执行摘要
项目总体描述
随着社会上老年人口增长速度加快、老年人高龄化趋势加强和家庭空巢化问题的凸显，“养老”开始与每个家庭都息息相关，如何养老、怎样养老已成为每个人都需要考虑的问题。
而中国步入老龄化社会后，与养老产业有关的各项产业、项目纷纷兴起，大到养老产业园、养老地产，小到护理站、家政保姆，都竖起了养老的“大旗”，“轰轰烈烈”地开展着招商引资、大兴土木的工作，宣扬着满足老年的诉求，给老年人打造一个最好的“晚年”。然而，那真的是老年人心目中晚年的样子吗？在占我国总人口17.3%（截至2017年底）的60岁以上老年人中，又有多少老人实实在在地享受到了养老产业的“甜头儿”呢？
如果以为老年人养老仅仅是解决生活照料问题，那就“大错特错”了。据调查显示，老年人最关心的问题除了基本生活问题之外，主要还有孤独寂寞以及外出散步、购物不便等等，其中孤独寂寞是排在第一位的忧虑，即使是在高端的养老院，老年人的心里诉求也常常会被忽略。据国务院印发的《“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划》数据显示，预计到2020年，全国高龄老年人将增加至2900万人左右，独居与空巢老年人将增加至1.18亿人左右。在空巢老人中存在心理问题的比例达到60%，心情郁闷、沮丧以及失眠、觉得无所事事等都将成为养老之痛。
我国人口老龄化程度不断升高，老年人日常护理需求也持续攀升。而伴随年龄老化，老年人的身体机能也呈现出下降的趋势，与此同时，老年人的疾病谱也在发生变化，心脑血管疾病、糖尿病及肿瘤等慢性非传染性疾病发病率提高，高龄老人、失能老人及残障老人对专业的日常医疗护理需求更为突出。
事实上，随着社会的发展，许多老年人自身的养老需求已不再满足于“老有所养”“老有所医”，还希望“老有所乐”“老有所学”“老有所为”。因此，发展养老产业时，在满足老年人保障性养老的基础上，还应关注到其追求精神生活的诉求。要根据不同老年群体的特点，以享受快乐、愉悦精神为旨归，通过喜闻乐见的文化服务形式与内容，展开多层次、有针对性的文娱项目，建立老年人文化、艺术、娱乐团体，充分调动起老年人参与文化生活的兴趣，积极鼓励、引导老年人参与文化建设，让老年人“有事可做”。
建设内容及规模
项目总建筑面积25727㎡，养老公寓主体建设10327㎡，其中，单人间18㎡计80间、双人间18㎡计80间、三人间18㎡计80间、夫妻间18㎡计40间、豪华套间36㎡计40间，总计：床位600张，并完善老年人餐饮、医疗、健身、休闲、颐养、活动等附属设施。
1、养老院区占地面积4300㎡。其中主建设区国有土地面积4300㎡，主建筑面积10327㎡。建筑密度44.40%，容积率2.36，绿地率18.76%。
2、同时建设占地6亩生活院落，改建1600㎡的员工宿舍、洗衣房、仓储进行配套；
3、建设占地26亩生产院落，改建2800㎡的加工、仓储一体的进行配套；
4、建设1150亩果蔬种植、池塘垂钓、水库山林休闲等附属设施一体的配套生态院落；建筑面积9100㎡，其中，各类农舍4000㎡，民宿2000㎡。
项目资金投入规模
项目预计投入资金共计8,000.00万元，其中，自筹资本金为3,000.00万元，全部用于本项目的开发和建设；筹集股权资金5,000.00万元，全部用于本项目的开发、建设、运营、发展。
项目营业收入
根据项目十年期发展规划测算，项目主要收入来源分为养老服务收入、旅游休闲收入、绿色产品收入三大方面。
养老服务收入：项目设计床位600张，正式运营第一年入住率按50%计算，之后均按75%计算，收费标准初步拟定在2500-4000元/月，按3300/月测算。
旅游休闲收入：按照一个入住老人带动一个三口之家进行消费计算，月均来看望老人一次，则第一年带动旅游休闲1.08万人次，结合外界其他主动来旅游休闲的人员，预计第一年共计3.24万人次，按人均消费100元进行测算。随着项目的正常运营及品牌知名度的塑造，营业收入逐年提高25%。
