项目投资环境分析
白云机场作为国内三大航空机场之一，2016年旅客全年吞吐量约6500万人，日均约17.8万人次，机场主干道全年车流量超出4000万车次，日均约11万辆次；停车场全年车流量约730万辆次，日均约2万辆次。
作为广州市的窗口形象，白云机场有必要进行优化停车设施、实现停车场设施设备现代化更新、提高运营管理服务水平等。在机场客流量、航班起降数持续增长，面对逐年快速增长客流及车辆的情况下，为广大旅客提供安全、舒适、优质的停车管理服务，一改以往停车入场慢、停车难、找车难、出场拥堵等难题。
国家发展改革委、交通运输部印发《关于推动交通提质增效提升供给服务能力的实施方案》的通知（发改基础[2016]1198号）：加快完善综合交通运输体系，增强交通对经济发展的支撑和引领作用，聚焦市场急需、群众关切、带动力强和影响持久的交通运输领域， 推动交通供给侧结构性调整，全面提升交通网络整体效率和服务水平，方便大众出行，降低物流成本，提高交通发展质量和效益，引导消费升级并释放新需求，形成发展新动力。
因此，项目投资环境十分良好。
市场需求分析
项目地理位置分析
广州白云国际机场建于2000年08月，是位于广东省省会广州市的一座大型民用机场，国内三大航空机场之一，于2004年08月05日正式启用，地处广州市白云区人和镇和花都区新华街道、花东镇交界处，往返机场有机场高速直达。
白云国际机场目前拥有3条跑道和1座航站楼，远期规划为5条跑道和3座航站楼。2016年，白云国际机场旅客吞吐量5978万人次、货邮吞吐量165万吨 。目前已开通国际及地区航线136条，每天1000多个航班通达亚、非、欧、北美和大洋洲五大洲共207个目的地。
项目现状分析
委托运营区域的现状概况
T1航站楼目前正在运营使用的停车场为P1（含P1国际到达接客点）、P2（南出发停车场）、P3（停车楼）、P4（北停车场）、P5（包括已投入使用的停车区及在建区域）及东三指廊停车场共5个露天停车场和1座室内停车楼，各停车场（楼）总面积约197960.00平方米，提供车位约5526个，各停车场使用的管理系统主要为单一的现金收费系统；出租车调度场位于机场北工作区，总面积约13000.00平方米，可容纳约600辆出租车。
2017年，白云机场计划将东南、西南工作区作为封闭式管理工作区域，并且在东南工作区建设2个职工停车场（节假日高峰期将作为应急备用停车场供旅客使用）。
2018年2月，白云机场T2航站楼投入使用，GTC交通中心停车楼、出租车站点、客运站及室外停车场将提供超过5000个停车位及公共交通站点供旅客使用；另外，白云机场计划在机场周边建设远距离停车场，以满足日益增长的客流量及停车需求。
委托运营后，广州白云国际机场按委托运营要求运营停车总面积约485903.40平方米，提供停车位约11409个。
停车场管理系统独立运作，难以统一管理
原停车场管理系统2004年投入使用，早已超过原设计使用年限，主要存在问题包括设备陈旧且故障率高，各个系统独立运作未能统一管控，单一的人工收费方式效率低，用户寻车困难效率低。
项目投资方式分析
项目运作模式
运作模式选择
本项目属于白云机场将现有及在建停车场的智慧停车管理系统建设和部分停车场运营管理权委托给合作方，从新建内容投资规模和项目范围内停车场既往经营情况来看，项目经营收费完全能够覆盖项目投资成本和运营维护成本，推荐采用附加投资建设和人员接收条件的委托运营（O&M），即股份公司将项目设计、投融资、建设等全部委托合作方，在合作期限内（本项目为5年），授予合作方运营停车服务及相关增值服务（不含广告运营），合作方在此运营服务范围之外开拓新的服务的，须取得股份公司审批同意方可开展。
在此模式下，股份公司对合作范围内的停车场财务进行独立核算，合作方按合作协议约定获得回报。
投资结构与融资安排
本项目建设投资初步估算为3340万元，由合作方自有资金全额出资作为采购合作方的先决条件，故不计取建设期贷款利息。运营维护成本由合作方承担。
资产权属
本项目拟通过招标方式选择具有相应资质及大型停车场经营管理经验的合作方，中标人提供设施建设施工及运营维护服务等，形成项目资产包括：
（1）本项目工程设施的所有权和利益，包括：①保安及收费岗亭等临时构筑物；②与停车场管理系统相关的设备、工具、办公用品、器材、车辆、计算机软件等；③所有零备件和配件、原材料等。
