市场背景
近年来，家居建材行业市场保持低速稳步增长，截止2020年行业市场规模达到4.65万亿元。
家居建材行业存在“大行业小企业”的特点，家居建材行业在产品上更加注重环保、经营策略也开始由提供产品向提供服务转变。
图表1-1 2016年-2020年中国家居建材市场销售规模
数据来源：国家统计局
1、就目前漳州市家居建材中小企业的运营情况分析，情况却并不乐，观行业痛点为：
税务、法务、设备、招聘、售前、售后、管理、流量、消防、公关、工商、宣发、物业、谈判、财物、营销、房租、水电、装修、选址，一个环节有问题，随时准备倒闭的风险。
2、就目前漳州市家居建材中小企业的销售情况分析，制约漳州市家居建材中小企业的主要原因有：
（1）销售成本大大提升：
电商平台使用费为7000元/个/年，国际平台账号达5万元/个/年，还有日渐飙升的点击费、排名费、推广费，竞价排名机制导致漳州市家居建材中小企业间恶性竞争……等等，高昂的推广费用令许多漳州市家居建材中小企业不堪重负。
（2）漳州市跨境电商企业配套比较落后，使漳州市家居建材中小企业的管理成本居高不下：
配套支撑依赖度高也是跨境电商发展的主要因素。据悉，漳州市跨境电商产业起步相对较晚，产业体量较小，信用担保、支付、物流仓储、清关、网店装修等服务体系不健全。目前还没有任何一家能满足漳州市家居建材中小企业的相关服务平台，九成以上企业依赖厦门地区的第三方服务企业进行出口退税返还，退税周期长。而在物流方面，漳州市的物流配送主要依托厦门的物流中心，时效性低、物流成本高，不仅仅不利于消费者的网购体验，更是增加了漳州市家居建材中小企业的管理成本。
（3）融资贷款难，是制约漳州市家居建材中小企业壮大的主要因素：
漳州市家居建材中小企业经常会面对不同的社会文化，不同的消费者偏好，要生产不同的产品，导致电商产带来的远距离物流和跨境资金周转难题。物流周期加上收款周期导致跨境卖家常常需要一个月甚至是四个月才能完成一次资金流转。在这一个月和四个月期间，卖家还要为了源源不断的订单而备货并支付物流费用，由于没有固定资产的抵押与数据的规范性，使福建省家居建材行业中小企业面临贷款、融资无望。即使有一定的信用或民间融资，也会直接导致企业财务费的上涨。
项目床位建设规模以及年营业规模
项目建设完毕后，将形成以下规模效益：
1、入驻企业：62,000.00万元的生产规模，纳税额度约3,100.00万元/年（参见图表1-7所示）；
2、园区物业：二十年平均11,831.74万元的规模收益，年均纳税1,153.77万元。（参见附件一、项目二十年期营业收入估算表）
项目投资估算及资金筹措
（a）投资估算
项目总投资估算为80,765.64万元。
其中：固定资产投资68,765.64万元（备注：设备购置为招商入驻企业设备余值估算）；
流动资金12,000.00万元。
项目建设的必要性
项目的建设有利于解决漳州市家居建材中小企业运营服务领域效率低下问题
就目前福建省漳州市而言，家居建材中小企业的服务项单一，主要表现在：
1、重叠的工作效率低下：重叠重复缺乏工作质量及效率的比对；
2、升级转型服务局限：缺乏文件标准、数据完整性互认，重复性投入建设；
3、产业综合服务若：
（1）如常态性服务重叠重复无序，无标准、无质量、无产出价值比对；
（2）发达国家有100项服务，我国只有30%项，其他项费用高、无专业人才、无认知；
（3）后勤人员编制占比30%以上，项目负责人工作不饱和，实际工作时间占比不高。