绿色产品收入：项目采取了自给自足的给养方式，食物中禽肉产品、淡水产品、时令蔬菜、以及油制品、豆制品、酱醋、酿酒等均能完全自给并大量结余，结余部分将对外出售。350亩+800亩可用于生产土地，第一年按照1万元/亩进行测算，之后随着项目的正常运营及品牌知名度的塑造，营业收入逐年提高25%，第六年开始达到满负荷3万元/亩。
则项目十年期年均营业收入为5,538.47万元，详细核算过程见附件。
资金筹集方案
项目资金筹集方案
本项目自筹资本金为3000万元，全部用于本项目的开发和建设。
本项目筹集股权资金5000万元，全部用于本项目的开发、建设、运营、发展。
目录 1
前言 4
第一章 执行摘要 6
1.1 项目总体描述 6
1.2 项目摘要 7
1.2.1 项目名称 7
1.2.2 项目承办单位 7
1.2.3 建设内容及规模 7
1.2.4 项目建设地址 8
1.2.5 项目资金投入规模 8
1.3 项目投资亮点 9
1.3.1 项目理念创新 9
1.3.2 客源市场更加广泛 10
1.3.3 项目运营模式科学合理 11
1.3.4 良好的生态环境 13
1.3.5 稳定可观的投资回报 14
1.4 项目未来收益 14
第二章 项目团队主要人员简介 17
2.1 创办人简介 17
2.2 项目营销理念 17
第三章 行业及市场分析 18
3.1 养老产业发展背景 18
3.1.1 社会环境分析 18
3.1.2 市场潜力巨大 20
3.1.3 政策环境分析 21
3.2 湖南省养老产业现状分析 23
3.3 2017年湖南省旅游业数据分析 24
3.4 常德市健康养老服务业发展研究 25
3.4.1 社会环境分析 26
3.4.2 发展机遇 27
3.4.3 有利条件 28
第四章 项目建设内容及服务介绍 30
4.1 项目建设内容及规模 30
4.2 项目服务介绍 32
第五章 项目运营模式 34
5.1 项目拟定组织架构 34
5.2 品牌化战略 36
5.3 专业化服务 36
5.4 标准化管理 36
5.5 智能化发展 37
第六章 目标经济收益分析 38
6.1 预估说明 38
6.2 项目营业收入 38
第七章 财务分析 39
7.1 分析说明 39
7.2 编制依据 39
7.3 三大成本核算 40
7.3.1 财务费用 40
7.3.2 管理费用 40
7.3.3 销售费用 41
7.3.4 主营业务成本 41
7.4 成本分类 41
7.4.1 总成本核算 41
7.4.2 固定成本 41
7.4.3 可变成本 41
7.4.4 运营成本 42
7.5 利润核算 42
7.6 主要财务指标 42
7.6.1 盈利能力分析 42
7.6.2 财务内部收益率FIRR 42
7.6.3 财务净现值FNPV 43
7.6.4 项目投资回收期Pt 43
7.7 投资回报率（ROI） 43
7.8 财务生存能力分析 44
7.9 财务指标的不确定性分析 44
7.10 评价结论 44
第八章 项目效益分析与资金退出 45
8.1 项目经济效益分析 45
8.2 资金筹集方案 46
8.2.1 项目资金筹集方案 46
8.2.2 投资者双方贡献 46
8.3 资金退出方案 47
8.3.1 资金进入、退出方式 47
8.3.2 退出方式可行性 47
8.4 投资退出方案 48
8.4.1 股改上市 48
8.4.2 兼并收购 48
8.4.3 资本重组 48
第九章 风险分析 49
9.1 风险因素及识别 49
9.1.1 市场风险 49
9.1.2 竞争风险 49
9.1.3 资金风险 50
9.1.4 组织管理风险 50
9.1.5 政策风险 50
9.2 风险评估 50
9.3 风险防范对策 51
第十章 结论与建议 53
10.1 结论 53
10.2建议 53
免责声明：
1、本站部分文章为转载，其目的在于传递更多信息，我们不对其准确性、完整性、及时性、有效性和适用性等作任何的陈述和保证。本文仅代表作者本人观点，并不代表本网赞同其观点和对其真实性负责。
2、普华建筑一贯高度重视知识产权保护并遵守中国各项知识产权法律。如涉及文章内容、版权等问题，我们将及时沟通与处理。
