项目建设的背景与必要性
项目建设背景
商业综合体，是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。
城市综合体是以建筑群为基础，融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的“城中之城”（功能聚合、土地集约的城市经济聚集体）。
当城市的原有空间无法满足城市的发展，突破原有城区，逐渐向结合部打造新的城市活动中心，以满足日益增长的人口和城市空间拓展需求，已经成为每个城市发展的大趋势，大多数新建的城市活动中心都是地标建筑，都是按几十年甚至上百年的经济发展需求来进行规划设计，从而这类城市活动中心建成之后大多数都是城市的核心商业中心，引领着一座城市的消费水平，生活方式，以及财富风向。
对城市而言，商业综合体的出现，并不尽是高层建筑的体现，而是经济与文化发展的必然结果，是城市崛起的有力见证。而对城市居民而言，城市商业综合体的出现则是与其生活息息相关的，是其对城市生活幸福感与骄傲的象征。
正因如此，每个城市，都必将有一座高端综合体代言。
上海某公司，深耕全国十余年，跟随着国家城市化的步伐，阔步向前，一直走在商业地产开发的前端，打造了多个商业成功案例，累积了专业的商业地产运营经验，成为了行业翘楚。拟通过浦东新区菊园3号-B地块建设工程项目打造上海城市新地标。
项目建设的必要性
活化城市传统商业中心区
随着城市的无限蔓延，城市逐渐由单中心向多中心发展。在城市总体规划布局发展方向的位置上建设的商业综合体，作为城市职能的补充，满足周围人群的购物消费需求，可以带动周边其他相关产业发展以及相关服务设施的配置，加速城市副中心的形成。
项目选址位于上海市浦东新区菊园3号B地块，位于浦东南路与商城路交叉口西南侧，隆宇大厦以北、菊园小区以东、毗邻黄埔江畔，距离上海中心大厦约1千米，距离地铁九号线商城路站大约50米，距离第一八佰伴商厦不超过100米。依托周边商圈原有的人气，加上自身多种功能的复合，将原有商圈的功能进行重组，更加凝聚商圈的氛围，使得商业的辐射能力得到增强，从而活化城市传统商业中心区。项目将利用原有的良好的地理位置以及庞大的人流优势，拟建新的商业综合体加入，成为周边商圈的重要节点，带动周边其他商业发展，进而焕发出新的活力。
改善城市交通环境
商业综合体通过整合步行、车行等交通系统，对于改善城市的交通环境，营造舒适宜人的步行、车行环境以及促进建筑、交通和城市一体化发展有着积极作用，而且大型的商业综合体己经成为城市交通系统的重要节点，对于实现地铁、公交、出租车等不同交通方式的接驳，实现室内“零换乘”发挥着重要作用。
在整合步行交通系统方面，商业综合体将城市步行系统接入到建筑内部的步行流线，这其中不仅包括城市地面层的步行系统的组织，也包括空中步道系统如人行天桥、架空平台等和地下步道系统等立体步行系统的整合，通过多层次立体的步行衔接，形成了完善的区域步行体系，为市民提供了良好的购物、休闲的环境，同时，营造了一个适宜沟通、交往的公共空间。在整合车行交通系统方面，多层级、立体化的车行流线系统是商业综合体典型特征，将地铁、公交、出租车、私家车、货车等车行方式组织在一起，进行分层分级处理，使得城市的车行交通系统相互连接，并且与建筑实体空间联系起来。静态交通方面，对于适当解决城市停车问题起到一定的作用。
塑造良好的景观环境和公共空间
商业综合体自身的集聚和高效连续的特点，在其周边可塑造良好的景观环境和公共空间，而这构成了城市绿化体系的有机组成部分，成为城市限定空间的重要要素。所以，一方面，商业综合体的绿化程度对于提高城市绿化率，改善城市大气环境、水环境等有着不可忽视的意义；另一方面，商业综合体的景观设计充分结合所处的地形地貌以及原有景观环境的优势，丰富商业综合体自身的建筑景观，又使其成为城市绿化系统的重要环节。
项目对于人流的高度集聚性，设置宜人的室内室外公共活动空间，这也是城市景观系统的一部分，通过铺装、材质等方面的设计以及休息座椅、景观小品等设施的共享，将建筑的外部空间与城市环境有机结合起来，营造积极的外部公共空间，这也能够实现商业价值、景观品质和城市效应的共赢。
打造城市新名片
城市文脉是一个城市发展的重要根基，不同的城市正是由于城市实体或城市空间等显性因素和政治、宗教、习俗等隐性因素相互作用、相互影响，从而构成 了具有自身独特的城市文脉。城市文脉结构包括自然环境、城市建筑环境、地域文化和技术，其表现在空间形态的完整性、视觉观感的连贯性以及市民意向、生活方式的一致性等方面，这些要点提供了丰富的资源条件，也约束着商业综合体的建筑设计。置于不同城市之中的商业综合体的形式、特点等都与城市的整体文脉结构形成一定的联系，而且能够再现传统地域的特征将唤起人们对城市空间和建筑空间的感同身受，激发人们的环境认知和对旧传统的怀念。
另一方面，体量和规模庞大的商业综合体对城市空间界面和城市形象产生不可忽视的影响，给人的视觉感受是具有冲击性的，大量的人流聚集有利于塑造项目成为代表城市的标志性要素，甚至成为城市的一张新的名片。
