南山区粤海街道嵘兴地块城市更新单元建设项目可行性研究报告

项目拟建地址

项目位于南山区粤海街道，临近深圳大学，处于大沙河创新走廊高新园区片区内。西邻城市次干道科技大道，南临规划城市次干道科发路（现状为支路），可便捷接入深南大道、沙河西路等城市、区域交通动脉。距前海中心约 5 公里，距宝安国际机场约 15 公里，区域位置良好，对外交通条件便利。

图表1-1 项目区域位置图

项目建设的必要性

优化产业结构，促进产业升级

通过城市更新和产业升级，依托大沙河创新走廊的支持，推动片区产业转型升级和高新技术发展；在深圳“四个难以为继”的大背景下，进行产业升级、发展成为高附加值产业才是企业发展的出路。

提升空间环境，塑造良好的城市形象

通过对项目的改造，改善空间环境，完善城市功能，增强产业空间承载力，提升区域竞争力，加快区域产业协调发展。

通过高规格的规划和建设、推进区域城市、产业及配套功能的完善；通过城市更新优化城市空间环境，提高土地集约利用和低碳生态发展，推进“大沙河创新走廊”建设，发挥辐射示范作用，以点带面，推动南山区高新技术产业的全面发展。

完善配套设施，提供良好的产业服务平台

通过对地块生产型配套（围绕项目产业方向，发展企业办公、技术研发和创业孵化）的完善，为科技企业发展、科技人才创业提供完善的服务。

项目建设的可行性

地方政策大力扶持支撑项目可行

1、深圳市通过改革创新促进产业转型升级

牢固树立创新发展、深圳质量的理念，更加突出规划统筹，推进空间规划与产业规划有机衔接，实现城市空间布局和功能结构优化；更加突出有扶有控、有保有压，以结构性、差别化的土地供给，引导空间资源向产业转型升级的重点方向、重点领域、重点行业和重点企业配置，限制、淘汰落后产能；更加突出节约集约，加大土地利用强度，促进优 质要素资源向产业基地和园区集聚，提高空间资源综合利用效益； 更加突出改革创新，着力在土地整备、二次开发利用、产业用地用房供给等方面取得新突破，释放产业发展空间，促进产业转型升级，以更少的空间资源消耗支撑更长时期、更高质量的产业发展。

2、深圳加快实施城市更新

2009 年 11 月，《深圳市城市更新办法》出台，目标是进一步完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，推进土地、能源、资源的节约和集约利用，促进经济和社会的可持续发展。办法规定了综合整治、功能改变和拆除重建等三类具体措施，为城市更新和产业转型升级提供了政策依据。

2012 年 1 月，《深圳市城市更新办法实施细则》出台，以推进实施《深圳市城市更新办法》，规划城市更新活动，建立规范、有序的城市更新长效机制。

2012 年 8 月，市政府召开了第五届六十三次常务会议，审议并原则通过《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》，措施中在加快城市更新历史用地处置、完善城市更新地价政策、强化城市更新实施管理等方面提出了一系列具体措施。

2015 年 8 月，深圳市规土委发布《城市更新单元规划审批操作规则》，明确了城市更新单元规划的审批职能分工，旨在规范流程、提高效率。

2016 年 11 月，深圳市规土委发布《深圳市城市更新“十三五”规划》，提出了“优化更新结构、提倡有机更新、加大配套及保障性住房供应”的理念。

2017 年 1 月，《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》强调：大幅提高城市更新项目的人才住房、保障性住房配建比例，鼓励轨道站点周边、符合条件的现状旧工业区调整规划功能用于建设人才住房、保障性住房。

本项目的建设是贯彻落实深圳市城市更新政策的重要表现。项目发展具备一定的制度支撑，面临良好的政策环境。

3、深圳市制定产业转型升级目标

当前，深圳正处于加快转变经济发展方式的关键时期，进一步创新土地利用方式，挖掘土地资源潜力，优化空间资源配置。保障重点产业发展的空间需求，是推进土地管理制度改革，提升土地节约集约利用水平的内在要求；是加快产业转型升级，构建以“高新软优”为特征的现代产业体系的迫切需要；是增强城市发展后劲，加快建设现代化国际化先进城市的必然选择，对打造科学发展的“深圳质量”，努力实现有质量的稳定增长、可持续的全面发展，具有重大意义。

