合作的愿景与项目运营规模
（a）合作愿景
2013年，某湖南分公司与湖南某房地产公司签订物业合同，正式进驻其开发的住宅楼盘，金龙苑小区，管理小区物业工作，作为某公司与某公司的初步合作。随后在2016年双方加强合作，某湖南分公司继续接管湖南某房地产公司新开发的龙骧佳苑小区物业。
双方公司交流合作的进一步深入，直到长南综合交通枢纽项目，这是一个系统而复杂的项目，不仅是作为单一的公路交通枢纽，它是包含地铁、城轨、商场、高端写字楼、体育公园、智能化等大型城市综合体项目，是湖南省最大的公路交通新型综合智能服务标杆项目。
公司进入湖南接手第一个住宅项目起，就是为了体现公司物业服务的专业性，给某公司打造一个物业服务样板，结合公司自身专业优势最终能整合某所有物业项目资源。合资公司的经营目标是在合资公司成立后，为长南综合枢纽项目这样的大型城市综合体和以后其它大型物业项目提供更有针对性的专业服务。【由于未来合作事宜距今落地时间较长，所以本可行性研究报告目前只针对长沙汽车南站交通枢纽（即：站房楼、备班楼、到达楼、换乘大厅、的士公交坪、外围广场）进行主要分析，待到后期时机成熟后，在对其它物业进行详细分析】
（b）项目运营规模
站房楼、备班楼、到达楼、换乘大厅、的士公交坪、外围广场总建筑面积28万平米（约占比总建筑面积55.74%)，二期待到2020年1月建设完毕后再进行详细核算。
总投资与分配比例
（a）总投资
长沙市某服务有限责任公司注册资金1,000.00万元，项目实际运营前期投入（开办费、员工培训等）122.84万元；
（b）分配比例
根据双方初步合作协议，按照其出资比例增加资本金投入，长沙市某服务有限责任公司出资73.70万元；湖南某集团有限责任公司出49.13万。
项目的背景
长南交通枢纽位于长沙市雨花区韶山路与时代阳光大道交叉口东南角，毗邻天心区，地属于省会长沙南大门，位于省府南迁之后的新城区核心，地处长沙政治、文化中心，更是长沙、株洲、湘潭三市融城的中心区域，同时地处长株潭城市群二型社会建设综合配套改革试验区的核心地带，也是湖南参与“泛珠三角”区域经济合作的前沿阵地。
长南汽车南站综合交通枢纽规划总用地114380平方米，即分为南北两块用地，其中南地97270平方米，北地17110平方米。本项目用地四至：东至洞和路、南至先峰路、西至韶山路、北至时代阳光大道。
项目南北两块用地，其中北侧用地为枢纽配套建筑，进行二期开发。南侧部分用地为交通枢纽主体，枢纽主体中规划建设的有：站房、车辆备班楼、到站楼，地下换乘，停车区等。
全面了解、深刻领会长南综合交通枢纽是做好其物业管理工作的前提。我们将在本章对长南综合交通枢纽的背景、项目规划设计及特点进行深入分析，以期量身定做出切合长南综合交通枢纽的最佳物业管理方案。
为开拓广州市某管理有限公司在长沙市地区物业市场， 打造公司在湖南地区的品牌效应， 公司与湖南龙骧交通发展集团有限责任公司）就长南交通综合枢纽项目成立长沙市广晟龙骧物业服务有限责任公司运营此项目。
项目运营可行性
运营方经验与资质具备可行性
广州市某管理有限公司成立于2008年11月24日，是一家法人独资国有企业，隶属广晟资产经营有限公司（广东省国资委）旗下广东省广晟投资集团有限公司，注册资本1588万元人民币，经营范围主要包括物业管理、酒店企业管理；装饰设计等。具有国家物业服务一级资质，是“全国物业管理协会”会员单位，“广州市保安协会理事会”会员单位，“国家环境卫生协会”会员单位。公司导入并通过ISO9001:2008质量管理体系认、ISO14001:2004环境管理体系认证及GB/T28001-2011职业健康安全管理体系的认证评比考核。
