项目总征地面积
项目总占地面积约100亩，其中：商贸用地30亩，科研用地70亩，主要建设“一核心、三配套”四个功能区域：
图表1-1 项目功能区域诠释图
项目总占地面积6.6万㎡，主体构建物总建筑面积301,226.00㎡，主要建筑共9栋：
1、孵化中心大楼：占地面积约3560㎡，建筑面积96120㎡，F=27；
2、仓库：占地面积3920㎡，建筑面积15680㎡，F=4；
3、物流配送广场：占地面积3253㎡，建筑面积3253㎡，F=1；
4、人才招揽公寓：占地面积3314㎡，建筑面积83904㎡，24-26层组合建筑；
5、商贸茂业大厦：占地面积5190㎡，建筑面积30360㎡，2层裙楼-7层主楼，一共9F；
6、员工宿舍：占地面积1735.2㎡，建筑面积24292.8㎡，F=14；（含食堂、活动中心）
7、惠州国际快件监管中心：占地面积4495㎡，建筑面积14976㎡，F=4（含三层裙楼----3000平米作业厂房与两层保税仓）；
8、跨境电商清关中心：占地面积4495㎡，建筑面积14976㎡，F=4（含三层裙楼----3000平米作业厂房与两层保税仓）；
9、综合作业楼：占地面积4240㎡，建筑面积16960㎡，F=4。（一楼分拣、作业中心，二---四层保税仓或仓库）
项目总体描述
“互联网+产业园区”、“互联网+跨境电商”已成为国家战略背景下行业的发展趋势；而平台型经济即是基于平台而产生的盈利模式，实体的房地产交易所、虚拟的阿里巴巴、亚马逊等都是平台经济的产物。在互联网繁荣发展乃至物联网方兴未艾的背景下，行业网络化平台化成为创新突破点。但是，目前惠州市并没有现代化的跨境电商产业园区，并且信息化网络化程度低。主要表现在：“虽然惠州市产业园区交易大厅的出现促进产业园区的信息化发展，但是惠州市很多产业园区仍保留原始粗放式运营方式。由于园区运营关系的存在以及园区入驻企业追求企业自身利润最大化的目标所限，基于博弈心理，入驻的企业不具有共享货源的主动性。由于缺乏调动企业共享货源的激励机制，交易大厅发挥的信息共享作用微乎其微。
项目的建设以实体化与线上相结合，以科学发展观为指导、以循环经济为着手点、以现代科技文明为内涵、以环保节能为重点打造惠州市跨境电商智慧产业园项目，将实体的仓储、物流、配送与线上的信息资源网络相结合更能发挥平台的集成共享作用，在互联网与物联网的基础上，形成线下基于实体智慧产业园区、线上基于数据库资源共享的智慧产业园平台。
项目作为智能智慧物流、仓储、代采购、通关、装卸、分拣、清关、金融服务、进出口报关等一站式产业服务基地；线下由于地理区位因素将以上资源聚集整合，综合考虑区位条件、市场需求、商品跨境流向、资源环境和交通条件等，建立高度流通的智慧产业园区网络。充分利用跨境电商企业、智慧仓储与大宗货物产业链、客户以及辅助组织（特别是政府机关）的互动机制，为整个产业链提供一站式跨境电商产业链的智慧产业园区平台。基于跨境电商的运营结合物联网系统，相关数据可以迅速反馈到购货客户与产业园区内企业，实现线上快速匹配、手持终端路线实时优化、实时可视查询、自动结算等功能。
图表1-3 项目功能配置表
项目收入测算
1、项目租赁收入
项目租赁收入主要有以下四个：
1、孵化中心大楼租赁收入：按照项目建筑面积为96120㎡计算，保守估计出售为50%，另外48060㎡用于租赁，每㎡每年0.024万元，项目企业满负荷入驻情况下租赁收入约为1,153.44万元；
2、仓储收入：按照满负荷15680㎡租赁计算，每㎡每年0.012万元，项目企业满负荷入驻情况下租赁收入约为188.16万元；
3、员工宿舍收入：按照满负荷24292.8平方米租赁计算，每㎡每年0.018万元，项目满负荷入住情况下收入约为437.27万元；
4、保税仓收入（可视情况与智能仓库功能灵活转换）：按照满负荷24720㎡租赁计算，每㎡每年0.012万元，项目满负荷租赁情况下收入约296.64万元。
以上合计租赁收入为：2,075.51万元
预计项目建成后：第一年达成率为40%，第二年达成率为60%，第三年达成率为80%，（后期闲置率按照20%预计）后期每三年费用上涨约5%。
2、项目地产收入
根据项目的设计规模，项目地产收入为：
1、人才招揽公寓：按照每平米0.8万元估算，项目人才招揽公寓建筑面为83904㎡，则项目人才招揽公寓收入约为67,123.20万元；
2、商贸茂业大厦：按照每平米0.9万元估算，项目人才招揽公寓建筑面为30360㎡，则项目人才招揽公寓收入约为27,324.00万元；
3、孵化中心大楼：按照每平米0.8万元计算，出售面积为48060㎡，那么孵化中心大楼收入约为38,448.00万元；
根据以上地产收入分析，项目建成后，首年地产收入即可达到132,895.20万元。
(备注：根据目前惠州市房价与项目地址发展情况，相对项目价格而言第一年即可售罄，项目建设期完毕后，首年即可实现投资回收）
3、物业收入费用
项目物业收入每年约1,407.69万元；
图表2-3 项目物业收入一览表（单位：万元）
4、项目其他服务收入
根据项目的规模与运营能力，项目预期每天货物处理运输量达96万件，每年300天计算为28,800.00万件。按照每件货物保守估计产生服务费3元计算（商流、资金流、现金流、物流），则项目在其他服务费收入为86,400.00万元。
5、项目营业额收入
根据以上分析，项目保守估计，年均营业额达到65,480.72万元；
