项目的提出
宝安桃花源科技创新园自2001年开始规划建设，2002 年第四届中国高新技术产业交易会期间开园，现已建成主园及9个直属分园，总占地面积约73.1万平方米，建筑面积约116.8万平方米。其中桃花源科技创新园主园位于宝安区西 乡街道铁岗水库及广深高速旁，规划建设占地23万平方米、孵化面积21万平方米，分三期建设。 目前一期和二期现已建成，共占地面积17.4万平方米，建筑面积7.18万平方米，共建有4栋孵化大楼、1栋公共检测中心、11栋研发中心、 4栋专家接待楼、2栋企业员工宿舍，综合配套有多功能会议室、学术报告厅、科技人员活动中心、员工餐厅、网球场、篮球场、自助银行等。
2007 年开始，桃花源科技创新园积极探索整体承租社区旧工业园区进行升级改造路子， 已在铁岗片区建成4个桃花源科技创新园分园，占地面积约5.98万平方米，建筑面积约6.71万平方米，作为孵化企业的研发、中试和试产的创新型产业用房。2011年开始，又逐步探索指导、扶持社会力量建设科技创新园， 已在全区范围内建成高新奇、旭生、福永、松岗、石岩湖5 个分园，占地面积约 49.5 万平方米，建筑面积约 102.9 万平方米。
园区现共有孵化企业266家，其中主园、一、二、三、四分园拥有国家级高新技术企业21家，深圳市高新技术企业38家，科技人员3000余人；到目前为止累计孵化企业358家，孵化项目682项，其中获得863计划、十五重大科技专项等国家级项目24项，参与制定144个国家及行业标准；已实现规模化生产的企业44家，项目233项。 目前，主园已有东江环保、华测检测、格林美、瀚宇 药业 4 家企业成功上市，其中华测检测公司成为国内检测行业第一家上市公司、 创业板第一家深圳企业，另有美赛达、邦健等 8 家企业进入上市的前期准备工作。
宝安桃花源科技创新园一期、二期和四个直属分园区的投入使用已经取得良好的运营效果，园区已成为集科技研发、科技成果转化、公共检测、科技人员创 业、软件开发应用、科技交流和培训为一体的科技创新基地。宝安桃花源科技创 新园先后被深圳市确定为深圳市留学人员 (宝安) 创业园、深圳市 (宝安) 博士 后创新实践基地、深圳市优秀科技企业孵化器。2006 年，宝安桃花源科技创新 园被国家科技部认定为国家级孵化器。
为进一步完善宝安桃花源科技创新园功能，为宝安区创新型产业的初创企业 提供孵化场所，协助中小企业将创新型产业高新技术成果转化为现实的生产力， 增强行业自主创新能力，推动宝安区创新型城市的建设步伐，宝安区科技创新局 于 2008 年向宝安区政府提出了“桃花源科技创新园三期”项目，并经宝安区四 届人大三次会议讨论通过，列入了2008 年宝安区政府投资项目计划，并开展了 项目用地的征收工作。目前，桃花源科技创新园三期用地征转工作已经完成。2016 年 6 月 15 日晚上，区委书记黄敏主持召开了区产业发展工作领导小组第二十一 次会议。与会人员听取了区产服公司关于开发建设宝安科技创新大厦 (暂定)、 宝安青少年众创中心 (暂定)、尖岗山创意产业园和桃花源三期 4 个创新型产业 用房项目有关情况的汇报。会议原则同意区产服公司提出的关于开发建设宝安区 创新型产业用房的意见，由市规土委宝安管理局负责，按照法律规定程序将涉及 土地划拨给区科创中心，区产服公司负责做好开发建设和运营管理。
为加快推进桃花源三期建设项目，按照建设工程基本建设程序要求，宝安区 产业投资服务有限公司委托我司编制了《桃花源科技创新园三期可行性研究报 告》，以期为项目的前期立项和后期运营提供参考和依据。
深圳市科技企业孵化器的发展状况
