项目简介
项目酒店位于泰国曼谷市中心（335 Rama 9 Rd, Bangkapi, Huaykwang, Bangkok,拉查达比瑟区地区，汇权区，曼谷，10310，泰国），项目毗邻著名的RCA酒吧街及中国大使馆区。酒店前身为皇家太平洋酒店 Royal Pacific Hotel，目前，项目方已取得对新的酒店大楼30年（剩余27年）的经营权，项目方将对新酒店大楼按照五星级酒店标准装修并配备相应设备、设施，通过自营住宿、餐饮、康乐等服务取得收入并实现利润。酒店将按照五星级酒店的标准管理并提供服务，通过与当地旅行社、会议会展公司、商业订房网站及各机关企事业单位的合作，采用直接销售渠道和间接销售渠道相结合的方式进行销售推广，并力争成为曼谷管理水平、服务质量、经济效益均位于前列的五星级高档度假酒店。
2018年，入境泰国的外国游客再创历史新高，达到前所未有的3800万人次。作为促进泰国经济发展的支柱产业之一，泰国旅游业成果举世瞩目。2018年泰国旅游业收入超过570亿美元，赶超日本，位居亚洲国家排名第一，全世界位列旅游收入最多的国家第4名。泰国国家旅游局2019年目标收入3.41万亿泰铢，比上一年目标增加10%；计划2019年全年吸引至少4090万外国游客入境，相比2018年目标3700万再增长10.5%。作为旅游业“吃、住、行、游、购、娱”六大元素之一，泰国酒店业已经开始新的一轮景气周期，目前正是投资酒店行业较好的时机。
本项目香蜜湖酒店地理位置优越、配套设施健全、年经营承包费用低廉，酒店周围同档次酒店少，具备良好的经营和盈利条件。计划吸收外部融资，尽快使香蜜湖酒店投入试营业，迅速形成住宿、餐饮、康乐服务能力，成为曼谷酒店业中管理先进、效益优良的酒店，给投资者以良好的回报。
项目经营内容
香蜜湖酒店定位于高档度假酒店，主要是为宾客旅游，休假，开会，疗养等提供食宿及娱乐活动。主要经营内容包含：
（1）客房服务
①为短期国际、国内游客服务（标准客房）；
②为短期国际、国内商务客人服务（标准客房）；
③为短期国际、国内政务人员服务（标准客房）；
④为短期国际、国内事务人员服务（标准客房）；
⑤为短期国际、国内政要服务（高级套房）。
（2）餐饮服务
①为住店客户提供一体化餐饮服务；
②为过往客户提供特色性餐饮服务；
③经营主业：中餐、西餐、酒吧、咖啡厅、大堂吧；
④特色经营：风味厅、食街等。
（3）康体娱乐经营
①为住店客户提供一体化娱乐服务；
②为过往客户提供大众化娱乐服务；
③经营主业：游泳、桑拿、按摩、台球、健身、棋牌、卡拉0K等；
④根据市场变化开展新奇性、趣味性、品味性、刺激性的娱乐与健身服务。
（4）会议服务
为国际、国内不同规模的会议提供全方位、全过程服务。产品设计上考虑大、中、小会议中心。会议类型具体包括：商务会议、技术交流与推广会议、学术会议、政务会议、新闻发布会等形式。
（5）其他服务
商务中心；金融服务；交通服务；旅游代理等。
项目投资规模
项目总投资约为2.375亿泰铢，酒店使用期为30年（剩余27年），已付承包权等金额为1.1亿泰铢。以后每月土地租金为35万泰铢（使用期内租金固定不变），另每10年需付土地使用权1500万泰铢（泰国租赁惯例）。
拟再投入至运营需12,750万泰铢（折合人民币约3000万元），其中外立面改造、机电及装修费用8300万泰铢、软装及后勤2150万泰铢，酒店流动资金2300万泰铢。
图表1-1 融资资金投入（单位：万泰铢）
项目定位和竞争分析
酒店定位
根据上述地区经济和旅游发展状况、区域环境及发展趋势，项目定位于五星级标准酒店，设置餐饮和各种娱乐设施。
