山东•半岛田园综合体项目可行性研究报告

项目总征地面积

项目总占地面积约5018亩(胶北1352亩；里岔3666亩)，分两期进行建设其中：

一期建设内容：

1、高效设施种养结合生产示范区

智能化育苗工厂1500亩。(其中里岔1000亩，胶北500亩。)

二期建设内容：

1、高效设施种养结合生产示范区

(1)智能化育苗工厂：2000亩；

(2)双拱双膜智慧大棚生产区：800亩；

(3)高效设施果蔬生产区：240亩；

(4)富硒果蔬采摘园：250亩；

2、特色农旅康养度假区

(1)艺创民宿体验区：100亩；

(2)生态木屋康养区：80亩；

(3)公共配套服务设施：48亩；

建设工期

项目总体建设工期为2年。实施进度安排如下：

项目一期建设2020年09月-2021年09月

项目二期建设2021年10月-2022年09月

项目生产规模

本项目一期计划生产营业规模：

里岔板块规划建设大樱桃育苗种植基地1000亩，育苗51.5余万株(其中SSA超细纺锤形大樱桃苗木育苗35万株，700株/亩，种植500亩；丛生形大樱桃苗木育苗16.5万株，330株/亩，种植500亩)。

一期产值预估：

2021年大樱桃育苗种植基地，组培嫁接成本约463.5万元，种植成本约250万元，2021年预计产值2000万。

2022年大樱桃育苗种植基地，组培嫁接成本约463.5万元，种植成本约130万元，2022年预计产值5000万。

项目建设的可行性

项目政策具备可行性

党的十九大提出实施乡村振兴战略，将“乡村振兴战略”列为“决胜全面建成小康社会，开启全面建设社会主义现代化国家新征程”重大的战略部署。2018年中央1号文件对实施乡村振兴战略作出了顶层设计，强调要坚持农业农村优先发展，坚持质量兴农、绿色兴农，加快农业由增产向提质转变，加快推进农业农村现代化，走中国特色社会主义乡村振兴道路。

2017年中央1号文件首次把“田园综合体”作为乡村新型产业发展的亮点措施提出，则是顺应农业农村发展趋势和历史性变化，反映城乡一体化和农业现代化的客观要求，是实现乡村现代化和新型城镇化联动发展的新模式，是培育和转换农业农村发展新动能的新路径，契合乡村振兴战略的发展要求。

山东省作为农业大省，目前规模化开展乡村旅游的村庄约3332个，乡村旅游经营户达7.8万户，“中国乡村旅游模范村”数量居中国第一位，具有良好的田园综合体建设基础。《山东省发布2019年田园综合体建设的通知》通知指出，按照乡村振兴战略“五大振兴”要求，进一步突出规划引领，统筹推进。把田园综合体建设与乡村振兴齐鲁样板示范区、高标准农田建设、现代农业产业园区、农业产业强镇，以及农村人居环境整治和美丽乡村建设等有机结合，充分发挥综合示范效益。结合通知内容山东省连续发布了《田园综合体建设规范总则》、《田园综合体建设规范规划编制指南》、《田园社区建设规范》、《乡村创业创新服务平台建设规范》4项地方标准，确定了山东田园综合体建设需具备的基础设施、运行体系、产业体系、经营体系、生态体系、服务体系六大基本要素和农业产业区、生活居住区、文化景观区、休闲聚集区、公共服务区五大功能区，还提出了田园综合体规划编制、乡村“双创”平台建设、新型农村社区建设的基本要求，以“标准化”指导田园综合体建设，用标准支撑、引领各项工作，使田园综合体具有更高质量和水平，打造乡村振兴“齐鲁样板”。

项目属于国家、各省市大力支持、促进、推动、引导、发展的现代农业领域，同时，本项目不属于《关于进一步加强产业政策和信贷政策协调配合控制信贷风险有关问题的通知》(发改产业[2004]746号)“禁止类”和“限制类”，亦不属于《产业结构调整指导目录(2019年本)》规定的“限制类”和“淘汰类”中所列各条款。

因此，本项目符合国家产业政策要求，在产业政策上具备可行性。

项目运营模式可行

1、观光农业旅游项目的出现是后工业文明社会渴望已久的同归自然的旅游主题。

今天，已拥有了辉煌工业文明的后工业社会，却正在失去与自然的和谐相依：熙攘的城市、忙碌的身影、林立的高楼大厦疏远了人与自然、人与人的距离，紧张、烦躁压迫着现代人的神经，于是“生态热”、“休闲热”成为都市人的追求和渴望，而与此强烈对照的乡村田园扑面而来的泥土气息与花香、一望无垠的大地、纯朴的农民、清新的绿色食品则构成了一种强烈的诱惑。另外，目前我国城市居民与农村的千丝万缕的血缘联系，加之过去“上山下乡”的历史经历，寻根的潜意识驱使他们寻找一个恰当的时机与方式重新体验过去生活。

