桑给巴尔丰巴工业园区建设项目可行性研究报告

项目背景与发起缘由

桑给巴尔岛产业背景

桑给巴尔岛由两座主要岛屿安古迦岛（Unguja）和奔巴岛（Pemba），桑给巴尔城在安古迦岛上，桑给巴尔主要是指桑给巴尔城。桑给巴尔岛是世界上最美的岛屿之一，它像一颗璀璨的宝石一样镶在印度洋宁静水面上。

桑给巴尔由临近的20多个小岛组成，原来是非洲的一个独立的国家，1964年加入坦桑尼亚，在印度洋西部，奔巴西的西南面，岛上以出产丁香闻名世界，占世界丁香销售量的4/5，素有“世界最香之地”和“香岛”之称，是非洲著名的旅游胜地。

针对桑给巴尔岛产业情况而言，经济来源主要是香料制造业和旅游业，同时桑吉巴是坦桑尼亚的贸易中心，拥有重要的转口贸易。现在岛上经济依赖农业和渔业。

项目发起缘由

桑给巴尔投资促进局与威海某供应链管理有限公司正是在这一产业背景下选择成立合资公司构建《桑给巴尔丰巴工业园区建设项目》（以下简称“项目”），项目的发展目标是：以现有101公顷土地为龙头和核心区域，借力桑给巴尔投资促进局与威海某供应链管理有限公司的强大实力，以香料、海鲜（初、深、精加工）全球贸易为核心点，通过资源整合、政策引导和政府扶持，建立一个南非地区真正的、可行的、具有现代化规模效益的、最具特点的、最具影响力、最具贡献的香料、海鲜国际贸易全产业链一站式服务的产业园项目。

项目总征地面积

项目总占地面积约101公顷，主要建设“一核心、四区域”四个功能区域：

图表1-1项目功能区域诠释图

图表1-2项目总体规划鸟瞰图

主要构建物规划

项目计划总用地面积1,010,000.05平方米，总建筑面积625,190.03平方米（含物流广场等不计容积面积），综合容积率1.47，建筑系数39.90%，绿地率≧15%（占用拿地规划内道路），其中：

（a）香料、海鲜产品服务区

香料、海鲜产品服务区主要涵盖香料出口加工工厂、海鲜出口加工工厂、其他出口加工区、海鲜产品保鲜区：

1、香料出口加工工厂：占地面积54,540.00㎡，建筑面积54,540.00㎡，共计六栋，层高8.5米；

2、海鲜出口加工工厂：占地面积54,540.00㎡，建筑面积54,540.00㎡，共计六栋，层高8.5米；

3、其他出口加工区：占地面积68,175.00㎡，建筑面积68,175.00㎡，共计十二栋，层高8.5米；

4、海鲜产品保鲜区：占地面积22,725.00㎡，建筑面积22,725.00㎡，共计三栋，层高8.5米；

（b）综合服务区

综合服务区主要涵盖综合服务大楼、海关申报与清关大楼、保税物流一区、保税物流二区、消防局：

1、综合服务大楼：占地面积10,605.00㎡，建筑面积128,850.76㎡，十八层裙楼，一到五层10,605.00㎡/每层，六到十八层5,832.75平方米/每层；

2、海关申报与清关大楼：占地面积7,070.00㎡，建筑面积60,802.00㎡，十层裙楼，一致三层7,070.00平米/每层，四到十层每层5,656.00平方米/每层;

