项目提出的过程与理由
项目提出的过程
服务业是国民经济的重要组成部分，其兴旺发达程度是衡量和体现经济社会现代化水平的重要标志。加快发展服务业，是贯彻落实科学发展观、构建社会主义和谐社会的重要举措，是推进产业结构升级、实现经济结构战略性调整的内在要求，是缓解环境约束和资源要素压力、优化经济社会发展环境的客观需要，是促进城乡协调发展、提高人民生活质量的重要保证，是顺应世界经济发展趋势、增强国际竞争力的有效途径。
《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》提出：“把推动服务业大发展作为产业结构优化升级的战略重点，营造有利于服务业发展的政策和体制环境，拓展新领域，发展新业态，培育新热点，推进服务业规模化、品牌化、网络化经营，不断提高服务业比重和水平。”还特别指出，要大力发展生产性服务业和生活性服务业。《2011年政府工作报告》中也明确提出要大力发展服务业。加快发展生产性服务业，积极发展生活性服务业。着力营造有利于服务业发展的市场环境，加快完善促进服务业发展的政策体系。
商贸服务业是服务业的重要组成部分，是优化产业结构、助推经济转型升级的重要载体，是拉动消费、扩大内需的重要渠道，是服务民生、构建和谐宜居城市的重要内容。近年来，在市委市政府的正确领导下，全市商贸系统按照“发挥省城优势，发展省会经济”的总要
求，以建设现代商贸服务业强市为目标，全面提升全市商贸服务业整体素质、综合竞争力和服务水平。商贸服务业呈现“规模不断扩大、空间不断拓展、活力不断增强”的发展态势，已成为拉动经济增长、增强财政贡献、促进社会就业的重要力量。2010年，全市实现社会消费品零售总额1725.5亿元，年均增长16.4%，城市居民人均可支配收入达到25321元，年均增长13.3%。随着城乡居民收入水平的逐步提高，以汽车、住房、旅游、文化、教育、保健等为主要内容的享受型、发展型消费将加速普及，为全市发展高层次服务业提供了良好条件。
现代都市中，习惯快节奏的人们需要在一个方便、快捷、经济、集多种功能于一体的综合空间里，享受高效率的生活和工作，于是城市综合体应运而生。“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从
而形成一个多功能、高效率的综合体。它是人口聚集、用地紧张到一
定程度的时候，在城市这个区域出现的一种服务业。城市综合体的出现是城市形态发展到一定程度的必然产物，也是社会发展的一个大趋势。
随着改革开放的深入发展，大观园范围内企业由于历史包袱沉重等诸多因素，企业连年严重亏损，负债累累(大部分资产被法院查封，无法有效利用)，特别是拖欠职工内债数额巨大，矛盾非常突出，职工经常上访，成为社会不安定因素，企业陷入濒临破产的境地。为加快国有企业改革，建立现代企业制度，安置职工就业，解决历史债务，盘活存量资产，引进增量资产，经济南市政府(2009)13号文件和2009年第26次市政府常务会议批准，引进长春欧亚集团股份有限公司作为大观园企业改制战略合作伙伴，成立了济南某有限公司，济南某房地产开发有限公司是济南某有限公司的子公司。济南某房地产开发有限公司成立后对济南市及周边的商业市场进行了充分调研，结合商业经营的特点以及欧亚集团成熟的商业运作经验，决定实施济南欧亚大观商都·城市综合体项目。
济南欧亚大观商都·城市综合体位于济南市阳光新路西侧，兴济河东岸，卧龙路北侧，北与阳光100国际新城毗邻，是一个业态种类齐全、高品质的集购物、餐饮、娱乐、办公于一体独具特色的大型商业综合体。项目完成运营后，将成为周边社区的商业配套项目，满足周边社区居民的生活需求，接纳安置千人人员就业，提供较多停车位，同时，增加地方税收及财政收入，带动周边经济甚至济南商业经济的发展，进一步促进济南乃至山东服务业健康快速发展。
项目提出的理由
符合国家相关政策的要求
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》明确指出：“大力发展生活性服务业，优化发展商贸服务业，优化城市综合超市、购物中心、批发市场等商业网点结构和布局，支持便利店、中小超市、社区菜店等社区商业发展。鼓励和支持连锁经营、物流配送、电子商务等现代流通方式向农村延伸，完善农村服务网点，支持大型超市与农村合作组织对接，改造升级农产品批发市场和农贸市场。引导住宿和餐饮业健康规范发展。支持发展具有国际竞争力的大型商贸流通企业。”
《国务院关于加快发展服务业的若干意见》(国发[2007]7号)提出：到2020年，基本实现经济结构向以服务经济为主的转变，服务业增加值占国内生产总值的比重超过50%，服务业结构显著优化，就业容量显著增加，公共服务均等化程度显著提高，市场竞争力显著增强，总体发展水平基本与全面建设小康社会的要求相适应。