（2）与项目相关土地所有权及使用权。
（3）与项目相关的经营数据、运营手册、运营记录、维修记录、移交记录、设计图纸、财务账目与凭证、说明书、文件、管理制度、规范规程、计算机管理程序和其他资料，以使后续运营者能够直接接手进行相关设施的运营。
对于项目的土地、机械设备、运营维护资料等三类资产，其权属界定为：
（1）本项目的土地及停车场建筑物、构筑物由股份公司提供，因此合作方不享有项目的土地使用权，股份公司仅是将相应的土地提供给合作方使用，合作方除了不能享有相应的土地使用权，也无法标记对项目地上建构筑物的权属。合作方投资建设形成项目设施固定资产应属股份公司所有，合作方仅在合作期内拥有该等固定资产的使用权和经营权。
（2）与土地及地上建构筑物没有关联的新购置类机械设备，则其产权可以清晰界定，按照“谁投资谁拥有”原则由合作方投资形成，合作方在项目合作期内拥有本项目所配置的设备设施资产所有权。
（3）进入合作期，设施（含停车场原有保留设施）由合作方运营维护和管理。项目相关设施和设备的更新、维护、升级改造费用由合作方承担，形成的项目资产亦应属于合作方。
（4）与项目相关的经营资料、运营记录等数据涉及公共设施安全防范，股份公司在合作期内拥有相关数据的所有权及使用权，合作方在股份公司监管下拥有使用权。
（5）合作期满后，合作方应按照合作协议约定的移交范围、移交标准和移交程序等将所有项目设施资产全部无偿移交给股份公司。
项目总投资分析
本项目建设投资估算为：项目（静态）投资估算3340万元，其中智慧停车场软件费262万元，智慧停车场设备材料费2092万元，智慧停车场服务费739万元，项目准备金247万元。
运营期5年
项目经营成本
总成本费用包括人员工资、社会保险和按规定提取的福利费、清洁卫生费用、绿化养护费用、T1航站楼公共设备设施日常运行维护费用及能耗、T2航站楼公共设备设施日常运行维护费用及能耗、行政办公费、公共保险费用、秩序维护费用、服装费用、不可预见费等。
估算结果详见下表：
运营期“5+3”年
项目经营成本
总成本费用包括人员工资、社会保险和按规定提取的福利费、清洁卫生费用、绿化养护费用、T1航站楼公共设备设施日常运行维护费用及能耗、T2航站楼公共设备设施日常运行维护费用及能耗、行政办公费、公共保险费用、秩序维护费用、服装费用、不可预见费等。
估算结果详见下表：
运营范围和内容
为便于股份公司对合作的监督，拟将合作范围限制在停车场范围内停车场运营管理服务及与停车管理相关的延伸增值服务的范围内。具体合作范围如下：
停车管理服务
需按照“以人为本，服务至上”的服务理念，为旅客提供“安全、便捷、物有所值”的服务。
保洁服务
需提供24小时全天候不间断巡回保洁服务，提升环境管理质量，营造宜人环境。
场地及设施设备的维修维护
包括对停车场场地、智慧停车系统及其控制系统、火灾消防与监控系统、通风系统、排水系统和照明系统等相关设施的维修维护。场地、智慧停车系统及其他相关设施设备必须有效及时的维护和操作，以确保停车楼及停车场内所有设备的安全运行。
公共安全管理要求
须在停车场关键位置按照人脸识别系统和监控设备，监控设备和停车设备采集的公民个人信息、机动车的牌号、图像、进出场时间等信息，应与公安机关交通管理部门联网，实时向公安机关交通管理部门传送进出场机动车的图像等信息数据。
基于互联网的停车增值服务
（1）车位实时显示及预订服务
（2）车辆代管+美容预约服务
（3）VIP车位智能停车锁预定服务
充电桩运营服务
按照广州市有关规定，由股份公司负责在停车场内选址，由合作方负责投资并运营。
便民服务
（1）洗车美容及汽车救援服务
（2）车辆租赁服务
（3）旅客便利服务，如：
①设立停车场便利店，为停放车后等待的业主提供便利服务。
②设置便民服务点，有偿提供车胎充气、搭电等简易物品
③户外停车场洗手间升级
④礼宾服务
⑤物品的代保管和邮寄
（4）代客泊车服务
上述范围内，第1项~第4项为普通停车运营管理，其服务费已包含在停车收费里，第5项~第7项为增值服务，在停车收费以外另行收取费用。
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