3、保税物流一区：占地面积65,650.00㎡，建筑面积65,650.00㎡，共计四栋，层高8.5米；

4、保税物流二区：占地面积52,520.00㎡，建筑面积52,520.00㎡，共计五栋，层高8.5米；

5、消防局：占地面积6,565.00㎡，建筑面积19,695.00㎡，三层，钢混结构。

（c）物流区（不计容积与建筑密度）

物流区主要包含海关检查区、口岸物流区、集卡停车区：

1、海关检查区：占地面积50,500.00㎡；

2、口岸物流区：占地面积141,400.01㎡；

3、集卡停车区：占地面积30,300.00㎡。

（d）生活配套区

生活配套区包含休闲生活大楼、医疗保健大楼：

1、休闲生活大楼：占地面积48,480.00㎡，建筑面积581,760.03㎡，十二层，玻璃幕墙结构；

2、医疗保健：占地面积12,120.00㎡，建筑面积60,600.00㎡，五层，玻璃幕墙结构。

智慧产业园区规划建设总体思路

园区建设目标、思路、策略及依据

园区建设目标

以桑给巴尔国际贸易产业发展方向为依据，借中国、东盟、南非、坦桑尼亚等国际贸易产业高速发展的机遇，以智慧产业园带动地方经济的发展，并最终完成公司的战略目标。

园区建设思路

在详细的现状调研的基础上，重点解决交通组织、用地布局、设施支撑等方面的问题，进行规划方案设计。在园区规划方案的基础上，根据未来业务的需要，合理完善各类设施。

园区建设策略

（1）道路交通策略

进行合理的物流量预测，建立便捷畅通的道路组织，形成快捷的货运系统，实现“高效物流”。

（2）土地开发策略

通过对空间组织和功能布局的研究，推导各功能布局模式，确定合理的功能布局结构及用地规划，通过各类型地块控制研究，制定可操作的地块控制指标体系，为建设和管理提供技术支持。

（3）设施建设策略

根据园区发展需求，完善各项公共服务设施和市政基础设施，为园区正常运营提供有保障的设施服务体系。

智慧型产业园区功能规划

智慧产业园区功能规划原则

桑给巴尔丰巴工业园区项目是区域国际贸易服务系统运行的载体，也是区域经济发展中各产业的纽带和通道，做好桑给巴尔丰巴工业园区项目的功能设计工作可以促进经济的可持续发展。为了合理发挥其功能，桑给巴尔丰巴工业园区项目功能规划应遵循以下四个原则：

（1）前瞻性原则，园区的功能定位既能满足现在客户的需求，又要满足未来客户的需求；

（2）综合性原则，园区的功能定位应综合调查的结果、跨境电商企业孵化与一站式智慧物流产业的发展趋势、经济结构的调整及外来竞争压力等许多因素综合确定；

（3）阶段性原则，园区的功能应体现不同规划阶段的特点，能根据不同阶段内的需求变化进行扩展；

（4）层次性原则，园区的功能应体现出层次性，在发展建设初期应以服务基础性的服务功能为主，而在发展成熟期应逐步拓宽到增值服务功能。

智慧产业园区功能规划构成

国际贸易综合办公中心：

1、国际贸易综合办公功能：

桑给巴尔丰巴工业园区项目主要功能是为国际贸易与供应链金融等战略性新兴产业领域的初创、发展期、成熟期企业提供孵化与办公场地，通过优惠的房租政策和完善的服务体系，为企业提供全方位的创业、经营与便利服务，促进国际贸易成果产业化，孵小扶强。通过为各个阶段的国际贸易的企业提供孵化基地，积极支持中小骨干企业，实施企业规模发展战略，吸引带动企业的发展，以形成结构优化、分工合理、大中小各种规模企业蓬勃发展的产业格局。

2、运输转运功能

运输是物流的核心，是桑给巴尔丰巴工业园区项目的一个重要功能。运输主要是为了使用户的产品和货物及时运送园区，并通过物流园区进行合理运输组织运送到所需的地方去。

转运以衔接不同运输工具为主。物流园区设有大容量的大件杂件货仓、堆场、停车场、装卸作业场等，可进行货物的卡车——卡车转运作业并通过转运通道实现公路、海运、航空联运。

3、仓储功能

仓储功能包括了对进入桑给巴尔丰巴工业园区项目的货物进行堆存、管理、保管、保养、维护等一系列活动。

智慧产业园可为全国国际贸易、跨境电商快递件与大宗货物市场等提供物流服务。

4、金融服务功能

桑给巴尔丰巴工业园区项目邀请银行、保险、供应链金融公司等机构派驻，并将园区的信息系统与银行联网，最大限度地提供与物流有关的结算、保险等服务。

分拣服务功能

1、装卸搬运功能

装卸搬运是随运输和保管而产生的必要物流活动，是对运输、保管、包装、流通加工等物流活动进行衔接的中心环节，以及在保管等活动中进行检验、维护、保养所进行的装卸活动，如货物的装上、卸下、移送、分类等。装卸作业的代表形式是集装箱化和托盘化，使用的装卸机械设备有吊车、叉车、传送带和各种台车等。