公寓（出租）快装家居与跨境电商智慧产业园通过构建政府、企业、市场、人才闭环需求；线上电子商务集约化资源衔接，商务事务电子商务化商务电子化；线下集群式、一站式、集中化，无缝对接共性服务体系（如财税、法务等）；同时“入孵”企业去后勤重叠服务人员，共性需求标准化规则化流程化，工作资源配置化、互联网工业化；最终实现商务事务电子商务化，服务事项统筹规划标准同步优化，共性需求标准化规则化流程化，共享经济去重叠化去同质化，升级转型资源模块配置化。为企业提升准入条件的同时，降低企业的成本，增加企业的营业收入。
2.1.2 项目将解决漳州市对中小企业发展扶持局限问题
就与北上广深一线城市对比，漳州市“中小企业发展扶持”的推进薄弱点为：企业发展扶持能力弱、相关优惠政策缺乏、融资难的矛盾突出、配套服务设施不完善，主要表现以下几个方面：
图表2-2 推进中小企业发展扶持的薄弱点
公寓（出租）快装家居与跨境电商智慧产业园建设项目通过企业孵化、公司注册、档案管理、商务服务、综合服务、创业指导、财税咨询、项目对接孵化、融资服务、人力资源管理、企业管理咨询、法律咨询等服务，通过设立中小企业发展项目→理清中小企业发展思路的指导→免费政府支持咨询→商务秘书服务→记账、社保、税务代理等衍生服务→审计、税务服务、法律咨询等提升服务→企业管理咨询服务一站式解决中小企业发展闭环，同时通过拓展创新创业投融资渠道、招才引智等工作为漳州市中小企业提供良师益友式服务、链接外部资源、减少中小企业发展壮大成本、降低中小企业发展壮大风险，通过在市场、信息、资金、管理、服务、促进就业等各个方面给予扶持，最终解决福建省漳州市中小企业发展扶持局限问题。
有利于漳州市跨境电商销售供应链的提高，同时促进漳州市的经济发展
“销售供应链+产业园区”、“互联网+跨境电商”已成为国家战略背景下行业的发展趋势；而平台型经济即是基于平台而产生的盈利模式，实体的房地产交易所、虚拟的阿里巴巴、亚马逊等都是平台经济的产物。
在互联网繁荣发展乃至物联网方兴未艾的背景下，行业网络化平台化成为创新突破点。但是，目前漳州市并没有现代化的跨境电商产业园区，并且信息化网络化程度低。主要表现在：“虽然漳州市产业园区销售供应链的出现促进产业园区的信息化发展，但是漳州市很多产业园区仍保留原始粗放式运营方式。由于园区运营关系的存在以及园区入驻企业追求企业自身利润最大化的目标所限，基于博弈心理，入驻的企业不具有共享货源的主动性。由于缺乏调动企业共享货源的激励机制，销售供应链发挥的信息共享作用微乎其微。
漳州某有限公司与跨境电商智慧产业园的建设以实体化与线上相结合，以科学发展观为指导、以循环经济为着手点、以现代科技文明为内涵、以环保节能为重点打造公寓（出租）快装家居与跨境电商智慧产业园项目，将实体的仓储、物流、配送与线上的信息资源网络相结合更能发挥平台的集成共享作用，在互联网与物联网的基础上，形成线下基于实体智慧产业园区、线上基于数据库资源共享的智慧产业园平台。
项目作为智能智慧物流、仓储、代采购、通关、装卸、分拣、清关、金融服务、进出口报关等一站式产业服务基地；线下由于地理区位因素将以上资源聚集整合，综合考虑区位条件、市场需求、商品跨境流向、资源环境和交通条件等，建立高度流通的智慧产业园区网络。充分利用跨境电商企业、智慧仓储与大宗货物产业链、客户以及辅助组织（特别是项目周边500m的快件监管中心）的互动机制，为整个销售产业链提供一站式商流、物流、信息流、资金流的智慧产业园区平台。基于跨境电商的运营结合物联网系统，相关数据可以迅速反馈到购货客户与产业园区内企业，实现线上快速匹配、手持终端路线实时优化、实时可视查询、自动结算等功能。
图表2-3 项目功能配置表
备注：分拣、清关、保税、进出口报关、通关、装卸需要将与周边500m的快件监管中心合作完成。
2.1.4 项目将解决漳州市家居建材中小企业产品销售难的问题