《2011年政府工作报告》中也明确提出要大力发展服务业。加快发展生产性服务业，积极发展生活性服务业。着力营造有利于服务业发展的市场环境，加快完善促进服务业发展的政策体系。
符合山东省相关政策的要求
《山东省经济和社会发展第十二个五年规划纲要》明确指出：“以市场化、产业化、社会化、国际化为方向，促进服务业拓宽领域、扩大规模、优化结构、提升层次，区域中心城市要尽快形成服务经济为主的产业结构，力争2015年全省服务业增加值占地区生产总值的比重提高到45％以上，从业人员比重达到40％以上。加快发展生活性服务业，推进商业结构和业态调整，形成区域性商品集散中心、价格形成中心和辐射国内外市场的知名品牌，发展一批跨行业跨地区经营的大型连锁龙头企业。”
《关于加快服务业跨越发展的若干政策》中也提到：“加快建设区域性商贸物流中心，完善相关政策措施，统筹安排各项商贸流通资金，适应消费升级趋势，加快美食之都和社区商业建设。加快提升商贸设施规模档次，完善提高核心商业区功能作用，做大做强商贸流通骨干企业，制定商圈发展规划，推动特色街区建设发展。”
符合济南市相关政策的要求
《济南市经济和社会发展第十二个五年规划纲要》明确提出“推进城市综合体开发建设，提高规划策划水平，优化景观设计，融入文化、商业、金融、科技等元素，提升建设品质。完善城市综合体建设配套政策和协调推进机制，加强相关配套设施建设，提高管理运行水平，加快打造一批代表省会形象和品位的地标性建筑。围绕把服务业打造成为我市的首位经济，积极推进国家服务业综合改革试点，推动生产性服务业集聚化发展、生活性服务业便利化发展，加快建设信息服务、商贸物流、金融服务、文化旅游、商务会展五大区域性服务业中心，率先形成以服务经济为主的产业结构。改造提升商贸流通业，大力发展连锁经营、特许经营、仓储式商场、大型综合购物中心等新兴业态，促进商贸流通业转型升级。鼓励知名商贸餐饮企业规模化发展，引进知名批发零售企业，做强特色商贸餐饮品牌，打造一批实力雄厚、竞争力较强的龙头企业。”
《中共济南市委济南市人民政府关于加快经济发展方式转变的实施意见》中提到：在加快重点产业发展的基础上，推动生产性服务业集聚化发展、生活性服务业便利化发展，建成服务全省、面向全国的区域服务中心。改造提升传统商贸流通业，优化布局，提升档次，推动现代大型综合购物中心等商贸新兴业态发展，加强商业特色街区建设，做强商贸餐饮品牌，扩展商圈半径，强化商贸中心地位。
《济南市开展国家服务业综合改革试点实施方案》中也提到：坚持以科学发展观为指导，把握好新一轮国际服务业转移、国家加快服务业发展的重大机遇，进一步深化改革，扩大开放，建立核心竞争力突出、特色优势明显、发展方式先进的现代服务业产业体系，显著增强区域经济发展的辐射带动力，率先形成以服务经济为主的产业结构。到2015年，全市服务业增加值达到3600亿元，年均增长13%以上，占全市GDP的比重提高到56%以上，从业人员的比重提高到47%，占全部税收的比重提高到55%。
日前，济南已被确定为国家首批服务业综合改革试点区。未来5年，济南改革试点的主要任务是建设“五大服务型经济中心”，即全国性信息服务中心、全国性现代物流中心、区域性金融服务中心、区域性文化旅游中心和区域性商务会展中心。按照规划，“十二五”期间，济南服务业增加值占GDP的比重将升至56%以上。
符合《济南市商业网点发展规划》的要求
《济南市商业网点发展规划》明确提出2010年—2020年的发展目标是：建成与城市发展总体布局相一致的城市商业网点体系，形成层次分明、布局合理、结构完善、分布有序的开放、高效、便捷、畅通的现代化商业网点新格局，城市形象、功能、面貌和品位得到全面提升，确立济南作为环渤海地区和黄河中下游地区省际区域商贸中心城市的地位，基本建成现代化区域性大商都。到2020年济南市社会消费品零售总额达到4000亿元，年均增长10％。商品销售总额达到8000亿元，年均增长11%。全市市场交易额达到3308亿元，年均增长11％。
根据商业网点规划布局的总体框架，城市商业中心规划形成1个都市级商业中心，4个市级商业副中心，20个区域级商业中心和100个左右社区级商业中心的四级结构体系。其中：区域级商业中心基本设置业态为大型综合超市、百货店、大型专业店、专业店、专卖店以及文化娱乐、餐饮等，基本商业面积不少于10万平方米。
本项目为集购物、餐饮、娱乐、办公于一体独具特色的大型商业综合体建设，符合国家、山东省及济南市的相关政策要求。
项目投入总资金
初步估算，项目总投资为142800万元，其中：建筑安装工程费用93300万元、其他费用42700万元、基本预备费6800万元。
资金来源
项目开发建设所需资金142800万元，拟通过以下方式筹集解决：
1、建设单位自筹资金99960万元；
2、建设单位自有资金解决投入42840万元，作为项目资本金。