(1) 发展历史
孵化器作为自主创新的重要载体，在我市高科技产业发展过程中具有不可替代的作用。我市孵化器发展起源于20世纪80年代末期，规模发展于90年代末，大致分为三个阶段：
一是初创期建设阶段。这一阶段以1989年市科技创业服务中心成立为标志， 此阶段指导方针是建设“无围墙”式的孵化器，即把深圳市作为一个大的孵化器基地。通过向在孵企业提供包括科技三项经费支持、企业管理咨询、拓宽企业融 资渠道、企业产品推介、企业资产重组、项目立项申报咨询等服务，有效地推动了我市深圳科技经济的发展。
二是规模化扩展阶段。这一阶段以1998年各区创业服务中心创建孵化器实体为标志，开始了我市“有围墙”孵化器的建设，此阶段主要由政府引导示范，罗湖、南山、福田等区政府相继创建了自己的孵化器，形成了一定规模。
三是多元化发展阶段。1999年以来，随着全市高新技术产业规模日益增长、资本市场发育日益成熟、创新创业环境逐渐完善，一批不同所有制主体投资参与、运行机制各异的企业孵化器相继产生。30年来，我市科技企业孵化期建设呈持续稳定发展之势。
(2) 发展现状
截至2014年底，深圳市有经认定或资助的科技企业孵化载体78家，其中国家级孵化器12家，省级孵化育成体系试点单位6家；拥有孵化场地面积约150万平方米，在孵企业近4000家，毕业企业近2400家。在这些毕业企业中，上市企业达到28家。在全国，这一数据是180家，深圳占比达到15.56% ，显示出深圳孵化器的孵化质量较高。
2012年11月，深圳市出台了《关于促进科技企业孵化载体发展的若干措施》， 实施创业苗圃、孵化器、加速器、科技园区相结合的大孵化器战略。2013 年开始，深圳开始对科技孵化载体的资助方式进行改革，改变过去通过认定进行事后 资助的方式，重点瞄准企业为主体的产业园区，对符合基本条件、具备发展潜力
的载体，以事前资助的方式引导其增加自筹资金投入，建成符合政策导向的科技孵化载体。在市科技研发资金中设立科技型企业孵化载体资助计划，安排专项经费支持孵化载体建设和孵化能力提升， 目前纳入资助范围的孵化载体项目共67个，资助总额达1.4亿元，平均资助强度超过200万元。据统计，2014年科技研 发资金孵化载体资助资金预算增至9200万元，比2013年5000万元翻近一倍， 而在2005年，该领域的实际可发放资金仅为100万元。近十年来呈几何倍数的增长。
深圳市科技企业孵化器存在的问题和不足
深圳科技企业孵化器从创立至今尽管取得了长足进步，但在发展过程中仍然存在一些问题和不足。
①盈利模式不清晰， 自我发展能力有限
孵化器大多具有公益性质，它不仅帮助在孵企业健康成长，还具有很强的“溢出”效应，对于振兴区域经济、营造创新环境以及贯彻政府产业政策都具有重要意义。公益性特征决定了孵化器较难有清晰的盈利模式，而民间资本亦没有足够动力投资建设孵化器。孵化器的硬件和软件建设需要大量的投入，资金不足制约 了新孵化器的建设和老孵化器的更新升级、服务提升，一定程度上限制了孵化器的自身发展。
②发展不平衡，孵化服务有待提高
截至 2015 年底，我市国家级孵化器仅12家，其中有7家位于高新区和南山区。可见我市大多数孵化器尚未达到科技部认定标准，孵化服务有待整体提升。 另外，2012年我市有2家未通过科技部国家级孵化器的复核，需要整改。一方 面说明我市孵化器的孵化服务能力、服务层次还有待提高；另一方面说明我市孵化器总体发展不平衡。
③发展空间不足
