“南方传媒广场”项目可行性研究报告

建设内容

项目占地面积7671平方米，拟建总建筑面积约161870.8万平方米，其中写字楼约105942平方米，配套商业约13725.6平方米(约5000平方米特色书店)。拟建地下5层，地上60层，主体建筑设计高度320米。项目由全球顶级设计单位美国JAHN/FGP担纲，联合5个国家和地区共15家顾问机构组建“设计梦之队”精心设计。设计方案灵感源自中国传统文化，秉承“文化之峰”的设计理念，旨在弘扬文化、传承文明、传播知识。建筑造型尤为独特，54.5米高的“山形”大堂，取意书山，书本厚度不一，堆叠至巅峰，形成宏伟的建筑入口门厅，视觉震撼，寓意“书山有路勤为径”。围绕书山这一主题，项目露台采用中国古典建筑中的台阶设计手法，取意“书籍是人类进步的阶梯”。项目建筑设计风格现代、简洁、大气，追求典雅、稳重、大方，具有高品质、高效率的特征。夜景设计与建筑语言高度统一，夜幕降临时为城市增添标志性光彩；41.5米高的顶部多退台空中花园，无遮挡城市景观尽收眼底。

项目定位为广州城市文化新标杆、粤港澳大湾区文化创意新高地和国际文化企业总部新集群。项目建成后，除出版集团、南方传媒进驻外，还将引进国内外知名文化相关企业进驻办公。项目配套有超大体量的复合型特色品牌书店，将打造“永不落幕的南国书香节”、“新年读书会”等系列文化活动，为广大群众提供丰富多彩的公共文化服务，将成为琶洲西区(全球智慧城市示范区)一颗璀璨的“文化明珠”，也将作为粤港澳大湾区文化教育交流中心的载体，全面推动三地文化教育的互利合作，打造粤港澳文化产业集聚平台，承担加快对接国内外文化市场、促进文化产业高质量发展的历史新使命。

主要结论

1.项目建设意义深远

2018年，习近平总书记对广东提出要实现“四个走在全国前列”、当好“两个重要窗口”的要求。站在新的历史起点上，广东在全国改革开放全局中肩负“两个重要窗口”的文化使命：既是向世界展示我国改革开放成就的重要窗口，也是国际社会观察我国改革开放的重要窗口。前一个窗口要求广东具有独特丰富的文化内涵，呈现改革开放的中国气派、中国形象；后一个窗口要求广东具备强大的文化吸引力和亲和力，展示改革开放的中国故事、中国精彩。

2019年，《粤港澳大湾区发展规划纲要》颁布，中央对粤港澳大湾区进行了纲领性的战略定位。粤港澳大湾区是继美国纽约湾区、美国旧金山湾区、日本东京湾区之后的世界第四大湾区，是新一轮改革开放的引擎，是国家建设世界级城市群和参与全球竞争的重要空间载体。广东省明确提出要抓住粤港澳大湾区建设重大历史机遇，建设全球区域文化中心城市，不仅要打造拥有跨区域、跨文化辐射力和影响力的知名文化设施，更要拥有通过文化产业发展形成的文化产品生产网络和促进人才、资本、技术、信息等高端资源吸附、流通的文化要素配置平台，还必须拥有吸引国际文化消费人群的文化消费体验空间，从而在文化产品的创作、生产、流通和消费领域发挥引领作用。从这个意义来说，粤港澳大湾区不仅要做中国参与世界经济贸易竞争的排头兵，湾区文化也必然要成为中国文化走向世界的先锋队——粤港澳大湾区9+2城市群，亟需树立一个新的文化地标，促进大湾区城市间的文化交流合作，增强文化认同和价值认同，营造开放、包容、创新的发展环境。城市的文化地标，不仅是城市精神的雕塑和名片，亦是文化、商业、地标建筑的有机结合体，它不但实现了现代化与传统文化、文化与商业、艺术价值与使用价值完美演绎，还重新诠释了经济全球化背景下的城市精神以及空间美学。

在此大背景下，项目作为出版集团、南方传媒认真贯彻落实习近平总书记对广东实现“四个走在全国前列”、当好“两个重要窗口”的要求，积极投身文化强省建设，推动企业高质量发展的重大举措和重要抓手，也是企业强化“速度、品质、规模、实力”的具体行动。项目背靠广东文化出版高地，可肩负这样的历史新使命。

