项目主要建设内容
1、计容积面积
项目用地面积约12,691.00平方米（折合约19.04 亩），计容积建筑面积38,073.00 ㎡，主要建设内容如下：
a. 1#T5住宅占地面积约397.53㎡，建筑面积约11,925.98㎡，三十层；
b. 2#T4住宅占地面积约397.53㎡，建筑面积约11,925.98㎡，三十层；
c. 3#T5住宅占地面积约397.53㎡，建筑面积约12,721.04㎡，三十二层；
d. 商铺占地面积约500.00㎡，建筑面积约1,000.00㎡，两层；
e. 公众配套设施500.00㎡，建筑面积约500.00㎡.
主要经济指标参见下表所示：
图表1-2 项目建设指标汇总
2、不计容积面积
项目不计容积面积主要有：
a. 地下室（车库），建筑面积15,700.00㎡，两层，预计可停放436辆汽车；
b. 路面硬化以及绿化工程，建筑面积10,998.40㎡，预计可停放48辆汽车。
项目总投资情况
（a）项目建设期投资核算
项目预计建设投资21,350.25万元，其中建安工程费用14,701.42万元，装修工程费用4,565.76万元，其他费用2,083.07万元。
图表1-4 项目建设期核算表（单位：万元）
（b）后期销售费用
项目建设完成后，预计第二年可实现预售，整个开发期后续总成本约16,574.36万元，其中可变成本13,941.86万元，固定成本2,632.50万元，具体费用参见下表：
图表1-5 项目销售期费用核算表（单位：万元）
开发周期
项目开发周期为36个月，预计第18个月可完成项目楼盘封顶预售，第24个月完成50%的楼盘销售，第36个月可售罄。
资金来源
项目资金来源有：
1.申请建设银行开发贷款15,000.00万元，贷款期限为三年，采用房产可销售面积销售50%还款总贷款金额的30%，销售70%提前还款。预计开发期第24个月还款4,500.00万元，第36个月还款10,500.00万元。
2.企业自筹6,350.25万元。
销售规模
项目开发期三年可实现销售收入60,616.80万元规模，净利润约13,102.03万元。（备注：核算过程参见第七章）
项目销售进度
项目开发期3年，预计第18个月楼盘即可封顶，第24个月即可销售50%楼盘，第30个月可销售60%楼盘，第36个月即可售罄，项目销售进度参见下表所示：
图表1-6 项目销售进度预估表
项目经济评价结论
惠州大亚湾某有限公司新建项目的建设符合国家与惠州市产业结构调整政策的鼓励类项目范围，项目选定设备具有技术先进性，前瞻性，成熟性；工程方案可行，具有广阔的销售市场。项目从开发期到销售期（三年期）可实现销售收入60,616.80万元、建设期间投入21,350.25万元，后续销售（预售）期间费用16,574.36万元、纳税9,590.16万元（含所得税）、税后净利润13,102.03万元、税后财务内部收益率39.94%、税后动态投资回收期2.34年、盈亏平衡点6.83%。通过收益、贷款金额、还款方式分析，项目偿债能力强。
项目开发期总支出
综上所诉，项目开发起总投资费用参见下表所示：
目录
第一章 总论
1.1 项目概述
1.1.1 项目名称
1.1.2 项目承办单位
1.1.3 公司介绍
1.1.4 项目主要建设内容
1.1.5 项目建设地址
1.1. 项目总投资情况
（a）项目建设期投资核算
（b）后期销售费用
1.1. 开发周期
1.1. 资金来源
1.1. 销售规模
1.2 报告编制总体说明
1.2.1 法律法规
1.2.2 有关政策性依据文件
1.2.3 可行性研究报告研究范围
1.2.4 可行性研究报告编制原则
1.2.5 研究数据来源
1.3 结论
1.3.1 市场评价
1.3.2 项目销售进度
1.3.3 项目经济评价结论
第二章 投资环境与地产行业分析
2.1 惠州市大亚湾投资环境分析
2.1.1 自然环境
2.1.2 人口概况与经济情况
2.1.3 未来前景
2.2 中国地产行业分析
2.2.1 疫情见证商业地产强韧性
2.2.2 土地市场供求双向复苏
2.2.3 需求端户籍逐步开放，迎接存量人口红利
2.2.4 销售仍将保持平稳
2.3 惠州市房地产行业分析
2.3.1 一级市场概述
2.3.2 二级市场概述
2.3.3 三级市场概述
2.4 市场小节
第三章 周边地产案例与项目优势定价分析
3.1 华策·御水花园
3.1.1 基本信息
3.1.2 户型分析
3.1.3 售价分析
3.2 修邦·七里香堤
3.2.1 基本信息
3.2.2 户型分析
3.2.3 售价分析
3.3 碧桂园·雅豪轩
3.3.1 基本信息
3.3.2 户型分析
3.3.3 售价分析
3.4 惠澜湾项目分析
3.4.1 基本信息
3.4.2 户型分析
3.4.4 项目价值
3.4.5 客户定位
3.4. 售价分析
3.5 项目销售模式
3.5.1 多级联动运营模式
3.5.2 渠道拓展
第四章 建设条件与选址分析
4.1 项目建设条件分析
4.1.1 地理环境
4.1.2 交通运输
4.2 项目选址方案
4.2.1 项目选址的原则
4.2.2 周边情况
4.2.3 土地平整情况
4.2.4 选址方案建设可行性
第五章 建设内容和规模
5.1 设计依据和原则
5.1.1 编制依据
5.1.2 设计原则
5.2 项目建筑方案
5.2.1 建筑规模
5.2.2 设计构思
5.2.3 建筑特征
5.2.4 建筑智能化
5.3 结构设计方案
5.3.1 设计依据
5.3.2 结构设计
5.4 抗震设计方案
5.4.1 建筑物的形状设计
5.4.2 建筑物的结构体系
5.4.3 结构分析
5.4.4 非结构构件
5.4.5 结构材料与施工
5.5 公用及辅助工程
5.5.1 给排水工程
5.5.2 变配电工程
5.5.3 动力照明及防雷工程
5.5.4 消防工程
5.5.5 通风及空调系统
5.5. 楼宇设备智能综合管理系统
5.5. 火灾报警及消防控制系统
5.5. 室外管网等配套工程
第六章 项目投资估算
1投资估算范围依据
1.1 投资估算范围
1.2 投资估算参考范围
2总投资估算
2.1 前期建设投资费用
1、建安工程费用
2、 装修工程费
3、工程其他费用
4、项目建设投核算总结
2.2 项目后期销售期费用
1、外包费用
2、财务费
3、管理费用
4、销售费用
5、总结
3 项目开发期总支出
第七章 财务核算
1基础数据与参数选取
2 编制依据
3收入测算
2 利润核算
3 财务评价分析
3.1盈利能力分析
3.2财务内部收益率
3.3财务净现值FNPV
3.4项目投资回收期Pt
3.5总投资收益率（ROI）
4 财务生存能力分析
5 不确定性分析
6 评价结论
第八章 项目风险分析
1 建设风险
2 市场风险
第九章 综合评价结论