本项目片区产业转型升级，发展互联网产业，提升土地利用价值，符合整个深圳发展战略，面临良好地发展机遇。

经济效益显著支撑项目可行

项目建设将为深圳市优化产业结构，创造就业机会、增加财政税收、活跃带动区域经济的发展发挥积极作用。项目总建筑面积约 3.53 万平方米，均为产业研发用房，除了产业链核心企业引入，如香港丽达集团有限公司等，以及产业配套电子商务平台，将引进中小民营企业 100 多家，将形成研发型高新技术产业基地和中小民营科技企业集群。

经预测，项目全部建成运营后，将聚集 100 多家中小型企业、3 家以上总部企业，创造 2 万个就业岗位，实现园区营业收入 25 亿元/年，总税收贡献 1.2 亿元/年，成为南山区高新技术产业的创新高地，进一步巩固和加强深圳市在互联网产业领域的领先位置，加强深港青年创新合作。

承办单位自身实力强劲支撑项目可行

某某公司成立于 1993 年，是致力于无线电监测与管理软件开发、系统集成及提供最终技术解决方案的国家级高新技术企业。公司拥有员工近 200 人，其中工程技术人员占70%，硕士学历以上人员超过 10%，拥有多名享受国务院特殊津贴专家顾问。

凭借强大的技术实力，某某公司自主开发了某某无线电智能管理操作系统（简称RIM）、无线电监测测向系统、无线电监测联网系统、无线电频率台站系统、无线电监测数据统计分析系统、电磁兼容分析系统、无线电管理信息综合平台系统和数字化宽带监测系统及新一代小型无线电监测定位站等硬件产品，最大程度满足了行业内无线电管理业务的需求，引领了无线电监测事业的走向。

经过多年的不懈努力和追求，某某已成长为无线电软件开发、系统集成提供商的领军品牌之一。秉承“科技为先、人才为源、以诚为本、以质取胜”的经营理念，某某立志打造中国无线电管理领域的旗舰品牌，为中国无线电管理事业的发展不懈努力。

随着某某实业的快速发展，现状规划区内生产空间已无法满足企业发展需求，某某实业现状已迁出，目前厂房空置，亟需进行更新改造。公司具有良好的大型建设项目的建设经验，是本项目顺利实施的有力保障。

发展定位

产业定位

依托周边成熟的高新技术和良好的深港创新合作优势，以信息技术为支撑，打造集基础服务和应用服务等为一体的互联网产业基地、深港青年创新创业领地。

功能定位

结合规划的产业发展定位及项目自身的发展的需求，建成后园区的主要功能包括：互联网企业总部、技术研发中心、移动互联网产业服务平台、 深港青年创业领地、公共服务平台等。

图表4-1 项目鸟瞰图效果图

发展目标

图表4-2 项目发展目标

打造互联网技术研发及应用的总部经济区

项目借助轨道站点的辐射带动作用，以互联网产业为引领，通过专家团队服务、国际技术转移、公共技术平台、资源整合服务等优惠政策，吸引类似阿里巴巴、淘宝、亚马逊等国内外知名互联网企业的总部进驻。

建设成深圳互联网技术及产品研发区

项目将依托互联网产业的发展需要，致力于互联网高端新技术的研发及互联网产品开发应用。包括互联网的硬件制造，包括数据存储、处理和传输的主机和网络通信设备等，软件开发以及互联网技术的应用包括用来搜集、存储、检索、分析、应用、评估信息的各种软件的应用。

目前，互联网行业的发展已经进入到一个新阶段，移动互联网技术的发展和运用日益成熟，传统互联网企业都已经开始自觉的运用移动互联网技术和概念拓展新业务和方向。

无论是传统企业还是互联网企业，想要发挥移动互联网的种种优势和潜力就必须掌握广泛的移动技术和技能，项目将重点研发HTML5、多平台/多架构应用开发工具、可穿戴设备、高精确度移动定位技术、新的 Wi-Fi 标准、高级移动用户体验设计、企业移动管理、智能对象、测量与监视工具、LTE 和 LTE-A等互联网热门移动技术。