促进上海市地方经济的发展
项目建成后，将成为一个规模一流、效益优良的城市商业综合体。随着项目规模化运营以及效益的不断增长，项目在GDP、税收、解决社会就业等方面的贡献也将不断加大。同时，本项目可带动新零售、物业管理等多个产业共同发展，其辐射效应、集群效应及规模效应，对地方经济整体的繁荣与增长都将起到广泛和深远的推动作用。
上海市办公市场分析
图表4-2 全市写字楼存量市场
全市甲级写字楼存量近1200万平方米。陆家嘴商务板块甲级写字楼存量超200万平方米。项目所在商务板块存量是本项的主力竞争。
图表4-3 全市写字楼未来供应
全市未来3年内甲级写字楼滨江带新增供应主要集中在浦西的徐汇滨江和黄浦滨江板块，浦东世博前滩板块，将是本项目的次要竞争。
近2年浦东新区持续新增供应，而整体市场核心商圈租户向新兴商圈外溢的趋势扩大，导致区域内空置率不断提升；受到整体经济影响，部分企业资金收缩，区域平均租金呈现明显下滑趋势。
图表4-4 浦东新区办公租赁市场趋势
陆家嘴核心商务板块，作为浦东新区规划和发展重点，外企总部，金融行业等聚集，租金水平持续占据区域第一梯队。
图表4-5 陆家嘴板块项目概况
陆家嘴核心板块内除了部分新入市的项目 (海航总部、泰康金融中心、富士康、瑞明大厦较新入市) 外，整体空置率较低。行业聚集明显，多以外企和总部企业，传统金融行业 (银行) 聚集，租金承受力较高，整体租金水平表现较好。
项目定位
产业定位
根据上海市2035规划，为了实现上海成为卓越的全球城市的目标，陆家嘴片区作为城市主中心（中央活动区）承载了全球城市的核心功能。
浦东新区发展定位：中国改革开放的示范区，上海五个中心的核心承载区，全球科技创新的策源地，世界级文化交流和旅游度假目的地，彰显卓越全球城市吸引力、创造力、竞争力的标杆区域。
基于浦东整体空间规划“一主、一新、一轴、三廊、四圈”的格局：
立足“一主”：促进主城区陆家嘴核心区的能级提升，培育全球城市核心功能，在功能承载、交通联系和城市品质等方面，打造全球城市形象标杆；
联动“一轴”：依托延安路-世纪大道东西城镇发展轴，联动陆家嘴金融城、张江科学城，集中展现上海城市风貌和全球城市核心功能；
辐射“三廊”：关注滨江文化商务走廊，聚焦全球城市发展能级的集中展示区建设，打造具有全球影响力的世界级滨水区。
以陆家嘴金融城为核心，强化金融、航运、贸易、总部经济等核心功能的集
聚发展，营造世界级金融生态圈，打造国际一流金融城；在强化商业、商务等功能的基础上，突出完善文化娱乐、旅游休闲、创新创意等多元功能；巩固东西城镇发展轴，引导金融、贸易、商务、科创、文化、会展、旅游、航运、高端制造等重要功能集聚。
准确把握国际都市风貌区的定位，着重体现国际化、都市化风貌特征。强化空间尺度特征，塑造视觉核心，通过建筑高度的组合形成优美愉悦的天际线；展示全球城市时尚繁华和多元文化交融，建设具有国际影响力的文化地标，塑造“整体协调、特色突出”的城市整体色彩面貌，迈向国际文化大都市；提供可容纳多种功能的以人为本的街道和公共空间，打造集聚城市活力的城市会客厅，面向公众开放共享关爱包容的品质社区。
陆家嘴片区作为全球城市核心功能的重要承载区，是建设卓越全球城市的重要战略支点；立足金融中心的核心区、航运中心的重要承载区和高端服务的聚集地；具备完善商业配套、文化娱乐和旅游居住功能，是世界级的中央活动区；
作为国际都市风貌区，是容纳多种功能的魅力滨水场所，聚集各种活动的城市会客厅，和向公众开放的共享的活力社区。
陆家嘴片区——空间结构：
“一核”的自然延伸：小陆家嘴核心区的自然延伸，联动现有优质资源，秉承并提升金融核心区的核心功能；
“一轴”的关键节点：陆家嘴金融城与张江科学城“ 双城联动”东西纽带的重要节点，科创中心和金融中心齐头并进的经济引擎；
“一道”与“一带”连接的纽带：连接滨江旅游休闲产业带和现有的世纪大道中轴商业创意产业带，城市重要功能自然汇聚的活力场所。
陆家嘴片区将以金融业、航运业、现代商贸业为主导，以专业服务业、文化旅游休闲业为支撑，进一步优化完善“3+2”的现代服务业产业结构体系。
项目定位
基地所处位置联系以小陆家嘴为核心的金融业与立足世纪大道沿线的现代商贸业，将促进陆家嘴金融贸易区整体产业发展。
金融业作为主导产业，支撑小陆家嘴核心区成为综合商务观光休闲中心，项目定位充分回应陆家嘴金融贸易区的自贸试验区扩区效应，承载大量商务功能需求，提升金融机构、商务设施的聚度，从而完善金融市场体系，打造“升级版”金融城。
项目定位将顺应陆家嘴片区行业发展的趋势，发展总部经济、跨境电商等高端、新型商业业态，推进商业模式创新，持续推动重大商贸项目开业建设，促进陆家嘴现代商贸业提升能级。
项目定位——空间结构：
联动现有资源：包括周边已有商业、办公，推动城市更新和潜力挖掘，使得陆家嘴片区的发展由增量转为存量导向；
进一步提升国际竞争力：紧跟发展战略，打造成为综合商务休闲中心、滨江文化产业带、现代服务产业发展带；
探索有限空间资源的二次开发：通过活化公共领域、优化空间组合布局，实现陆家嘴空间开发综合效益最大化。
