旧厂房及南侧地块单元规划项目可行性研究报告

项目建设背景

为切实推进广东省的旧城镇、旧厂房、旧村庄（以下简称“三旧”）改造工作，促进节约集约用地试点示范省建设，确保经济社会又好又快发展，广东省人民政府于2009年8月下发《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府[2009]78号）、2016年9月下发《关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府[2016]96号）等文件，要求各地充分认识推进“三旧”改造工作的重要性和紧迫性，科学规划、统筹推进“三旧”改造。

根据广东省国土资源厅《关于“三旧”改造实施工作有关事项的通知》（[2011]199号）、《关于深入推进“三旧”改造工作的实施意见》（[2018]3号）及省住建厅建规函《关于加强“三旧”改造规划实施工作的指导意见》（[2011]304号）等有关文件精神，对于尚未编制控制性详细规划的地块，要结合“三旧”改造规划和城市发展需要，加快编制三旧改造单元控制性详细规划。

某纺织有限公司旧厂房是普宁市“三旧”改造的重点区域，片区符合普宁市土地利用总体规划、城市总体规划及产业发展规划等规划的要求，“三旧”改造项目符合图标建库要求，改造地块权属清楚，片区改造后可有效推进科技园区转型升级，提高旧厂房经济利用价值，提高土地集约利用水平，落实市委、市政府加快“三旧”改造戓略部署，推进我市城市扩容提质工作，具有积极的社会经济意义。因此，为加快区域发展，落实加快推进“三旧”改造的戓略部署，满足建设需要，普宁市自然资源局会同普宁市科技工业园管委会依法按规定组细开展对本片区“三旧”地块及南侧地块的单元规划编制工作，对位于规划区的有关地块进行规划控制，有利于提高土地的利用率，达到节约集约用地，且可以起到以点带面，示范带动，全面推动普宁市“三旧”改造工作。

项目建设的必要性

活化城市传统商业中心区

商业综合体，是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。

海通国际城是以建筑群为基础，融合商业零售、公寓住宅、教育培训、综合服务四大核心功能于一体的“城中之城”（功能聚合、土地集约的城市经济聚集体）。

随着城市的无限蔓延，城市逐渐由单中心向多中心发展。在城市总体规划布局发展方向的位置上建设的商业综合体，作为城市职能的补充，满足周围人群的购物消费需求，可以带动周边其他相关产业发展以及相关服务设施的配置，加速城市副中心的形成。

塑造良好的景观环境和公共空间

商业综合体自身的集聚和高效连续的特点，在其周边可塑造良好的景观环境和公共空间，而这构成了城市绿化体系的有机组成部分，成为城市限定空间的重要要素。所以，一方面，商业综合体的绿化程度对于提高城市绿化率，改善城市大气环境、水环境等有着不可忽视的意义；另一方面，商业综合体的景观设计充分结合所处的地形地貌以及原有景观环境的优势，丰富商业综合体自身的建筑景观，又使其成为城市绿化系统的重要环节。

商业综合体对于人流的高度集聚性，要求设置宜人的室内室外公共活动空间，这也是城市景观系统的一部分，通过铺装、材质等方面的设计以及休息座椅、景观小品等设施的共享，将建筑的外部空间与城市环境有机结合起来，营造积极的外部公共空间，这也能够实现商业价值、景观品质和城市效应的共赢。

打造城市新名片

城市文脉是一个城市发展的重要根基，不同的城市正是由于城市实体或城市空间等显性因素和政治、宗教、习俗等隐性因素相互作用、相互影响，从而构成 了具有自身独特的城市文脉。城市文脉结构包括自然环境、城市建筑环境、地域文化和技术，其表现在空间形态的完整性、视觉观感的连贯性以及市民意向、生活方式的一致性等方面，这些要点提供了丰富的资源条件，也约束着商业综合体的建筑设计。置于不同城市之中的商业综合体的形式、特点等都与城市的整体文脉结构形成一定的联系，而且能够再现传统地域的特征将唤起人们对城市空间和建筑空间的感同身受，激发人们的环境认知和对旧传统的怀念。

另一方面，体量和规模庞大的商业综合体对城市空间界面和城市形象产生不可忽视的影响，给人的视觉感受是具有冲击性的，大量的人流聚集有利于塑造其成为代表城市的标志性要素，甚至成为城市的一张新的名片。

促进普宁市地方经济的发展

项目建成后，将成为一个规模一流、效益优良的城市商业综合体。随着项目规模化运营以及效益的不断增长，项目在GDP、税收、解决社会就业等方面的贡献也将不断加大。同时，本项目可带动新零售、家居建材等多个产业共同发展，其辐射效应、集群效应及规模效应，对地方经济整体的繁荣与增长都将起到广泛和深远的推动作用。