经过多年的发展，孵化器已经成为科技型初创企业的首选，呈供不应求的状态，场地问题是制约创业者创业的重要因素。在深圳经济飞速发展的背后，土地资源日益成为企业发展的瓶颈。场地的稀缺使得孵化器租金逐年上升，中小企业，尤其是初创型小微企业不仅极少有入驻机会，而且创业成本逐渐升高。
④高端人才缺失
人才特别是高端人才对孵化器的建设发展至关重要。由政府创建或者由大学、 研究院所主导、政府支持的孵化器在人才招聘、激励机制等方面存在行政体制与企业化管理的矛盾，而民营孵化器则存在工资待遇、工作环境、盈利能力等方面的限制，无论官方还是民间孵化器都缺少具备较强管理和服务能力的专业型高端
人才。这就导致孵化器自身没有能力提供创业辅导、管理咨询、投融资、法律、税务、技术转移、知识产权与专利等各种增值服务，而这些增值服务对初创企业的成长起到关键作用。
创新型产业用房规划
《中共深圳市委深圳市人民政府关于加快建设国家创新型城市的若干意见》(深发〔2008〕8 号)
增强自主创新能力，建设创新型国家，是党中央、国务院在新时期做出的重大战略决策。创新型城市是创新型国家的重要支柱，是区域创新体系的中心环节。 建设国家创新型城市是深圳肩负的重大历史使命，是建设中国特色社会主义示范市的重要内容，是实现科学发展的必然选择。
作为首个国家创新型城市，深圳市高度重视城市的自主创新体系建设。2008年9月19日，深圳市出台了《中共深圳市委深圳市人民政府关于加快建设国家创新型城市的若干意见》(深发〔2008〕8 号)，加快我市国家创新型城市建设。
该文件专门提出，要破解创新瓶颈、拓展创新发展空间：“遵循集约、高效 原则，实施积极的土地政策，支持创新发展，保障创新型产业用地需求。对于符合条件的企业和项目，优先纳入近期建设规划年度实施计划和土地利用年度计划。”
《深圳国家创新型城市总体规划 (2008-2015)》
为加快深圳国家创新型城市建设，依据《国家中长期科学和技术发展规划纲要 (2006-2020)》、《国家发展改革委关于深圳市创建国家创新型城市的复函》和 《中共深圳市委深圳市人民政府关于加快建设国家创新型城市的若干意见》等，
深圳市政府编制了《深圳国家创新型城市总体规划 (2008-2015)》。该规划是我国第一部国家创新型城市规划，是我市创新发展的行动纲领。
为切实将支持自主创新的政策落实，我市推出了专门针对创新发展空间缺乏 这一主要矛盾而制定的关键文件——《深圳市创新型产业用房建设方案》，提出力争在2010年底建成500~600万平方米的创新型产业用房，基本解决当前创新型企业面临的空间资源约束问题，形成支持创新型产业发展的长效机制。同时， 文件给出了我市创新型产业用房空间分布指引，其中包括宝安区桃花源科技创新园三期项目。
具体如图 2-4 所示：
项目建设的必要性
1 ．是深入贯彻落实宝安区国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要，加快 实施创新驱动发展战略，建立多样化创新载体体系的需要
创新型产业用房是促进科技成果转化，培育高新技术企业和培养创新创业人才的公共科技服务载体，是科技创新体系建设的重要组成部分。在全球新一轮科技革命加快突破、区域创新竞争日益加强的新形势下，《深圳市宝安区国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》提出了建立多样化创新载体体系，推进“大
孵化器”战略，并将桃花源科技创新园三期工程建设纳入重点推进项目。项目的 建设是落实“十三五”发展规划精神，加强宝安区科技创新、提升产业核心竞争力， 实施创新驱动发展核心战略的需要。
