项目建设内容
本项目拟对现有建筑物标准层及三、四、五层按照《旅游涉外饭店星级的划分及评定》（GB/T14308-2002）及《饭店星级的划分与评定》国内五星级酒店的要求进行酒店各项服务设备（硬件）的配备，并提供国内五星级标准的服务。也将建立五星级酒店要求的管理体系，酒店将制定员工手册、层级管理制度、质量控制制度、市场营销制度、物资采购制度、工作岗位说明书、工作程序说明书等一系列管理制度，并严格遵照执行。拟改建后申请升级为五星级酒店。
项目详细建设内容及规模见附表：酒店装饰预算
项目建设工期
工程建设工期为6个月。
项目投资估算
项目总投资规模约6,397.79万元。
其中：建设投资6,351.24万元（装饰工程、电气工程、水暖洁具安装工程等）；
建设期利息46.55万元；
铺底流动资金0万元。
项目资金筹措
项目投资总额约6,397.79万元。其中：
企业自筹2,597.79万元；
申请银行贷款3,800.00万元。
初步按照贷款六年，等额本息还款方式，年利率4.9%（五年以上银行贷款基准利率）进行预估。
项目建设的必要性
截止2018年末，铁岭市星级酒店依然严重不足，并处于供不应求的状态。铁岭某酒店是铁岭唯一一家四星级商务酒店，铁岭尚无五星级酒店。与国内同级同类城市相比，铁岭市区内的部分酒店服务业明显落后。酒店服务业落后的现状导致现有整体接待能力和服务水平不足，而这种不足直接导致大批境内外来往的商务人员和旅游者常常为获得满意的订房住宿大伤脑筋，从而大发感慨。作为投资环境的一个重要组成部分，这一情况已影响到铁岭市的经济发展和招商引资的力度，影响到铁岭市的城市形象和国际知名度，并已逐渐成为阻碍城市发展的一大瓶颈。随着经济的迅猛发展，铁岭的商务商贸活动会越来越多，专业型的商务客人也会逐渐增加。因此建设具有当地特色、满足高级商务客人需求的现代化、个性化、智能化的五星级商务酒店势在必行。
随着铁岭市经济的快速发展，招商引资和对外开发规模的不断扩大，铁岭市酒店服务业档次不高、接待能力不足的矛盾已日渐显露，已难以满足现有及长远发展需要。与此同时，伴随着铁岭市经济发展的需要，对高档次酒店，尤其是高标准的四、五星级酒店的需求却在与日俱增，其中蕴含的商机和潜力是巨大的，是不可预估的。
因此如何抢占市场先机，迅速开发并占领这部分细分市场已成为当务之急。鉴于以上市场需求分析，项目业主单位提出建设本项目的设想，即升级装修改造一座集旅游、商务、餐饮为一体的五星级商务酒店。
本项目酒店所要改造的现有建筑物为铁岭某酒店现有建筑，目前铁岭某酒店可供经营与使用建筑面积约22000㎡，内外部装修已破旧，无法充分发挥其价值。为了活化资产提高资产的利用价值，铁岭某酒店有限公司拟出资将现有建筑改造成五星级酒店标准，满足铁岭市旅游酒店市场的需求，同时使股东获得可观的收益。
在目前这样一个经济发展、地区开发的大环境、大背景下，铁岭某酒店装修改造工程项目的启动，可以说恰逢好时机，具有无限商机的发展空间。
是旅游业迅猛发展的需要
旅游业是人类社会与发展的标志，同时又是促进人类社会进步与发展的朝阳产业。《辽宁省旅游业发展“十三五”规划》提出，“十三五”时期，全省旅游产业发展的总体目标是：打造综合产业，建设旅游经济强省。到2020年，旅游总收入达到7000亿元，年均增长12.5%左右，旅游业增加值占全省GDP比重达到7%左右，成为全省战略性支柱产业，初步建成世界知名的生态休闲旅游目的地，成为全国旅游经济强省。在发展质量上，实现四大提升。一是旅游基础设施和公共服务配套日趋完善，旅游服务质量和游客满意度明显提升；二 是旅游开发建设、运营管理、宣传营销的市场化、国际化水平明显提升；三是旅游产业规模、效益、质量不断提升；四是旅游带动就业、促进扶贫、惠及民生、传承文化和保护生态的综合作用显著提升。