现状概况与条件分析

现状概况

1、区位

规划区位于普宁市科技工业园，具体范围东为科达路，西至龙石路，南临高埕村，北靠科展路。地块四周道路均已建成，规划区可通过普益大道快速连接潮惠高速，交通优势明显，区位优势显著。

2、土地利用和建设现状

规划区范围内主要为工业厂房用地，金池路北侧为某纺织有限公司所有，现有厂房多为多层建筑，建筑质量一般，该公司为一家集纺织、印染、制衣、洗水于一体的纺织企业；金池路南侧建有工业厂房一座，但未投入使用。

图表3-1 用地现状图

3、道路交通现状

规划区位于普宁市科技工业园，范围内道路包含城市次干路和城市支路。

（1）城市次干路：规划区西侧为龙石路（24米，不含道路退缩宽度），南侧为金池路（24米，不含道路退缩宽度），北侧为科展路（12米，不含道路退缩宽度）。目前科展路正处于铺设沥青等改造过程中，改造完成后将进一步提高片区周边道路质量。

（2）城市支路：规划区东侧为科达路（12米）。

发展条件分析

1、区位优势

规划区位于普宁市科技工业园，东临普益大道，西近潮惠高速，南临城西大道，交通体系完善，距离距普宁汽车总站约4公里，交通便利，发展前景和潜力大。且规划区周边有较为完善的公共服务设施，是普宁市重点发展区域，具有良好的城市开发基础。

2.“三旧”改造优势

2013年，为落实省委省政府《广东省促进粤东西北地区地级市城区扩容提质五年行动计划》的要求，揭阳市结合自身的发展需求，提出了城市“扩容提质”工程。重点是以行政区划调整为契机，实施“市区带动、县城优化、城镇辐射”三大工程，拉开城市框架，突出城市特色，提升城市基础设施、人文素质、生态文明，打造宜业宜居城镇群。

2016年，广东省人民政府为加快推进“三旧”改造工作，提升“三旧”改造水平，更好地发挥国土资源的基础性保障作用，颁发了《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府[2016]96号），要求省内各级地方政府执行。

2018年，揭阳市人民政府颁发了《揭阳市人民政府办公室关于深入推进“三旧”改造工作促进节约集约用地的实施意见》（揭府办[2018]90号），“实施意见”中明确提出“三旧改造工作必须坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻‘创新、协调、绿色、开放、共享’五大理念，以‘盘活存量建设用地，优化土地利用布局和产业布局，促进节约集约用地’为根本要求，进一步优化人居环境，促进产业发展，完善城市功能，提升城市品位”的要求。

“三旧”改造是破解用地供需矛盾、促进产业转型、统筹城乡发展的重大举措。通过“三旧”改造，可为大项目腾挪建设用地指标，完善城市内部设施配套，优化城市宜居环境，改善城市交通条件，为建设特色城市腾出发展空间。

规划区内金池路北侧范围已列入普宁市2019年度“三旧”改造计划。

3、教育配套分析

（1）与《普宁市中心城区基础教育学校基本建设专项规划（2017-2035）》衔接

现阶段城市的教育发展已成为影响片区开发建设条件的重要因素，本规划区位于科技工业园，处于普宁市的中心城区，有着丰厚的教育资源配套。

《普宁市中心城区基础教育学校基本建设专项规划（2017-2035）》于2019年8月21日经普宁市人民政府批准实施。根据该专项规划，规划区位于城西发展单元，现状周边有国贤学校（十二年制学校）、高埕小学、新寮小学、池尾中学，规划新建新寮学校（九年制学校），扩建高埕小学。

（2）规划区教育分析

本规划区规划人口约8638人。中学、小学按每1000人70个学位计算，需中学学位、小学学位各605个；幼儿园按每1000人36学位计算，需幼儿园学位约311个。

本次规划依据《普宁市加强城市住宅小区配套幼儿园建设和管理实施意见》的要求，于A01地块配套幼儿园一处；依据“三旧”改造相关配套政策，将提留用地A03地块规划为小学用地，办学规模不少于23班。