2 ．是建设深圳国家自主创新示范区主力区、打造创新型产业名城的重要举措
科技创新已成为实施创新驱动发展战略的核心。抓好创新才能抓好区域的长远发展，谋划创新就是谋划好宝安的未来。宝安区作为深圳市的产业大区、经济大区，为保证深圳的自主创新能力不断提高、创新活动持续开展下去，一方面要不断完善公共研发平台的建设，为大量的中小科技创新企业尤其是初创期的科技 企业的技术创新提供公共技术服务；另一方面要进一步完善孵化条件，建设具有高水平的专业科技企业孵化机构，支持企业的创业活动，形成自主创新活动的不竭源泉。项目的建设是建设深圳国家自主创新示范区主力区、打造创新型产业名城的重要举措。
3 ．各类创新主体特别是优质科技企业在宝安汇聚的客观趋势
近几年来，随着宝安城市建设步伐的不断加快，产业环境得到有效优化，各类创新主体特别是优质科技企业、优秀创新创业团队越来越关注宝安的发展，越来越多地选择来宝安发展。而这批新兴创新力量在宝安的持续发展中，正面临着创业初期成本加大、协同创新力度不足、技术创新资金紧缺、科研基础建设加大 等共性问题，必须通过有针对性的科技政策来实现精准服务、对接科研资源，不 断增强创新主体的创新信心。
建设桃花源科技创新园三期，搭建创新载体，为高新技术成果的转化、创新 创业人才的培养，以及民营科技企业的发展做出积极的贡献，能有效加快提高宝 安区自主创新能力，大力发展高新技术产业，促进经济增长方式的根本转变，是 落实科学发展观，实现经济转型、社会转轨的必由之路。
4 ．打造国际一流创新体系、增强区域核心竞争力的需要
当今世界，无论是在国际上或者国内，科学技术已成为推动经济社会发展的重要力量，基于创新主体、创新资源等要素的区域竞争正不断加剧。为了确保宝安的长远发展，抢占科技与产业制高点，有必要通过建立一流的创新体系、构建
完善的创新扶持机制、营造良好的创新发展环境来有效推动不同创新要素在宝安的汇集与成长，为宝安的未来提供必要的创新基础。项目的建设不但可以造就一批高科技企业，有效提高高新技术产业在全市产业结构中的比重，还可以通过高新技术向传统产业的渗透和扩散实现对传统产业的改造、升级，推动国民经济骨 干产业的科技进步，促进地区经济结构调整和经济增长，对宝安区打造国际一流创新体系、增强区域核心竞争力是十分必要的。
6 ．是促进科研成果转化的需要
目前我国普遍存在科研成果转化率低的问题。据统计，在我国，专业科研机构的实用型中小科研成果转化率不足20% ，而高校科研成果转化率普遍不超过10% 。一方面，各个科研单位、高校实验室及社会研究机构每年研制出大量科技含量较高的投资项目却无法通过有效渠道推广实施；另一方面，诸多投资者握有 充足投资资金却无法通过可靠渠道寻求到具有更广阔发展前景的科技型投资项目，此求彼有两不知，影响了中小投资市场的快速发展。
本项目作为高新技术及其产品的源头、培育高科技企业及创新创业人才的基
地，是科技成果转化的平台。本项目的建设，可以为科研成果产业化提供政策、 资金、中介等方面的服务，促进高校及科研机构应用研究、开发研究及科技成果产业化。
7 ．进一步完善园区功能，扩大园区孵化器规模的需要
深圳市宝安区桃花源科技创新园作为深圳高新技术研发及科研成果转化基
地，项目采取整体规划，分期实施，项目前两期已经建设完成，目前，园区入驻率为100% ，入驻企业175家，科技人员达3000余人，随着园区的进一步发展，当地对相关设施的需求强劲，迫切需要三期的项目实施来提供更多的孵化楼及配套设施，同时随着前两期项目的实施及运营，项目前期规划未考虑到的因素及相 关功能需要进一步完善，因此三期项目的实施是十分必要的。
