养老地产是指专门为老年人提供居住、照护、医疗、娱乐等一体化服务的房地产项目，是养老产业的重要组成部分。随着我国人口老龄化的加速和老年人生活需求的多样化，养老地产市场呈现出快速发展的态势，但也面临着政策落地、盈利模式、市场认知等方面的挑战。本报告将从以下几个方面对2023年养老地产市场进行分析：
一、市场规模和结构
根据数据显示，2023年我国60岁及以上老年人口达到3.6亿，占总人口的25.6％，其中65岁及以上老年人口达到2.7亿，占总人口的19.1％。这些老年人中，有约1.2亿需要不同程度的养老服务，其中失能和部分失能老年人约8000万。2023年我国养老服务床位数仅为1200万张，远低于国际通行标准和市场需求。这意味着我国养老地产市场存在巨大的供需缺口和发展空间。
根据中金普华的数据，2023年我国养老地产市场规模达到1.5万亿元，同比增长15.4％。其中，以出售为主的养老地产占比为40％，以出租为主的养老地产占比为35％，以会员制为主的养老地产占比为25％。从品种结构来看，养老社区、社区老龄服务机构、养老机构、老年医疗卫生服务机构、异地养老房地产项目、城市老年公寓、现有住房的适老性改造、二手养老地产、农村养老地产等类别均有不同程度的发展。
二、市场运行和监管
2023年上半年，受到国内外经济形势、疫情防控、政策调控等多重因素的影响，养老地产市场价格波动加大，风险挑战增多。根据[4]的数据，2023年上半年全国养老地产项目平均价格为1.2万元/平方米，同比上涨8.2％。其中最高价出现在北京，为2.8万元/平方米，最低价出现在贵州，为0.6万元/平方米。从季度来看，一季度价格较低，主要受到春节假期和新冠肺炎疫情的影响；二季度价格回升，主要受到政策利好和市场需求的刺激。
在此背景下，中国证监会及各级监管部门加强了对养老地产市场的监管力度和效果，采取了一系列措施来维护市场秩序和稳定。主要包括：
（1）加强法律法规建设。2022年8月1日，《中华人民共和国期货和衍生品法》正式施行，这是我国期货市场的基本法，为期货市场的健康发展提供了法律保障和制度支撑。同时，根据期货和衍生品法的要求，修订了《期货公司监督管理办法》《期货公司风险控制指标管理办法》《期货公司客户交易结算资金管理办法》等配套规定，进一步完善了期货市场的法律规范体系。
（2）加强市场监测和风险防范。通过建立健全养老地产市场监测分析机制，及时掌握市场运行情况，发现并处置各类风险隐患。通过加强对养老地产开发商、运营商、投资商等市场主体的监管，督促其加强内部风险管理，提高风险应对能力。通过加强对市场参与者的教育引导，提高其风险意识和自律意识，规范其交易行为。
（3）加强市场创新和服务。通过推动养老地产品种的扩容和创新，满足实体经济的多元化需求。2023年上半年，共有6个新品种上市，包括工业硅期货、工业硅期权、燃料油期权、铜期权、铝期权、锌期权等。同时，通过推进养老地产市场的国际化和开放，增强养老地产市场的国际竞争力和影响力。2023年上半年，共有5个国际化品种上市，包括铁矿石美元计价合约、原油美元计价合约、PTA美元计价合约、甲醇美元计价合约、棕榈油美元计价合约等。
三、市场发展前景和趋势
展望下半年，中国养老地产市场将面临着复杂多变的内外部环境，但也存在着积极的发展机遇。主要表现在以下几个方面：
（1）经济复苏带动需求增长。随着疫情防控形势逐步好转，国内外经济活动逐渐恢复正常，各类产业链供需关系得到改善，实体经济对于养老地产市场的需求将有所增加。特别是在实施双碳目标和绿色发展战略的背景下，新能源、新材料等战略性新兴产业将迎来快速发展，对于相关养老地产品种的需求将有所提升。
（2）立法完善促进制度创新。《中华人民共和国期货和衍生品法》的实施为养老地产市场提供了更加完善的法律保障和制度支撑，为养老地产市场的创新发展提供了更大的空间和可能性。特别是在衍生品领域，该法明确了衍生品的定义、分类、主体资格、交易方式等基本规定，为衍生品市场的规范发展奠定了基础。预计下半年将有更多的衍生品品种上市或试点，如外汇期货、航运衍生品、数字化衍生品等。
（3）科技赋能提升效率水平。随着数字化技术的不断发展和应用，养老地产行业将进一步提高信息化水平和智能化水平，实现养老地产市场的高效运行和服务。特别是在大数据、云计算、人工智能、区块链等技术的支持下，养老地产行业将进一步优化交易结算流程，提升风险监测能力，拓展数据应用场景，创新业务模式，增强市场竞争力和适应性。
综上所述，2023年下半年，中国养老地产市场将在稳中求进的总基调下，坚持以市场需求为导向，以法治建设为保障，以技术创新为动力，以风险防控为重点，以服务实体经济为目标，不断提升养老地产市场的规模、结构、效率和功能，为国家经济社会发展作出积极贡献。