本次规划通过新增幼儿园和小学，进一步完善片区教育设施，使教育资源更为丰富均衡，为普宁教育事业做出贡献，为普宁的发展提供有力的人才保障。

图表3-3 规划区周边教育资源分布图

项目总投资

项目总投资估算为211,348.82万元。

图表12-6 项目投资估算一览表（单位：万元）

目录

第一章 总论

1.1 项目概况

1.1.1 项目名称

1.1.2 项目建设单位

1.1.3 项目拟建地址

1.1.4 项目建设性质

1.1.5 项目建设规模及内容

1.1.6 项目投资估算

1.2 可行性研究报告编制依据

1.3 可行性研究报告研究范围

1.4 可行性研究报告编制原则

1.5 结论和建议

1.5.1 结论性评价

1.5.2 建议

第二章 项目建设的背景与必要性

2.1 项目建设背景

2.2 项目建设的必要性

2.2.1 活化城市传统商业中心区

2.2.2 塑造良好的景观环境和公共空间

2.2.3 打造城市新名片

2.2.4 促进普宁市地方经济的发展

第三章 现状概况与条件分析

3.1 现状概况

3.2 发展条件分析

第四章 市场分析

4.1 城市商业综合体带动零售市场规模

4.2 投资环境分析

4.2.1 总体经济环境

4.2.2 固定资产投资

第五章 项目规划方案

5.1 目标定位

5.1.1 上层次规划

5.1.2 功能定位

5.1.3 规划目标

5.2 用地规划布局

5.2.1 规划布局

5.2.2 居住人口

5.2.3 停车位规划

第六章 项目建设方案

6.1 地块控制

6.1.1 编制依据

6.1.2 设计原则

6.1.3 开发容积率控制

6.1.4 建筑密度控制

6.1.5 绿地率控制

6.1.6 建筑高度控制

6.1.7 建筑后退红线控制

6.1.8 公共与市政设施

6.2 结构设计方案

6.2.1 设计依据

6.2.2 结构设计

6.2.3 工程设计标准

6.2.4 自然条件:

6.2.5 设计荷载取值

6.2.6 主要结构材料:

6.2.7 地基及基础:

6.2.8 结构计算（计算时采用的软件）

6.3 公用及辅助工程

6.3.1 道路交通规划

6.3.2 给水

6.3.3 排水

6.3.4 电力规划

6.3.5 燃气工程

6.3.6 环卫工程

第七章 环境影响评价

7.1 环境评价依据及执行标准

7.1.1 环境质量标准

7.1.2 污染物排放标准

7.2 污染控制目标

7.3 施工期环境影响分析

7.3.1 施工期污染排放情况

7.3.2 施工期大气污染防治

7.3.3 施工期水污染防治

7.3.4 施工期噪声污染防治

7.3.5 固废环境保护措施分析

7.3.6 表土保护

7.4 营运期环境影响分析

7.4.1 营运期噪声污染防治

7.4.2 营运期大气污染防治

7.4.3 运营期固体废弃物防治

7.5 环保工程规划

7.6 环境影响评价结论

第八章 劳动安全卫生与消防

8.1 危害因素和危害程度分析

8.1.1 施工作业

8.1.2 用电设备

8.1.3 电磁辐射

8.1.4 室内空气质量

8.2 安全措施方案

8.3 消防设施

8.3.1 消防用水

8.3.2 消防设备

8.3.3 消防用电

第九章 循环经济与节能节水措施

9.1 编制依据

9.2 设计原则和基本要求

9.2.1 绿色设计原则

9.2.2 资源最佳利用原则

9.2.3 能源消耗最小原则

9.2.4 零污染原则

9.2.5 技术先进原则

9.2.6 加强控制管理，节约能源

9.3 绿色建筑设计措施

9.3.1 规划

9.3.2 建筑

9.3.3 结构

9.3.4 给排水

9.3.5 通风与空气调节

9.3.6 电气

9.4 节能措施

9.4.1 采取新的节能技术和新工艺

9.4.2 公用工程节能措施

9.4.3 建筑节能措施

9.4.4 其他节能措施

9.5 节水方案

9.5.1 雨水利用方案

9.5.2 节水措施

9.6 节能效果分析

第十章 组织机构与工程项目管理

10.1 组织机构

10.2 项目管理制度

第十一章 项目招标

11.1 招标范围

11.2 招标工作机构人员组成

第十二章 项目投资估算

12.1 投资估算范围依据

12.1.1 投资估算范围

12.1.2 投资估算参考范围

12.2 总投资估算

12.2.1 地价

12.2.2 建安成本

12.2.3 资金成本

12.2.4 项目总投资

12.3 资金使用和管理

第十三章 财务分析

13.1 基础数据与参数选取

13.2 编制依据

13.3 收入测算

13.3.1 预估说明

13.3.2 销售收入核算

13.4 自持车库现金流

13.5 税费测算

13.6 财务评价分析

13.7 评价结论

第十四章 项目风险预测和防范

14.1 工期风险

14.2 质量风险

第十五章 结论与建议

15.1 结论

15.2 建议