既协调又有创新，新老建筑交相辉映，为杭州市城乡建设增添新活力，提高周边区域整体建筑品位，有利于提升杭州市第三产业的接待能力与档次。

国际化、信息化的汽车展示馆、汽车体验馆等设施的建设弥补了杭州市汽车体验销售领域配套功能的不足，全方位满足汽车文化爱好者的体验、消费需求，有效带动汽车研发、会展、娱乐、培训、餐饮等第二、三产业的发展，形成综合性的生态产业体系，推动区域经济的发展。

项目的建设有利于弥补杭州市技能型人才不足的现状

目前中国汽车行业人才队伍正在发生巨大变革，尤其是随着“新四化”（电动化、智能化、互联化、共享化）加速，对于人才队伍的建设要求也在不断提高。

在人才总量方面，当下汽车产业发展迅速，人才培养速度跟不上产业发展需要；人才短缺已经成为汽车行业的常态；现有人才总量与产业大国的现状不匹配，与产业强国的目标有差距。《制造业人才发展规划指南》中指出，我国节能与新能源汽车人才是17万，需求预测数据显示，2020年要达到85万，缺口有68万；2025年要达到120万，缺口有103万。

在人才流通性方面，根据汽车研究会近四年的行业对标数据统计，自2013年起，行业整体入职率以平均每年18%的速度下降，离职率逐年递增;至2017年，行业整体人员的离职率与入职率基本持平;在中国品牌乘用车及合资乘用车领域，四年来首次出现了行业整体人员的离职率高于入职率;相比2014年，2017年研发、工艺、销售领域的离职率分别增加50%、49%、35%。

整体而言，汽车行业的人才需求仍处于紧缺状态，且人才需求正在向专业化、跨界化调整。

项目建设后，将通过宝马产品销售与维修培训功能区、钣金竞技功能区等功能区域，每年为杭州市输送大批汽车领域专业优质人才、提升行业人才质量水平，吸引大量汽车领域专家学者、行业精英来杭州，打造汽车技术技能人才的培育交流基地。

项目的建设有利于满足人民群众日益增长的消费升级需求

中国特色社会主义初级阶段时期，1981年党的十一届六中全会中提出：我国社会的主要矛盾是人民日益增长的物质文化需要同落后的社会生产之间的矛盾；当前，中国特色社会主义进入新时代，2017年十九大报告中强调：我国社会现在的主要矛盾是人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。

2018年，杭州市深入贯彻党的十九大精神，坚持“稳中求进”工作总基调，牢固树立新发展理念，准确把握杭州发展的阶段性特征，全面实施“六大行动”，统筹抓好发展、改革、建设和民生各项工作，推动全市经济社会平稳健康发展。全年地区生产总值13509亿元，比上年增长6.7%。其中第一产业增加值306亿元，第二产业增加值4572亿元，第三产业增加值8632亿元，分别增长1.8%、5.8%和7.5%。全年社会消费品零售总额5715亿元，增长9.0%。全年全市全体居民人均可支配收入54348元，增长9.1%，扣除价格因素实际增长6.6%。其中城镇居民人均可支配收入61172元，增长8.7%；农村居民人均可支配收入33193元，增长9.2%。扣除价格因素，城乡居民收入实际增速分别为6.3%和6.7%。全年全市全体居民人均生活消费支出37369元，增长9.4%，扣除价格因素实际增长6.9%。其中城镇居民人均生活消费支出41615元，农村居民人均生活消费支出24203元，分别增长9.0%和10.1%，扣除价格因素分别增长6.5%和7.6%。

2019年是建国70周年，也是全面建成小康社会的关键之年，我国社会主要矛盾要求我们必须在继续推动发展的基础上着力解决好发展的不平衡不充分问题，更好满足人民在经济、政治、文化、社会、生态等方面日益增长的需要。

我国迎来了消费升级的窗口期，环境改善，人民群众敢消费、愿消费；收入提高，人民群众不仅要温饱，更要品质生活；消费者期待个性化、实现自我的社会认同，对商品和服务背后寄托多重情感需求。追求美好生活，要求更高的供需适配度是消费主权时代的特征。在消费升级的影响下，消费者的需求也在升级，选车的品位和审美也正在增长，对于豪华品牌的汽车需求量日益增加。

项目立足钱塘新区，辐射杭州全市及周边嘉兴、绍兴等城市，目标定位中上层的中产阶级人群及富有人群，除提供包括售前、售中及售后服务各方面的传统4S店服务内容外，融入汽车高新技术体验、完善的商业配套及汽车文化培育等，全方位充分满足消费者的高档品质需求。

项目的建设有利于促进杭州市地方经济的发展

项目建成后，将成为一个服务一流、规模领先、效益优良的综合性宝马汽车4S店科技生活体验馆。随着馆区规模化运营以及效益的不断增长，项目在GDP、税收、解决社会就业等方面的贡献也将不断加大，项目必将发展成为钱塘新区经济发展的支柱型产业之一。同时，本项目可带动物流运输、智能网联汽车、汽车5G应用等多个产业共同发展，其辐射效应、集群效应及规模效应，对地方经济整体的繁荣与增长都将起到广泛和深远的推动作用。

结论

宝马汽车4S店科技生活体验馆建设项目符合国家与杭州市产业结构调整政策的鼓励类项目范围，项目选定产品服务具有技术先进性，前瞻性，成熟性；工程方案可行，具有广阔的销售市场。项目正式建设运营，正常经营年份可实现总产值195.93亿元（十年期总额），年均产值195,932.89万元、年均总成本费用182,248.20万元、年均经营成本180,583.53万元、年均纳税6,164.62万元（含所得税）、年均利润总额10,026.77万元、年均上缴所得税2,506.69万元、年均税后利润7,520.08万元、总投资收益率20.05%、投资利税率32.38%、税后财务内部收益率18.02%、税前财务内部收益率23.73%、税后财务净现值FNPV（IC=12%）13,093.36万元、税前财务净现值FNPV（IC=12%）25,836.91万元、税后动态投资回收期9.52年、税前动态投资回收期7.94年、盈亏平衡点23.53%；有力地促进地方经济的发展，并符合当地投资标准与产值税收标准。同时能直接解决人员就业230人，间接带动就业上千人，社会效益显著。项目建设不仅是必要的，也是可行的。