2.项目建设条件良好

广州市政府高度重视琶洲西区的发展，2018年11月，广州市政府常务会议审议并通过了《琶洲地区发展规划纲要(2018-2035年)》。《纲要》包括琶洲地区的产业、综合交通和新型智能交通、基础设施与公共服务配套、城市更新、智慧城市等发展规划。深化琶洲地区产业整体布局，构建以互联网创新创业、会展全产业价值链、总部经济为主导的现代产业体系，推动产业融合发展。规划建设与产业需求匹配的综合交通，提升地区交通承载力，建立综合交通及智能公共交通服务体系等内容。同月，海珠区发改局发布《海珠区产业发展规划 (2018-2035)》，拟将琶洲打造成为粤港澳大湾区数字经济创新试验区，未来将打造成为互联网创新总部企业集群、国际交往中心新高地、若干专业服务基地、产业互联网创新社区。本项目地处琶洲西区核心地带，区域优势大，同时，项目是琶洲西区第二高地标。项目起点高，市场发展前景良好，综合收益能力强，投资风险低，且具有政府扶持的政策优势，除可获得良好经济效益外，更可成为海珠琶洲地区独一无二的高端文化创意产业中心，不仅可以弥补琶洲区域高端文化场所相对缺乏的不足，更好地满足市民日益增长的高雅文化消费需求；还有利于打造新的文化地标，提升城市文化形象，为广州地区实现文化大发展、大繁荣贡献一臂之力。

3.项目定位及功能明确

站在2019年第三季度的时间节点重新审视，先前按“具有国际水准的、华南地区领先的高品质超甲级写字楼”的产品标准定位，打造一流的国际文化标杆。项目拟引进国内外优秀企业总部进驻办公，主要服务于文化创意、媒体融合、金融、高科技与互联网、专业服务等企业。配套商业将经营特色品牌书店、文化用品、精品文具、生活艺术品、精品店与轻餐饮等。同时，将会利用多功能会议室与中庭等公共空间，定期举办系列文化活动——“微型南国书香节”、“出版文化展览”、“新书发布会”、“读书分享会”等项目定位和规划功能设计完全符合市场发展趋势。除此之外，根据项目建设的自身优势、市场需求现状和相关部门对项目的建设要求，项目定位还需进一步拔高，要朝着成为广州城市文化新标杆、粤港澳大湾区文化创意新高地和国际文化企业总部新集群的目标努力。

4.项目财务测算可行

结合现有项目定位、人材机涨价、各项设计新规实施及执行(涉及建筑、结构、幕墙、暖通、给排水、强电、弱电等专业)、绿建、基坑支护及结构选型不同、建造标准提升等要求，项目总投资估算为456,153万元，其中土地成本176,133万元(含土地、地下空间出让金)，建设开发成本280,653万元。在该总投资金额下，经对三种可行性的开发方案进行测算，三种方案的全投资税前IRR均在6.8%左右水平，自有资金税前IRR也在7%左右的水平，对比预期的投资回报率4.9%水平，项目无论考虑全自持或者部分销售，各方案经济效益均表现较好。

投资估算与融资方案

测算依据与假设

根据出版置业公司提供的项目的初步设计成果概算数据，项目总投资包括土地成本、工程建设其他费、建安工程费、期间费用、不可预见费，总金额为456,786万元。各项资金构成如下：

土地费用：含土地出让金、地下空间出让金及相关税费。

工程建设其他费：前期费用、工程勘察设计费、工程监理费、检验监测费、配套设施建设费等费用。

建安工程费：土方及基坑支护工程、土建工程、外立面工程、室内精装修工程、机电安装工程等分项工程费用。

期间费用：营销推广费(建设期间)、财务费用(建设期贷款利息)管理费用。

不可预见费：基本预备费、涨价预备费。

对比20161227版本由戴德梁行完成编制的定位策划报告(下称“原定位策划报告”)，项目投资估算34.73亿元，由于当时设计尚未招标，还没有设计方案，该投资估算主要依据的数据来源于历史经验数据及当时的市场情况，而初步设计概算主要依据的是初步设计文件及广东省2018综合定额及相关计价文件等，这一阶段设计方案及初步设计图纸已经确定，计价依据更充分，因而数据更准确，漏项较少。由于项目建筑面积增大、标准提升、国家建筑新规颁布、融资金额等因素影响，初步设计概算金额对比投资估算有较大增幅。综上所述，一是从纵向对比分析，设计概算与投资估算的差异主要是土地成本计列范围不同、建筑面积增加、建造标准提升、人材机涨价，计价依据变化、贷款利息增加、新建筑规范颁布实施(结构、消防等)、政府政策规费调整等原因所造成的，差异原因归结于不同编制阶段项目条件及规划、政府政策、计费范围、建造标准及投融资方式等不同，从而导致不同阶段投资额存在差异；二是从横向对比分析，本项目建安费造价水平与类似案例基本相当。