随着国民经济与社会的快速发展，家居建材产品跨境电商、国际贸易行业快速发展过程中，也暴露出了很多问题。例如，在传统物流、经营模式下，产品同质化现象严重、品牌扩张、信息滞后存在资金难题等。具体来说，行业发展过程中存在的问题主要有以下三个方面：
1、库存滞销越发普遍：家居建材中小企业跨境电商、国际贸易生产商销售受到冲击，一方面是价格低迷不振及市场环境转冷影响，另一方面是消费升级趋势下，对产品提出更高要求。
2、产品同质化严重：国内很多企业缺乏对品牌的营销，产品附加值很低，质量、设计、工艺等方面粗矿，难以满足消费者与家居建材中小企业的需求。
3、融资困难，资金压力大：家居建材中小企业跨境电商、国际贸易的资金周转期长，流转速度慢，淡旺季与日常运营周转需要大量资金维持，因此常常陷入资金链短缺的困境。同时，融资渠道匮乏，企业面临的资金压力更大。
公寓（出租）快装家居与跨境电商智慧产业园项目将打造1+N物联网智慧供应链系统，与跨境电商智慧产业双轨并行，围绕整个产业链的各个企业、产品，通过对信息流、物流、资金流的共享，从采购开始，到服务中间产品及最终产品，最后由销售网络把产品送到消费者手中。将供应商、制造商、分销商、零售商、直到最终用户连成一个整体的功能网链结构模式；项目将供应商、制造商、分销商、零售商，直到最终用户连成一个整体的模式。为企业去库存、缩短现金的周转、实现家居建材中小企业产业链的盈利，为解决家居建材中小企业跨境电商、国际贸易诸多诟病做出贡献。
图表 2-4 项目智慧服务诠释图
收入测算
项目营业规模估算
1、第1年---第10年按照15元/㎡·月计算（园区承诺10年不涨价），第十一年按照50元/㎡计算，后期每三年上涨10%；
2、物业费用
按照2元/㎡·月计算，后期每三年上涨10%；
3、代缴水电费
按照实际耗水、电代缴，无其它费用。
根据以上预估值分析，则项目正式运营后，二十年年均销售收入为11,831.74万元（详见附件：项目二十年营业收入一览表）。
增值税金及附加
项目二十年平均期纳增值税及附加共计410.70万元。（详见附件：营业收入核算表，不含企业所得税）
目录
第一章 总论
1.1 项目概述
1.1.1 项目名称
1.1.2 建设背景
1.1.2.1 市场背景
2、政策分析
3、项目发起缘由
1.1.3 项目承办单位
（a）承办单位
（b）公司介绍
1.1.4 目前项目进展
1.1.5 项目主要建设规模
1.1.6 项目床位建设规模以及年营业规模
1.1.7 项目投资估算及资金筹措
（a）投资估算
（b）资金筹措
1.1.8 项目拟建地址与性质
1.1.9 建设工期
1.2 报告编制总体说明
1.2.1 法律法规
1.2.2 有关政策性依据文件
1.2.3 可行性研究报告研究范围
1.2.4 可行性研究报告编制原则
1.3 结论
1.3.1 建设的可行性与必要性结论
1.3.2 能耗指标结论
1.3.3 环保评价结论
第二章 项目必要性与可行性
2.1 项目建设的必要性
2.1.1 项目的建设有利于解决漳州市家居建材中小企业运营服务领域效率低下问题
2.1.2 项目将解决漳州市对中小企业发展扶持局限问题
2.1.3 有利于漳州市跨境电商销售供应链的提高，同时促进漳州市的经济发展
2.1.4 项目将解决漳州市家居建材中小企业产品销售难的问题
2.2 项目建设的可行性
2.2.1 市场需求具备可行性
2.2.2 项目公寓（出租）快装家居商业模式具备可行性
1、行业现状
2、平台商业模式与解决方案
2.2.3 经济效益具备可行性
第三章 服务模式与供应链体系介绍
3.1 项目服务形式
3.1.1 服务板块介绍
3.1.2 服务理念与模式
1、服务理念
2、服务模式
3.2 销售供应链服务
3.2.1销售供应链模式概述