公司总部位于广州市，下辖5个分公司（湖南省分公司、湖北分公司、珠海分公司、佛山分公司、广西分公司），3个项目部（广州项目部、南沙项目部、广州邮储银行项目部）。物业管理服务类型包涵：高档住宅、别墅物业、酒店、高档商业写字楼、工业厂房、高速公路、旅游产业辖区、军队营区、学校、银行、政府办公楼、通关口岸等物业类型。
公司物业管理服务面积超过2000万平米，年营业额过亿元,在职员工超过2000人。公司管理层100%大专业上学历，本科及以上学历达到75%，并实现管理层100%持证上岗。公司拥有各类专业技术人员，其中注册物业管理师12人，中、高级工程师26人，经济师、会计师8人，执企业经理/项目经理上岗证人员超过50个，执ISO质量认证体系内审员证超过30人，拥有其他专业证件人员若干。
公司在管的主要物业项目有：广晟投资集团中人元岗住宅小区、广州松园山庄别墅、广州天河公园、佛山国艺酒店、西樵山广东中旅旅游产业辖区、广州中医药大学金沙洲医院、佛山华南创新科技园、湖北大广南高速公路、广西防城港西海湾商住小区、龙骧长南综合交通枢纽、武广黎托高速汽车站、长沙悦湖山住宅小区、长沙盛世耀凯住宅小区、长沙格力暖通电器有限公司、长沙宁乡天祺佰潮汇、珠海横琴口岸等五十多处在管物业项目。其中，广州松园别墅山庄被评为“中国物业行业十大别墅优秀管理示范小区”；中人元岗住宅小区被评为绿色示范小区。公司已连续四年被评为“广东省守合同重信用”单位；曾获得了“全国质量、服务、信誉AAA企业“金典奖”；“全国物业服务业主满意最佳典范品牌”； “全国优质服务公众满意单位”；“中国责任品牌承诺单位”；“保洁规范化管理第一品牌管理单位”；“2012年全国物业十佳优秀服务企业”；“广东省现代服务业优秀企业”；“中国物业行业十大别墅优秀管理示范小区”等荣誉称号。同时，在2010年第十六届亚运会期间，在亚运城部分物业项目保障服务工作中获得了很高的评价。
物业方未来合作空间具备可行性
湖南龙骧交通发展集团有限责任公司前身为长沙市汽车客运发展集团，2006年企业改制后更名为湖南龙骧交通发展集团有限责任公司，是一家以公路客运、城市交通、城市出租为主业的大型道路运输集团。集团下辖48个二级单位（含3个一级甲等客运站、5个二级客运站），有11个控股、参股和合资合作企业，具有国家道路旅客运输一级经营资质，拥有88年经营历史。
某集团在2006年、2007年均荣获“中国服务业500强企业”、“湖南省百强企业”称号，2007年4月获中国交通企业100强单位，2006年、2008年分获全国交通企业文化建设创新奖和优秀单位，2008年2月被长沙市政府授予“利税过一亿元企业”。 2008年实现公司总收入15.5亿元，年均增幅达20%，实现利税费1.2亿元，是2005年的4倍，资产总额达16亿元。拥有运营车辆3000余台，为2005年的2.2倍，开通经营线路500余条，已初步形成公路客运与城市交通、出租车服务互织网络的大交通格局。
某集团在职员工15600人，提供从业人员岗位4.5万个，集团与下属企业有：黎托高速汽车站、湖南龙骧岳阳神驰运输集团、长东分公司、长西分公司、长南分公司、湖南龙骧集团长沙汽车检测站、长沙湘高速运输有限责任公司、湖南龙骧巴士有限责任公司、湖南龙骧四星客车厂、湖南龙骧出租车分公司、浏阳汽车客运公司、宁乡汽车客运公司、湖南龙骧集团行包快运分公司、湖南龙骧房地产公司等。
某集团旗下物业项目资产评估有：
长沙长南综合交通枢纽（交通、商业、写字楼），建筑面积50万平方左右，估算物业管理费5000万元/年左右。
长沙长西交通枢纽（交通、商业），建筑面积15万平方左右，估算物业管理费1600万/年左右。
长沙高岭综合交通枢纽（交通、商业、写字楼），建筑面积16万平方左右，估算物业管理费1300万/年左右（建设中）。