所有上述移动技术在现有阶段都有着一定的理论和实践基础，未来在研发和企业运用的推动下，将成为各大企业机构在移动互联网时代的市场竞争中取得优势的重要保证。

打造互联网文化平台、推动互联网文化发展

基于互联网的文化产业新业态蓬勃发展，深刻地改变着文化产业的内在结构和人们的文化消费习惯。随着网络技术的不断发展和广泛应用，互联网成为新型的文化创作、生产、传播和消费的重要平台，网络文化成为承载价值观念、人文精神和生活方式的重要文化样态。

1、优化文化产业运作模式

对互联网用户而言，过去分裂的影视、戏剧、文学、动漫、游戏等领域，都具有同样的“娱乐”概念。正是在互联网用户娱乐消费的驱动下，文化产业单一运作模式被打破，跨界衍生成为常态，较活跃的游戏、电影、文学、动漫等细分领域率先融合，开展跨平台的业务合作，文化产业运作模式在创新融合中竭力实现产业价值的最大化。

2、强化文化品牌核心价值

互联网大数据不仅记录了用户的消费行为、分析出用户的文化消费偏好，这些数据还可以进一步推导出用户深层的文化心理。事实上，符合主流价值观的文化品牌才能得到大众的认可，那些具备全球影响力的文化品牌，需要更为精准的把握住用户的文化心理。

中国文化产业若想推出通行全球的文化品牌，需要依赖互联网搜集不同文化区域的用户数据。在这些大数据基础上，提炼普世的文化价值，再通过系列文化产品充分展示，持续跨界运作多元打造，强化文化品牌的全球影响力。

3、改变优秀IP的塑造过程

在文化品牌的塑造过程中，内容起着至关重要的作用，其具体展现形式便是版权(IP，Intellectual Property)。以 IP 为中心，集聚了大批拥有共同价值观的粉丝，在他们簇拥下，IP 跨界于文化产业各大领域，从不同角度讲故事，借不同类型的产品多方展现品牌形象。

在互联网作用下，未来国产优秀 IP 将诞生于全产业链布局的工程化打造过程中，并在高互动中不断强化粉丝粘性。

文化产业方方面面都能与互联网、移动互联网结合，结合的过程会产生新的用户消费习惯，会不断产生新的市场需求，也会产生一批新的伟大的公司。文化企业能与互联网、移动互联网结合，垂直打通各个文化产业环节，把文化产业做大，给用户带来各种各样好的理念，在这样的大背景下，本项目将积极引入互联网文化公司， 共同打造互联网文化平台，积极推进互联网文化发展，共同创造适合于移动互联网的新型文化产业生态。

搭建移动互联网产业服务平台

1、媒体互动平台

创新基地为推介创新产品及技术，创新基地园区必须配套合适场地作为新产品发布会的平台，以吸引媒体关注，增加曝光度，增强创新企业品牌影响力。

2、专业技术研发平台

为吸引技术人才入驻园区，园区必须配套相应优惠政策，为人才解决住宿、饮食这些基本问题，让工程技术人员专心于产品技术研发。

3、移动互联产业创业孵化平台

创业者及创新型公司往往缺乏公司管理运作经验，创新谷为创业者在市场、法务、财务及战略咨询方面提供整套的服务，需配套法律、人力资源及战略咨询类公司进驻。

4、可持续性发展支持平台

VC 往往在创新基地项目取得一定成绩后才追创新基地项目，跟创新基地内企业合作，洽谈投资，VC 的关注度即是企业资金的保证，如何引进高质量的创新企业，是吸引 VC关注的最重要因素。

5、金融评估融资平台

当创新基地形成其经济价值后，才能吸引机构投资者入驻，投资资金来让创新谷来进行管理，形成金融杠杆效应。此时创新基地的媒介渠道、技术创新、咨询服务及金融平台搭建完成，从而进入新的台阶，步入稳定运行持续增长的状态。

6、相关产业链商务发展平台

媒介展示的现代场馆及会议室；为入驻企业配套住宿、生活设施；吸引金融、服务咨询类企业进驻。

构建深港青年创新创业领地，推动两地科技创新发展

香港拥有良好的高等教育和科技研发基础，深圳是内地最具自主创新活力和科研成果转化能力的城市，已经形成完整的高科技产业集群。优势互补、合作共赢早已是深港两地各界的共识。