3.2.2 模式优势
3.3 产品介绍
3.3.1 一房公寓集成快装
3.3.2 LOFT公寓
3.3.3 两房公寓
第四章 建设内容和规模
4.1 设计依据和原则
4.1.1 编制依据
4.1.2 设计原则
4.2 项目建筑方案
4.2.1 建筑规模
4.2.2 设计构思
4.2.3 建筑特征
4.2.4 建筑智能化
4.3 结构设计方案
4.3.1 设计依据
4.3.2 结构设计
4.4 抗震设计方案
4.4.1 建筑物的形状设计
4.4.2 建筑物的结构体系
4.4.3 结构分析
4.4.4 非结构构件
4.4.5 结构材料与施工
4.5 公用及辅助工程
4.5.1 给排水工程
4.5.2 变配电工程
4.5.3 动力照明及防雷工程
4.5.4 消防工程
4.5.5 通风及空调系统
4.5.6 智能化系统工程
4.5.7 楼宇设备智能综合管理系统
4.5.8 火灾报警及消防控制系统
4.5.9 室外管网等配套工程
第五章 环境影响评价
5.1 环境评价依据及执行标准
5.1.1 环境质量标准
5.1.2 污染物排放标准
5.2 污染控制目标
5.3 施工期环境影响分析
5.3.1 施工期污染排放情况
5.3.2 施工期大气污染防治
5.3.3 施工期水污染防治
5.3.4 施工期噪声污染防治
5.3.5 固废环境保护措施分析
5.3.6 表土保护
5.4 营运期环境影响分析
5.4.1 营运期污染源强分析
5.4.2 营运期大气污染防治
5.4.3 营运期噪声污染防治
5.4.4 绿化
5.4.5 家居智慧产业废弃物处理
5.5 环境保护的建议
5.6 环境影响评价结论
第六章 劳动安全卫生与消防
6.1 危害因素和危害程度分析
6.1.1 施工作业
6.1.2 用电设备
6.1.3 室内空气质量
6.2 安全措施方案
6.3 消防设施
6.3.1 消防用水
6.3.2 消防设备
6.3.3 消防用电
第七章 循环经济与节能节水措施
7.1 编制依据
7.2 设计原则和基本要求
7.2.1 绿色设计原则
7.2.2 资源最佳利用原则
7.2.3 能源消耗最小原则
7.2.4 零污染原则
7.2.5 技术先进原则
7.2.6 加强控制管理，节约能源
7.3 绿色建筑设计措施
7.3.1 规划
7.3.2 建筑
7.3.3 结构
7.3.4 给排水
7.3.5 通风与空气调节
7.3.6 电气
7.3.7 景观
7.4 节能措施
7.4.1 采取新的节能技术和新工艺
7.4.2 公用工程节能措施
7.4.3 建筑节能措施
7.4.4 其他节能措施
7.5 节水方案
7.5.1 雨水利用方案
7.5.2 节水措施
第八章 投资估算与资金筹措
8.1 投资估算
8.1.1 编制说明
8.1.2 固定资产投资估算
8.1.2 项目铺底流动资金
8.1.3 总投资
8.2 资金筹措
第九章 财务分析
9.1 基础数据与参数选取
9.2 编制依据
9.3收入测算
9.3.1 项目营业规模估算
9.4增值税金及附加
9.5 成本核算
9.5.1 外购原料以及动力
9.5.2 固定资产折旧与无形资产摊销
9.5.3人员工资福利
9.5.4修理费
9.5.5财务费
9.5.6管理费用
9.5.7销售费用
9.5.8 成本总计
9.6 利润核算
9.7财务评价分析
9.7.1盈利能力分析
9.7.2财务内部收益率
9.7.3财务净现值FNPV
9.7.4项目投资回收期Pt
9.7.5总投资收益率（ROI）
9.8财务生存能力分析
9.9 不确定性分析
9.10评价结论
第十章 项目风险分析
10.1 建设风险
10.2 市场风险
10.2 建议
10.3 政策支持申请