长东分公司（含下辖车站）建筑面积10万平方左右，估算物业管理费500万/年左右。
武广高铁黎托高速汽车站（交通、商业）建筑面积4万平方左右，估算物业费200万/年左右。
宁乡市客运分公司（含下辖车站）建筑面积15万平方左右，估算物业管理费500万/年左右。
浏阳市客运分公司（含下辖车站）建筑面积7万平方左右，估算物业管200万/年左右。
望城汽车站占地面积8万平方左右，估算物业管理费200万/年左右。
龙骧技工学校面积7万平方左右，估算物业管理费150万/年左右。
湖南龙骧岳阳神驰运输集团（含下辖分公司、车站、地产等）面积约40万平方左右，估算物业管理费1500万/年左右。
龙骧房地产开发有限责任公司已开发6万平左右楼盘，规建楼盘面积20万平左右。物业管理费估算500万/年左右。
项目通过强强联合，未来在多个产业项目上进行合作，不仅仅在规模上具备一定空间，更是在未来经济效益上具备可行性。
政策具备可行性因素
2016年，加快剥离国有企业办社会职能和解决历史遗留问题是党的十八届三中全会以及《中共中央国务院关于深化国有企业改革的指导意见》作出的重要改革部署。近年来，各地区、各部门先后出台一系列政策措施，积极推进有关工作并取得初步成效，国有企业办学校、公检法机构向地方移交工作基本完成，部分国有企业所办医院已移交地方或进行了改制，《意见》中提出：
充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，依法落实企业经营自主权，促进国有企业深化改革，真正成为自主经营、自负盈亏的市场主体。按照市场化原则，探索政府购买服务等方式，推进公共服务专业化运营，提高服务质量和运营效率，国有企业不再承担与主业发展方向不符的公共服务职能；
坚持多渠道筹资、合理分担成本。建立政府和国有企业合理分担成本的机制，多渠道筹措资金，国有企业作为责任主体，承担主要成本；财政予以适当补助，根据企业分级监管关系及历史沿革等因素，由中央财政和地方财政分别承担。
2018年，为进一步深化国企改革，加快推进省属国有企业办社会职能分离移交工作，经省人民政府同意发布了《湖南省人民政府办公厅关于加快推进省属国有企业办社会职能分离移交工作的通知》（湘政办发〔2018〕5号），意见中提出：物业市场化管理可结合实际采取以下三种方式进行：一是加强与企业所在地政府的沟通衔接，由所在地政府指派国有物业企业统一接收其小区物业管理服务，省属国有物业企业可积极参与。二是企业集团公司进行统筹，由现行承担物业管理服务的企业，或指导组建市场化运作的物业服务企业接收集团公司所属企业小区物业管理服务，在2018年底前，通过设置过渡期(过渡期自物业分离移交协议或物业服务合同签订之日起次月开始计算)，逐步减少对企业小区物业管理补助，相应提高住户物业费用交纳标准，与市场接轨，使其最终达到市场同等水平。
综上所述，长沙市广晟龙骧物业服务有限责任公司合资项目的成立，政策上举办可行性。
投资核算
分析依据
1、湖南省经济信息价。
2、本次可研确定的工程项目建设内容及规模（针对项目一期进行核算）。
3、不同年份的价格材料均调至2018年价格水平。
4、项目单位提供的有关数据。
静态投资核算
1、员工招聘与开办费用（服装、培训等）：按照500元/人计算，小计10.40万元；
2、耗材费用：按照每平米0.3元/月，预备一季度费用，小计25.20万元；
动态投资核算
1、基本预备费与涨价预备费：按照静态投资的30%预估；
2、前期工资垫付：按照2个月工资垫付预计，约87.24万元；（人员工资核算参见第八章---主营业务成本核算）
总投资核算
综上所述，项目总投资约122.84万元，其中静态投资35.60万元，动态投资97.92万元。