2、包装功能

为使桑给巴尔丰巴工业园区项目的货物完好的运送到用户手中，并按照用户和服务对象的要求，需要对大多数商品进行不同方式、不同程度的包装。可以为物流园区增加物流增值服务方面的收入。

3、配送功能

桑给巴尔丰巴工业园区项目的配送功能是指按用户或服务对象的订货要求，在物流据点进行分货、配货工作，并将配好的货送交给收货人。

配送功能的设置可采用物流园集中库存、共同配货的形式，使用户或服务对象实现零库存或只需保持少量的保险储备，减少物流的成本投入。

4、智慧信息服务功能

物流信息准确及时地传递与处理对产业园区的正常运作具有十分重要的意义。根据规划，桑给巴尔丰巴工业园区项目将建设综合智能信息系统，目的在于以最短的流程、最快的速度、最少的费用传输高质量的信息。桑给巴尔丰巴工业园区项目是多个物流实体在空间上集中布局的场所，是具有一定规模的综合物流服务与管理设施的集结点。物流园必须以网络为平台、供应链为主体、电子商务为手段，集成商流、信息流、资金流等，并将信息提供给需求方。

5、商品展示交易功能

作为一个智慧型产业园区，展览展销区是必备的功能区，它能为企业提供产品或服务的展示场所。桑给巴尔丰巴工业园区项目通过设立商品展示厅，提供贸易机会，借助完善的信息系统和网络，对各个物流作业的信息进行实时采集、分类、传递，并向客户提供明确的作业信息及咨询信息，为客户提供物流市场调查与预测、物流咨询、物流方案选择与规划、库存控制、决策建议等增值服务。

电商清关中心

鉴于进出口贸易的快速发展，全球多家企业都开展了一定规模的国际业务，且发展趋势明显，而桑给巴尔丰巴工业园区项目的建设必将大大促进桑给巴尔与国际经济的互动来往，桑给巴尔丰巴工业园区项目应该综合其依托机场、国道、海运的交通优势、在桑给巴尔物流、商贸中心枢纽的经济地理优势，桑给巴尔丰巴工业园区项目在日后的发展建设中，为整个园区和桑给巴尔吸引更加宽广范围内的业务、资源和资金。

园区规划引进多家企业进驻，国际物流需求量较大，选址靠近海运、铁路运输、航空交通枢纽，交通便利，便于设立海关机构并进行海关集中监管。保税物流园区向出口国际贸易与跨境电商企业提供保税服务，其中包括进口保税服务、出口退税服务和海关监管服务等。

综合配套功能

桑给巴尔丰巴工业园区项目需要具备面向社会的餐饮、娱乐、住宿、人才招揽、公寓以及车辆维修保养、清洗、加油和面向园区内部的机修、停车等服务功能。

（1）市场性原则，即园区的功能区设定必须以物流市场需求为基础，立足现有物流需求，同时功能区的类型和服务对象必须明确，能在市场经济的原则下进行规划、建设和运作；

（2）整合性原则，即园区功能区的选定必须能有效整合现有的物流资源和设施，能对原有物流系统进行补充和完善；

（3）系统性原则，即园区功能区之间功能上必须具有互补性、协作性和整体性，使这些功能区既能独立承担物流服务业务，同时能共同承担层次更高、技术含量更高的增值物流服务，体现出园区物流系统化、层次化运作的能力；

（4）柔性化原则，即园区功能区选择既要能满足现有市场的需求，又要满足未来发展的需求，具有一定的可扩展性和前瞻性；

（5）动态性原则，即园区功能区的选择应根据市场需求环境的变化进行多阶段修正，具有一定的动态特性。