凯旋国际1号（3a地块）建设项目可行性研究报告

项目建设的背景与必要性

项目建设背景

商业综合体，是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。

海通国际城是以建筑群为基础，融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的“城中之城”（功能聚合、土地集约的城市经济聚集体）。

当城市的原有空间无法满足城市的发展，突破原有城区，逐渐向结合部打造新的城市活动中心，以满足日益增长的人口和城市空间拓展需求，已经成为每个城市发展的大趋势，大多数新建的城市活动中心都是地标建筑，都是按几十年甚至上百年的经济发展需求来进行规划设计，从而这类城市活动中心建成之后大多数都是城市的核心商业中心，引领着一座城市的消费水平，生活方式，以及财富风向。

对城市而言，商业综合体的出现，并不尽是高层建筑的体现，而是经济与文化发展的必然结果，是城市崛起的有力见证。而对城市居民而言，城市商业综合体的出现则是与其生活息息相关的，是其对城市生活幸福感与骄傲的象征。

正因如此，每个城市，都必将有一座高端综合体代言。

海通公司，深耕本地市场近十年，跟随者着国家城市化的步伐，阔步向前，一直走在商业地产开发的前端，打造了多个商业成功案例，累积了专业的商业地产运营经验，成为了行业翘楚。拟通过建设海通国际城打造龙州县城新地标。

海通国际城是海通投资花重金，在龙州打造的一个类似南宁华润万象城、幸福里的大型商业综合体和城市豪宅项目。海通国际城占据龙州城东核心区，总体占地183亩，总建面约40万平米，一期采用 “住宅+商业街区”的规划模式，类似南宁的盛天地；三期“万美城”则是打造类似于南宁万象城的集购物中心、商业街区和商务办公于一体的城市综合体，而二期凯旋国际1号将打造龙州的“华润幸福里”，将是全龙州最高端的住宅小区所在，也将会是龙州人身份的象征。

项目建设的必要性

活化城市传统商业中心区

随着城市的无限蔓延，城市逐渐由单中心向多中心发展。在城市总体规划布局发展方向的位置上建设的商业综合体，作为城市职能的补充，满足周围人群的购物消费需求，可以带动周边其他相关产业发展以及相关服务设施的配置，加速城市副中心的形成。例如，合肥市新都会购物广场选址在高等院校集聚且交通便利的马鞍山路，建成之初周边发展缓慢，该商业综合体的建设，吸引了大量的人气，加快了周边地产业的升级，加速了周边区域的发展，逐渐地形成了城市重要的副中心。

项目选址位于广西崇左市龙州县龙润路1号，依托周边商圈原有的人气，加上自身多种功能的复合，将原有商圈的功能进行重组，更加凝聚商圈的氛围，使得商业的辐射能力得到增强，从而活化城市传统商业中心区。项目将利用原有的良好的地理位置以及庞大的人流优势，拟建新的商业综合体加入，成为周边商圈的重要节点，带动周边其他商业发展，进而焕发出新的活力。

塑造良好的景观环境和公共空间

商业综合体自身的集聚和高效连续的特点，在其周边可塑造良好的景观环境和公共空间，而这构成了城市绿化体系的有机组成部分，成为城市限定空间的重要要素。所以，一方面，商业综合体的绿化程度对于提高城市绿化率，改善城市大气环境、水环境等有着不可忽视的意义；另一方面，商业综合体的景观设计充分结合所处的地形地貌以及原有景观环境的优势，丰富商业综合体自身的建筑景观，又使其成为城市绿化系统的重要环节。

商业综合体对于人流的高度集聚性，要求设置宜人的室内室外公共活动空间，这也是城市景观系统的一部分，通过铺装、材质等方面的设计以及休息座椅、景观小品等设施的共享，将建筑的外部空间与城市环境有机结合起来，营造积极的外部公共空间，这也能够实现商业价值、景观品质和城市效应的共赢。

打造城市新名片

城市文脉是一个城市发展的重要根基，不同的城市正是由于城市实体或城市空间等显性因素和政治、宗教、习俗等隐性因素相互作用、相互影响，从而构成 了具有自身独特的城市文脉。城市文脉结构包括自然环境、城市建筑环境、地域文化和技术，其表现在空间形态的完整性、视觉观感的连贯性以及市民意向、生活方式的一致性等方面，这些要点提供了丰富的资源条件，也约束着商业综合体的建筑设计。置于不同城市之中的商业综合体的形式、特点等都与城市的整体文脉结构形成一定的联系，而且能够再现传统地域的特征将唤起人们对城市空间和建筑空间的感同身受，激发人们的环境认知和对旧传统的怀念。

另一方面，体量和规模庞大的商业综合体对城市空间界面和城市形象产生不可忽视的影响，给人的视觉感受是具有冲击性的，大量的人流聚集有利于塑造其成为代表城市的标志性要素，甚至成为城市的一张新的名片。

促进龙州县地方经济的发展

项目建成后，将成为一个规模一流、效益优良的城市商业综合体。随着项目规模化运营以及效益的不断增长，项目在GDP、税收、解决社会就业等方面的贡献也将不断加大。同时，本项目可带动新零售、家居建材等多个产业共同发展，其辐射效应、集群效应及规模效应，对地方经济整体的繁荣与增长都将起到广泛和深远的推动作用。

项目建设规模及内容

海通国际城是由龙州县某有限公司开发，公司实力雄厚，有多年的房地产开发经验。龙州城东新区大半区域都属于某有限公司地块，海通国际城共分为一、二、三期开发，总占地约183亩，总建筑面积40万平方米。一期项目幸福·悦府，二期凯旋国际1号，三期万美城；目前开发二期凯旋国际1号。

凯旋国际1号B地块位于龙州县城东新区，北侧是龙水一级大道，东侧是天琴大道，南侧是龙润路1号，西侧紧邻龙海路。凯旋国际1号占地面积约122亩，总建筑面积约24万平方米，总户数1226户，其中高层1158户，天地楼68户。容积率2.39，绿化率30%，车位配比1:1。项目采用纯正的法式建筑风格，由6栋墅质法式天地楼和17栋法式花园洋房组成。

图表1-1 凯旋国际1号主要经济技术指标

凯旋国际1号B地块分为3a与3b两小地块，目前在建为3a地块，占地面积29322.5717㎡，建筑面积为75838.69㎡，主要建设高层住宅、多层住宅、单层裙楼、售楼处、物业用房及配套设施。

项目投资估算及资金筹措

项目总投资估算为20,671.10万元。

其中：固定资产投资19,972.57万元（含土地费用669.10万元）；

建设期利息698.54万元（利率7.7615%）。

项目投资总额20,671.10万元（含土地费用669.10万元），拟通过自筹投入14,000万元（已投入12,500万元），自有资金占比67.73%；拟通过银行贷款4,500万元（贷款3年，利率7.7615%），占投资总额的21.77%；剩余2,171.10万元以销售预收款资金投入。

偿债能力分析

本项目计划申请银行贷款4,500万元。按照贷款年限3年，融资利率按7.7615%测算。运营期前三年每年还本比例为33.33%。

本期贷款偿还资金来源于项目运营产生的息税前现金流。息前现金流=该年利润+该年利息费用，贷款年限内项目息前现金流预测及贷款本息覆盖倍数预测如下图所示：

图表13-6 还本付息测算表（单位：万元）