2、高效益的观光农业，为我国传统农业的现代化提供了一条可持续发展的途径。农业是我国国民经济的命脉，发展农业是我国的国策。观光农业改变了我国传统农业仅仅专注于土地本身的大耕作农业的单一经营思想，把发展的思路拓展到关注人-地-人和谐共存的更广阔的背景之中，这也正好契合了长期以来农民渴望脱贫致富的愿望。可以预见，基于“天时、地利、人和”的新型观光农业，将成为我国传统农业向高精尖、高附加值深度开发转移的农业现代化主流方向之。

3、观光农业旅游开发是国家宏观经济调整时期社会资金寻求新投资领域的必然选择，并将成为新的经济增长点。近年来经济界人士普遍寄予厚望的汽车、城市房地产，由于远超越了现阶段大众的经济承受力，加之缺乏相应的金融政策的支持，虽然短暂火爆，但终归有价无市。而观光农业旅游却由于其开发项目的农业特色，直接受到国家投资政策倾斜优惠。城市周边农村地带正是基于这种地缘加血缘的优势，吸引了大批投资者纷纷进入。

生产技术可行

项目利用“物联网、人工智能、大数据”技术与农业生产经营相结合，为项目提供业界领先的“智慧农业”解决方案，促进农产品安全与品质提升，帮助项目最大化土地产值与利润。实时监测空气温湿度、光照、降雨量、风速、风向、大气压力、气体浓度等数据，并通过设定相关报警阈值，实现即时报警，精准控制种植环境指标根据卫星数据，系统可预报未来72小时气象，24小时极端天气、降水概率、大风等异常气象预警，及时做好防灾防险准备，同时与中国农业大学、美国华盛顿州立大学、等科研院校、机构有广泛、紧密的联系，是项目发展的技术依托单位。

经济效益显著支撑项目可行

山东•半岛田园综合体项目最终目的是发展胶州地区农业产业化发展，带动当地农村经济发展。项目总投资42,594.34万元，其中，建设投资38,594.34万元，流动资金4,000.00万元。

项目正式试运营，正常经营年份可实现年均产值18,400.00万元、年均总成本费用10,508.91万元、年均经营成本9,091.00万元、年均利润总额7,812.55万元、总投资收益率18.34%、财务内部收益率15.65%、财务净现值FNPV(ic=8%)22,212.10万元、投资回收期6.07年(含建设期)、盈亏平衡点20.91%；有力地促进地方经济的发展，并符合当地投资标准与产值税收标准。同时能直接解决人员就业几百人，间接解决就业上万人，社会效益显著。项目建设不仅是必要的,也是可行的。

以上数据表明，项目在为企业创造利润的同时，还可带动当地产业，项目在财务上具有较好的盈利能力和抗风险能力，因此，项目从经济效益角度看是可行的。

市场预测分析

2019年，我国主要粮食作物来看，在考虑土地成本的情况下，我国主要粮作物基本处于微利及亏损状态，在不考虑土地成本的情况下，稻谷盈利最高，单亩盈利可达到363.9元，玉米最低，只有104.6元。除此之外，各粮食作物还有粮食直补、地力保护补贴、良种补贴等，合计在100-200元不等，不同区域也不一样。考虑补贴之后，不考虑土地成本，稻谷建构400-500元/亩的利润，小麦有300-400元/亩的利润，而玉米和大豆约有200-300元/亩的利润。

图表3-22019年我国主要粮食作物种植效益情况(元/亩)

再考虑到，规模化经营当前可以获得更多的政府补贴，以及更低的生产成本 (主要体现在更低的人工成本、更低的生产资料投入)，且一般还可以获得更高的产量和销售价格。从2019年7-8月份山东玉米规模化种植的调研情况来看，其生产成本(不含土地成本)约627元/亩，而山东地区的玉米平均种植成本约673元/亩。

正常来看，通过规模化的经营带来的成本节约、增收和补贴增加，种植环节可带来效益增加约100-200元/亩，则规模化经营稻谷利润则在500-700元/亩

的利润，小麦有400-600元/亩的利润，而玉米和大豆约有300-500元/亩的利润。在我国东北地区多一年一季，黄淮海及长江中下游地区多一年两熟，海南、广东等少数地区一年三熟，简单测算，一亩地可产生种植利润800-1200元。这其中的利润将在拥有承包权的农户和进行土地规模化经营的公司之间进行分配。根据我们的研究，进行土地全程托管服务，可获得100元以上的每亩利润，而进行土地流转的集中经营，则每亩可获得200元以上的每亩利润。由此测算，按照13.64亿亩的面积来计算，我国土地规模化经营的市场利润空间将有1300-2600亿元，市场空间极大。