总投资测算对比说明

本次测算目的在于研究在既定概算投资金额下，项目财务表现是否可行。

对比原定位策划报告的投资估算数据与出版置业公司委托的工料测量师行——务腾公司提供的初步概算数据，主要区别有：

1.投资估算土地开发成本计列156,217万元，设计概算土地开发成本为176,134万元，增加金额为19,917万元。主要差异是投资估算仅计列计容面积土地出让金及相应契税，未计列地下室空间及地上梯屋合计面积约39,418平方米的出让金，根据广州市国土资源和规划委员会印发关于明确我市国有建设用地使用权出让金计收标准的通知(穗国土规划规字〔2018〕2号)计算这部分应缴纳土地出让金17,327万元；未计土地出让金分期付款利息1,879万元；少计契税521万元；未计土地使用税、印花税等约190万元。

2.投资估算工程建设其他费(前期费用+城市配套及其他费)计列16,785万元，设计概算工程建设其他费为24,045万元，同比增加金额为7,260万元。主要差异是城市配套费计费依据不同，由于政府政策规定调整，原投资估算按穗建城(1998)74号，仅计列2,210万元，设计概算按穗建规字〔2019〕3号计算，约为9,784万元，对比投资估算增加约7,574万元。

3.投资估算建安工程费(建安工程费+基础设施费)计列148,693万元，设计概算建安工程费为201,754万元，增加53,061万元。主要差异一是建筑面积变化，估算阶段项目建造面积为147,351平方米(地下面积为26,013平方米，地上面积为121,338平方米)，在概算阶段，地下室为满足项目规划指标(车位等)、排布设备房需要及提升项目整体品质，增加地下室面积约12,948平方米，地上部分则是根据设计和规范规定，增加梯屋及避难层面积约1,572平方米，概算阶段总建筑面积为161,871平方米，增加14,520平方米，按增加面积及概算单方造价测算，此项增加金额约14,233万元；二是计价定额标准变化，原投资估算执行广东省2010综合定额，但根据省住建厅发文(粤建市〔2019〕6号)，从2019年3月1日起，原广东省2010综合定额及概算定额停止执行，故本次设计概算按广东省2018综合定额执行。根据广联达专业公司测算，2018综合定额同比2010综合定额建筑专业造价水平增加3.69%，安装专业同比增加5.4%，经测算此项增加金额约8,000万元；三是钢结构(型钢)、钢筋及混凝土等主要材料涨价，其中型钢涨幅约为23%，钢筋涨幅约为31%，混凝土涨幅为70%，此项增加金额约6,826万元；四是地下室结构及地质差异，投资估算阶段按常规地质情况考虑，单方造价按4,537元/平方米计算，但鉴于本项目地质条件较复杂靠近珠江等因素，实际上采用连续墙结构方式进行设计，按设计概算相应地下室单方造价9,360元/平方米进行测算，此项增加金额约8，492万元；五是设计新规实施、建造标准提升、节能标准提高及其他人材机涨价等因素导致造价变动。估算是按造价顾问提供的2016年办公楼造价标准进行测算，但在设计概算阶段，随着国家《建筑高度大于250米民用建筑防火设计加强性技术要求(试行)》、《建筑结构可靠度设计统一标准》、《建筑防烟排烟系统技术标准》等设计新规颁发，项目建筑、结构、机电、消防等设计均须执行新规定，同时按政府规划要求项目也须行国家绿色建筑3星标准(目前国内最高标准)，上述变化导致钢筋增加、钢结构型钢量加大、混凝土量增加、防火材料等级提高、幕墙及入户门等级提高、楼梯增加、机电要求提高、隔墙及电房增加等，经测算相应增加金额约15,510万元。

4.投资估算期间费用计列9,059万元，设计概算期间费用为40,538万元，同比增加金额为31,479万元。主要差异一是估算未计列建设期营销费用，设计概算计列营销费用，此项增加金额约3,000万元；二是管理费计算基数和方法不同，估算按(建安费+土地成本)*3%计列，设计概算按(建安费+工程建设其他费+土地成本)*3%计列，增加金额约2,999万元；三是估算阶段原方案的自有资金比例较小，建设期贷款利息增多，本次同比减少11,578万元。

5.投资估算预备费计列16,538万元，设计概算预备费为14,316万元，同比减少金额为2，222万元。主要原因是预备费计算基数和比例不同，估算预备费按(建安费+土地成本+工程建设其他费)*6%计列，设计概算基本预备费按(建安费+工程建设其他费)*5%计列，涨价预备费按建安费*1.5%计列，经测算此项设计概算对比估算减少2,222万元。