项目背景
清晨，被鸟儿清脆的歌声唤醒，漫步在雾水沾湿的石板路上，不远处的农家炊烟袅袅，美食的香味唤醒你的味蕾。
看惯了风景名胜，厌倦了人山人海，不如来一场非标准住宿之旅，与大自然零距离接触，去感受历史长河的沉积。慢下脚步，让心灵平静，感悟人生的真谛。
民宿、客栈、公寓、精品酒店、度假别墅、甚至是帐篷、集装箱，如今，人们外出旅游度假有了更多具备个性化设施及服务的住宿选择。人们对于住宿的需求也早已不只是可以睡觉、洗澡和吃饭那么简单。看不同的风景、体验不同的住宿氛围、感受不同的文化，酒店业已经不足以涵盖旅游住宿的全部，非标准住宿成为越来越多人的住宿需求。
五年前谈起出行住宿，人们常见的选择就是标准化酒店。其分为星级酒店和经济型酒店。星级酒店和经济型酒店由于适应不同人群的需要，在相当长一段时间都获得很好的发展。据了解，在“八项规定”出台前，中国五星级酒店数量保持了10年的增长。
但自2013年开始，受经济及相关政策的影响，中国酒店业进入低谷。2013年8月，国家旅游局发布的二季度全国星级饭店统计公报显示，全国12101家星级饭店平均出租率为56%，同比降低7.4%。北京星级饭店平均出租率为58.9%，同比下降5%。
经济型酒店自2003年崛起，经历10年高速发展后，近年也步入增速放缓期。近年来，经济型酒店发展压力与日俱增，从几大经济型酒店的年报看，无论是入住率还是RevPAR（每间可供出租客房收入）都呈下降趋势。有业内人士表示，经济型酒店在这几年进入了增速放缓阶段，大量租赁物业到期，租金和人工成本都在上涨，可市场的客房平均收益和入住率却在下滑。
在星级酒店和经济型酒店等标准住宿业态发展受困之时，民宿、客栈、长租和短租公寓等非标准住宿业态以燎原之势迅猛发展。据分析预测，2015年～2025年，服务公寓市场复合增长率将高达15.8%，到2025年，长租公寓整体市场规模可达6371亿元，并占整体租赁市场规模的25%份额，市场潜力巨大。
住宿业革命是以非标准住宿的崛起为标志的，而在非标准住宿业中，民宿无疑是最具代表性的一个细分业态。民宿业态的发展，与追求个性化消费趋势密切相关。越来越多的消费者在有出行住宿需求时，会舍弃标准住宿业态，转向选择“能洗衣服能做饭”的民宿业态。作为旅游供给侧结构性改革的业态创新，民宿不仅补充和丰富了旅游住宿产品系列，同时也引领了一种全新的生活方式，引导了更加时尚的消费潮流，开创了全新的消费领域，大大提升了游客的消费体验。同时，民宿在助力旅游发展的同时，还在精准扶贫、美丽乡村建设等方面发挥作用。
图表1-1 2014年-2018年中国在线民宿预订市场交易规模及预测
住宿业的变化归根结底是消费市场发展动力加快转换的反映。现阶段，我国消费正从传统消费转向新型消费驱动，从商品消费转向服务消费驱动。与此同时，我国服务业全面快速发展，规模持续扩大，占据国民经济的半壁江山。服务业在优化结构、提高质量、促进就业、拉动消费、改善民生等方面发挥了重要作用，成为拉动国民经济增长的主要动力和新引擎。
过去五年，我国住宿领域取得了巨大成就，现代信息技术的快速发展和广泛运用，“互联网+”推动住宿业融合发展，为这一古老而悠久的行业带来新业态和新商业模式的转变。
图表1-2 2011-2016年在线住宿市场交易规模
随着近年来C2C短租住宿平台业务的猛增，客人对于布草的投诉也在不断上升。前不久，《一条脏床单足以毁掉你对民宿的所有想象》一文，更是引发了网友热议。对于非标准住宿的卫生问题，尤其更换床单这块，很多平台也意识到了，可以选用第三方清洁平台或者在订单结束主动提供清洁等相应服务，同时利用网络上对民宿卫生的评价来进行监督。
据了解，蚂蚁短租、途家等就推出了这样的服务。据悉，蚂蚁短租近日推出的“清洁计划”便在北京、上海、青岛、广州、杭州、西安、成都、深圳8个城市进行试点，其中就是与第三方保洁公司合作，聘请并培训专业的保洁人员为房东提供清洁服务。卫生条件参差不齐，保洁成本高，是短租民宿的美中不足。通过这种与第三方合作的方式，对客单进行追踪，一方面为住客提供更好的体验，同时也帮助房东节省保洁成本。专业的清洗保洁服务商不断涌现，巨大的市场需求和广阔的市场空间让更多的人开始看好非标准住宿保洁这个行业。