深港青年创新创业基地将从三个方向促进深港青年交流。一是让香港青年走进来，了解深圳和祖国的发展，增强香港青年对国家认知；二是吸引香港青年人才，依托粤港青年交流促进会以及前海青年工厂等平台吸引凝聚更多人才；三是共建常态化的交流机制，目前位于深圳市青年宫的深港青年交流中心也在积极建设中，可以与深圳香港青年交流促进会建立长期稳固的交流，在项目合作与开发上接纳深港青年领袖，调研深港青年需求，以及相互借鉴管理规划等经验，开展常态化的合作。

随着深港两地创新及科技合作日益密切，深港两地青年交流日益频繁，已成为深港合作的重要组成部分。为深化“深港创新圈”建设，促进两地技术和人才交流，支持两地青年创新创业，为青年人才提供发展空间，深港两地科技创新主管部门就共同推进深港青年创新创业基地建设达成共识。本项目支持配合基地服务机构在香港开展宣传推介工作，协助有意到内地施展才干的香港青年，充分发挥深港创新及科技合作优势，鼓励两地青年在粤港澳大湾区产业转型升级中创新创业。

建立公共服务平台

1、产品体验中心

在互联网发达的今天，产品体验中心应当结合网络对产品的展示、体验进行推广，产品体验中心是产品在线服务重要的组成部分，它为用户提供了真实且在线的产品体验、试用环境，提供“动画演示”、“功能体验”、“产品试用”三大功能。通过产品体验中心，用户可以在决定订购产品前，先对产品进行实际的操作，通过观看演示、体验与试用，加深对产品的了解。

2、科技创新公共服务平台

科技创新公共服务平台重点针对研发条件保障、产学研协同创新，以及自主创新成果产业化等科技创新过程中的瓶颈问题，提供有效的支持和服务。

3、人力资源公共服务平台

人力资源公共服务平台通过整合各种社会资源，促使人才、科技与其他要素的有机结合，形成开放、多元、功能完善的人才事业平台，并向国际范围延伸，以区域化促进国际化，以国际化带动区域化。

4、知识产权公共服务平台

知识产权公共服务平台为企事业单位知识产权创造、管理、实施和保护等提供一系列便捷高效的服务，解决知识产权利用和转化率低，知识产权保护机制以及中介服务体系不完善等“瓶颈”问题，提高高科技产业、支柱产业的核心竞争力。

提供战略性新型产业空间

根据当今世界知识经济、循环经济、低碳经济发展潮流，结合目前深圳市实际和我市产业发展规划的重点，本项目产业空间中提供部分产业空间用于支持战略性新型产业的发展，促进深圳市重点产业的发展，带动地区产业升级。