酒店客户群主要定位于各类旅游、休假、开会、疗养人群，即酒店根据客户群体定位于旅游、度假、会议酒店。
竞争分析
竞争对手分析
项目酒店位于泰国曼谷市中心（335 Rama 9 Rd, Bangkapi, Huaykwang, Bangkok,拉查达比瑟区地区，汇权区，曼谷，10310，泰国）。周边5公里范围内有曼谷住宿与养生旅舍、OHO旅宿曼谷拉差达店、泰式花园度假村、瑞企家庭式宾馆、粉红旅馆、THA城市酒店、素坤逸22号旖旎酒店、素坤逸3号酒店、迪瓦莱通洛25蒙塔拉服务式公寓、南查水疗度假村等10家酒店。
图表5-1 相邻酒店比较
香蜜湖酒店优势分析
（1）具有新建设酒店的优势
酒店企业的生命期与其他行业有显著的不同，酒店企业通常经历三个阶段：起步期、中期以及衰退期，并且生命期都较短，根据国外的经验表明，一家酒店的平均生命期为40年，通常只有少数企业由于不断创新的缘故使得企业生命期延长到80到90年。酒店的入住率和收益在起初的5到10年之间，也就是起步期阶段基本上增长都非常迅速，并且在开业后8到15年之间（中期）收益都会维持相当高的水平，之后创利能力逐渐下降（衰退期）。香蜜湖酒店作为新建成酒店，其装修、设施、设备更能够符合客人的需要，其对酒店经营的30年（剩余27年）将均处于该酒店高收益、高出租率时期，相对于建成时间较长的同档次酒店能够取得更好的收益。
（2）具有显著的成本费用优势
酒店的成本费用是影响酒店经济效益的一个重要因素，对于一家新建的酒店土地成本、建造成本、利息费用、家具及固定设施和其他日常运营成本等都是重要的成本费用因素。仅需投入部分家具、设备和装修费用酒店即可正式营运，这成为香蜜湖酒店取得良好的盈利状况无可替代的成本费用优势。
（3）具有地理位置优势
香蜜湖酒店所处的区域目前现有的星级酒店不多，且酒店位于泰国曼谷市中心，周边是出名的酒吧街及大使馆区，附近有曼谷暹罗海洋世界(Sea Life Bangkok Ocean World)、四面佛(Erawan Shrine)、金东尼人妖秀(Golden Dome Cabaret Show)、曼谷杜莎夫人蜡像馆(Madame Tussauds Bangkok)等著名旅游景点，将有助于提高香蜜湖酒店的知名度、入住率和酒店房间价格。
（4）具有部分稳定的客源
香蜜湖酒店前身为皇家太平洋酒店（Royal Pacific Hotel），之前已有稳定的旅行社、OTAs合作客流渠道，餐饮食材供应渠道等资源，有效降低酒店的经营风险。
市场营销
目标市场
各类旅游、休假、开会、疗养人群。具体可分为如下层次：
（1）团队：国内外旅行社组织的团体客人。
（2）散客：省内外中高档消费的散客。
（3）曼谷本地公务、商务客人。
（4）会议会展客人：政府各职能部门、企事业单位及国内外各大中型企业。
产品与服务
主要提供住宿、餐饮和康体娱乐服务。
收入测算
预估说明
（1）旅行社长租房收入：100间房，平均1200泰铢/间夜；
（2）客房收入：90间房，平均1500泰铢/间夜，第1年入住率60%，第2年65%，第3-5年70%；
（3）餐饮收入：含中餐厅及西餐厅，按经营面积预估，约336万泰铢/月；
（4）KTV收入：按8000泰铢/间夜预估；
（5）SPA房收入：按500泰铢/人次预估；
（6）酒吧收入：按照200人/晚服务规模，400泰铢/人进行预估；
酒店消费价格年均增长3%。
项目营业规模估算
根据9.3.1预估值分析，则项目正式运营后，五年期年均销售收入预计将达到23,189.66万泰铢。
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