在辽宁省建成“世界知名生态休闲旅游目的地”的总体要求指导下，铁岭市旅游产业的地位和知名度大幅度提升，食、住、行、游、购、娱要素齐全的旅游产业体系，已经成为铁岭市经济新的增长点和发展最快的行业之一。铁岭某酒店及配套服务设施的装修改造，不仅能为旅游者提供舒适、安全的环境，还可借助互联网络，为旅游者提供更多的旅游服务和旅游接待信息，促使旅游信息交换更趋完善，加快与旅游相关的各个行业的对外开放步伐，满足旅游业迅猛发展的需要。
提高铁岭某酒店综合服务水平和质量的需要
改造后的铁岭某酒店拟引进现代化的先进管理模式，坚持以人为本的理念，所有硬件设施要最大限度地满足广大消费者的需求，留足后续发展的空间，打造一个全新的酒店业态，在硬件设施上和经营管理上达到国际先进水平，达五星标准，创国内一流。
是促进就业，维护社会稳定的需要
在中国未来很长时期内，解决庞大的人口就业压力是政府面临的最重要任务之一，随着农业生产技术水平的提高和农业机械的普遍运用，有大量农村劳动力从土地中解脱出来，常年有大量剩余劳动力外出务工、经商。随着产业结构调整和企业改革的深入推进，城镇又产生大量失业下岗工人，这已成为制约经济发展和影响社会稳定的首要问题。通过本项目的建设，可安排一批农村中具有一技之称长的劳动力和城镇下岗失业人员就业，对于促进铁岭经济发展和维护社会稳定均具有十分积极的意义。
由此可见，本项目的建设实施不仅将可以形成较大的生产规模，增加企业市场竞争能力，促进企业发展，而且通过项目的实施，可以满足城乡日益增长的消费升级需求，同时增加就业机会，并带动相关产业发展。
企业自身发展的需要
本项目的建设，不仅能弥补铁岭市没有五星级高端酒店的缺憾，美化市容、满足市场需求，同时更能提高公司营收能力，大幅度的提高企业经济效益，创造酒店品牌，使企业立足省内，面向国内，逐步与国际接轨，为铁岭市向区域中心城市迈进搭建平台。
综上所述，该项目符合国家新时期拉动内需改善民生的精神，项目建设解决了铁岭市高星级酒店的不足，可为消费者提供一个高档次的酒店服务需求，项目建设是必要和迫切的。
酒店运营模式
目标市场
参加各类会议、进行公务、商务活动，外省市来铁岭旅游的人员。具体可分为如下层次：
（1）团队：省内外旅行社（北京、上海、广州、浙江等）组织的团体客人。
（2）散客：省内外中档消费的商务、公务散客。
（3）铁岭市公务、商务客人。
（4）会议宴会客人：政府各职能部门、企事业单位及国内外各大中型企业。
经营内容
1、会议服务
为国际、国内不同规模的会议提供全方位、全过程服务。产品设计上考虑大、中、小会议中心。会议类型具体包括：商务会议、技术交流与推广会议、学术会议、政务会议、新闻发布会等形式。
2、客房服务
①为短期国际、国内游客服务（标准客房）；
②为短期国际、国内商务客人服务（标准客房）；
③为短期国际、国内政务人员服务（标准客房）；
④为短期国际、国内事务人员服务（标准客房）；
⑤为短期国际、国内政要服务（高级套房）。
3、餐饮服务
①为住店客户提供一体化餐饮服务；
②为过往客户提供特色性餐饮服务；
③经营主业：中餐、西餐、咖啡厅、大堂吧；
④特色经营：风味厅、食街等。
4、康体娱乐经营
①为住店客户提供一体化娱乐服务；
②为过往客户提供大众化娱乐服务；
③经营主业：健身、棋牌、桑拿浴等；
④根据市场变化开展新奇性、趣味性、品味性、刺激性的娱乐与健身服务。
5、其他服务
商务中心；金融服务；交通服务；旅游代理等。
销售渠道
直接渠道
（1）通过酒店销售部与存在消费意向的单位和个人通过签订消费协议、会员卡等方式自行销售住宿、餐饮、会议服务。
（2）通过与国内外旅行社合作，销售团队客人住宿、餐饮服务。
（3）通过与国内外会议会展展览公司合作，销售团队客人会议、餐饮、住宿服务。
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