目录 1

第一章 总论 7

1.1 项目概况 7

1.1.1 项目名称 7

1.1.2 项目承办单位 7

1.1.3 项目拟建地址 7

1.1.4 项目建设规模及内容 8

1.1.5 项目投资估算及资金筹措 9

1.1.6 项目建设工期 10

1.2 可行性研究报告编制依据 10

1.3 可行性研究报告研究范围 11

1.4 可行性研究报告编制原则 11

1.5 结论和建议 12

1.5.1 结论性评价 12

1.5.2 建议 12

第二章 项目建设的背景与必要性 13

2.1 项目建设背景 13

2.2 项目建设的必要性 14

2.2.1 优化产业结构，促进产业升级 14

2.2.2 提升空间环境，塑造良好的城市形象 14

2.2.3 完善配套设施，提供良好的产业服务平台 14

2.3 项目建设的可行性 15

2.3.1 地方政策大力扶持支撑项目可行 15

2.3.2 经济效益显著支撑项目可行 16

2.3.3 承办单位自身实力强劲支撑项目可行 16

第三章 建设条件与选址分析 18

3.1 项目选址方案 18

3.1.1 项目选址的原则 18

3.1.2 选址方案的确定 18

3.2 项目建设条件分析 18

3.2.1 地理环境 18

3.2.2 周边环境条件 20

3.2.3 现状建设情况 21

3.2.4 道路交通条件 23

第四章 项目发展定位、目标与战略 24

4.1 发展定位 24

4.1.1 产业定位 24

4.1.2 功能定位 24

4.2 发展目标 24

4.2.1 打造互联网技术研发及应用的总部经济区 25

4.2.2 建设成深圳互联网技术及产品研发区 25

4.2.3 打造互联网文化平台、推动互联网文化发展 26

4.2.4 搭建移动互联网产业服务平台 27

4.2.5 构建深港青年创新创业领地，推动两地科技创新发展 28

4.2.6 建立公共服务平台 28

4.2.7 提供战略性新型产业空间 29

第五章 项目建设规模与内容 30

5.1 产业布局原则 30

5.2 产业空间配置比例 30

5.3 园区空间规划 32

5.3.1 规划布局及经济技术指标 32

5.3.2 主要建设内容 33

第六章 项目建设方案 35

6.1 设计依据和原则 35

6.1.1 编制依据 35

6.1.2 设计原则 35

6.2 结构设计方案 36

6.2.1 设计依据 36

6.2.2 结构设计 37

6.2.3 工程设计标准 37

6.2.4 自然条件: 37

6.2.5 设计荷载取值 37

6.2.6 主要结构材料: 38

6.2.7 地基及基础: 38

6.2.8 结构计算（计算时采用的软件） 38

6.3 公用及辅助工程 39

6.3.1 给排水设计方案 39

6.3.2 电力工程设计方案 41

6.3.3 通信工程设计方案 43

6.3.4 燃气工程设计方案 44

第七章 环境影响评价 46

7.1 环境评价依据及执行标准 46

7.1.1 环境质量标准 46

7.1.2 污染物排放标准 46

7.2 污染控制目标 46

7.3 施工期环境影响分析 47

7.3.1 施工期污染排放情况 47

7.3.2 施工期大气污染防治 47

7.3.3 施工期水污染防治 48

7.3.4 施工期噪声污染防治 49

7.3.5 固废环境保护措施分析 50

7.3.6 表土保护 51

7.4 营运期环境影响分析 51

7.4.1 营运期噪声污染防治 51

7.4.2 营运期大气污染防治 52

7.4.3 运营期固体废弃物防治 52

7.5 环境保护建议 52

7.6 环境影响评价结论 53

第八章 劳动安全卫生与消防 54

8.1 危害因素和危害程度分析 54

8.1.1 施工作业 54

8.1.2 用电设备 54

8.1.3 电磁辐射 54

8.1.4 室内空气质量 54

8.2 安全措施方案 55

8.3 消防设施 55

8.3.1 消防用水 56

8.3.2 消防设备 56

8.3.3 消防用电 56

第九章 循环经济与节能节水措施 57

9.1 编制依据 57

9.2 设计原则和基本要求 57

9.2.1 绿色设计原则 57

9.2.2 资源最佳利用原则 57

9.2.3 能源消耗最小原则 57

9.2.4 零污染原则 58

9.2.5 技术先进原则 58

9.2.6 加强控制管理，节约能源 58

9.3 绿色建筑设计措施 58

9.3.1 规划 58

9.3.2 建筑 59

9.3.3 结构 59

9.3.4 给排水 60

9.3.5 通风与空气调节 60

9.3.6 电气 60

9.4 节能措施 61

9.4.1 采取新的节能技术和新工艺 61

9.4.2 公用工程节能措施 61

9.4.3 建筑节能措施 62

9.4.4 其他节能措施 62

9.5 节水方案 62

9.5.1 雨水利用方案 62

9.5.2 节水措施 63

9.6 节能效果分析 63

第十章 组织机构与工程项目管理 64

10.1 组织机构 64

10.2 项目管理制度 64

第十一章 项目招标 67

11.1 项目招标 67

11.1.1 招标范围 67

11.1.2 招标工作机构人员组成 67

11.2 项目实施进度计划 68

第十二章 投资估算与资金筹措 69

12.1 投资估算范围依据 69

12.1.1 投资估算范围 69

12.1.2 投资估算参考范围 69

12.2 总投资估算 69

12.2.1 建设投资估算 69

12.2.2 项目总投资 71

12.3 项目资金筹措 71

12.4 资金使用和管理 71

第十三章 财务分析 72

13.1 基础数据与参数选取 72

13.2 编制依据 73

13.3 收入测算 73

13.3.1 预估说明 73

13.3.2 销售方式营业收入核算 74

13.3.3 出租方式营业收入核算 75

13.4 成本核算 75

13.5 利润核算 78

13.6 财务评价分析 79

13.7 偿债能力分析 85

13.7.1 销售方式 85

13.7.2 出租方式 86

13.8 评价结论 86

第十四章 项目风险预测和防范 87

14.1 工期风险 87

14.2 质量风险 87

第十五章 结论与建议 89

15.1 结论 89

15.2 建议 89