但是，相对世界发达国家分工细致的产业链条和操作模式而言，国内保洁服务供应商目前主要面临四大问题：
（1）服务质量差。用户需求个性化，服务难以标准化，保洁人员服务领域狭窄，服务质量不稳定；
（2）管理水平低下。缺乏现代管理模式与方法，“散兵式”的清洁团队；
（3）培训水平低。保洁人员技术水平低下，缺乏系统培训及技术培养；
（4）所使用清洁设备质量差。过去10多年，中国清洁设备的价格普遍一直往下走，而且降幅惊人，10多年前一台清洁用叉车价格是2万元，现在只有2千多元，但是成本绝对没有下降那么多，市场竞争激烈带来的价格大幅下降导致国内清洁设备的质量也一降再降。
我国保洁行业起步较晚，从行业发展的现状和必然趋势来看，可划分为三个阶段：
第一阶段是以传统保洁方式为主，家政、散兵游勇式的保洁队伍在大、中城市异常活跃，保洁水平低、服务领域狭窄；
第二阶段即现阶段，是传统保洁方式与理论专业保洁模式并存的时期。由于世界清洗行业的精良设备、优质的清洁剂纷纷进入中国市场，理论专业的清洗技术经过实践更具有实战性、专业性，传统保洁方式将逐渐退出市场；
第三阶段是保洁行业发展的鼎盛时期，民族清洗工业的崛起和著名清洁设备及用品的长足发展，人们普遍认同了专业保洁的理念，专业化、细分化的保洁时代即将到来。
目前，我国非标准住宿保洁服务行业处于行业发展的第二阶段，虽然在形式上逐步走向正轨，在保洁作业上也经过某些专业培训，服务品质已经有了很大的提升，但传统的保洁服务商向理论专业保洁服务商的转变之路依然艰辛。
伴随经济的发展、城市建设的加快以及人们对高质量生活的追求，使得专业的清洗保洁服务日益受到关注与青睐。
项目落地地点可行
北京，是一座有着三千多年历史的古都，是首批国家历史文化名城和世界上拥有世界文化遗产数最多的城市。
通过对我国主要城市、地级市、地区、盟和自治州客栈民宿数量统计分析发现，北京市客栈民宿数量居全国首位，我国各地客栈民宿数量前十名分别为：北京(3587家)、丽江(3002家)、厦门(2269家)、大理(2261家)、嘉兴(2082家)、秦皇岛(1776家)、成都(1613家)、舟山(1321家)、杭州(1259家)、日照(1132家)。从各地数量规模上来看，超过3000家的只有北京与丽江两地，超过2000家的为厦门、大理、嘉兴三地，1-49家比例最多占47.14%，29.14%的地区还没有发展客栈民宿类业态。
客栈民宿作为非标准住宿行业中最具代表性的一个细分业态，北京，拥有本项目全国最广大的用户群体。
图表1-10 我国大陆各地区客栈民宿数量分布
项目试运营已经实现盈利
总所周知，项目试运营及项目前期，由于市场把控程度低、品牌知名度不高等诸多因素，大部分项目基本都是入不敷出的。就连著名的食品企业三全食品，自2014年10月份在上海启动的电商转型项目，从试运营开始就一直处于千万级亏损中。而铭润淏臣非标准住宿保洁项目，经过诸多的摸索与实践，凭借现代化的企业管理手段与优秀高效的团队，从项目试运营第一年就已经开始盈利。2016年3月，项目试运营正式启动，至2016年12月，项目累计营业额达250,935.87元，盈利112，868.87元；仅2017年前三季度，项目累计营业额达555,072.40元，盈利333，967.40元。仅2017前三季度对比2016年3月至12月，营业额增长率达121.20%，盈利增长率达195.89%，可见项目前景之恢弘。
财务具备可行性因素
经测算（此财务数据仅为可测算依据，详见第七章，财务数据测算说明），项目一阶段税前内部收益率为50.05%，财务净现值为1,134.15 万元，静态投资回收周期为2.22年；税后内部收益率为37.71%，财务净现值为755.52万元，静态投资回收周期为2.82年；
项目未来收益
图表1-12 项目财务指标汇总
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