项目发展背景
城市概况
海口市地处海南岛北部，是海南省省会及海南省政治、经济、科技、文化中心和最大的交通枢纽，是海南自贸区建设的核心城市，是“一带一路”国际贸易支点城市，是北部湾城市群的两个重要增长极之一。
社会经济方面
海南省迎来自由贸易港政策利好，为更好建设自贸港，海南省大力引进海内外人才，提出百万人才进海南行动计划，鼓励人才在海南发展，同时出台房地产限购限价政策以打击投机性购房需求，切实为海南持续健康发展助力。海口市地区生产总值、固定资产投资体量远高于海南省其他县市，是海南省经济发展的领头羊。海口市人均可支配收入近五年来一直高于海南省平均水平，且增速较快，社会消费品零售总额稳步增加，居民消费潜力大，娱乐休闲支出增速快。
城市规划方面
根据海南省总体发展规划，本项目位于琼北综合经济区，是海南省经济发展核心区域，具备明显的战略发展优势；按照海口总体城市设计，本项目位于西海岸城市副中心，汇集市级行政办公、商贸会展、旅游度假等多种功能，拓展岛内的服务功能，同时承担面向岛外的服务职能。
物业发展启示
伴随自贸区的建设海口市城市地位将不断提升，国际化程度及开放程度将不断提高，未来经济发展势头强劲，本项目占据的海口西海岸城市副中心新海港片区是海口对外沟通的门户，同时也是未来商务核心区域之一，未来预计将吸引大量环球游客及高端人才于此，带来大量消费需求及居住需求。
离岛免税政策
海南离岛旅客免税购物政策(以下简称“离岛免税政策”)自2011年4月20日落地实施以来，早已成为海南一张熠熠生辉的“金名片”。
2012年11月，离岛免税政策经历首次调整。每人每次免税购物限额由原来的5000元调整至8000元(人民币，下同)，增加了3类免税商品，逐步放开部分商品的单次购物数量，并将政策适用对象的年龄条件调整为年满16周岁。
2015年3月，离岛免税政策再度调整，离岛免税品类由21大类增至38大类，满足了游客对于进口产品的不同需求。
2016年2月，离岛免税政策除了取消非岛内居民旅客购物次数限制，每人每年累计免税购物限额不超过1.6万元外，三亚海棠湾免税店和海口美兰机场免税店还获准开设网上销售窗口。
2017年1月，离岛旅客免税购物对象扩大到乘坐火车的离岛旅客。
2018年12月，离岛免税政策执行新标准，含海南省居民在内的离岛旅客，每人每年累计免税购物限额增至3万元，不限次，并将乘轮船离岛旅客纳入离岛免税政策适用对象范围。
2019年1月，经国务院批准同意在海口和琼海地区新设两家离岛免税市内店，海南离岛免税购物店增至4家。
离岛免税政策实施近8年来历经多次调整，涉及政策惠及人的年龄、离岛免税商品品种、免税购物限额、购物次数限制、销售方式等。随着免税购物限额的提高，开放便利的购物政策，离岛旅客的全覆盖，政策红利、消费潜力将不断释放，离岛免税业务将迎来空前的发展机遇。
项目概述
海口市国际免税城项目(以下简称“本项目”、“项目”)位于海南省海口市西海岸粤海铁路港口区域，西侧与新海港无缝对接；东临城市主干道滨海大道，距南港约500m，接驳海秀快速路、新海港，近海南环岛高铁，是港口离岛游客必经之路。本项目20分钟抵达海口核心生活圈,半小时覆盖琼州海峡交通圈，2小时通达全岛。本项目同时毗邻旅游产业及中心总部经济区，未来将承载旅游、交通枢纽、商务、休闲等多项重要城市功能。
图1-1项目区位图与城市设计
规划指标概述
本项目规划用地占地面积32.4万㎡，项目分为六宗地块，整体以商业用地为主，包含商业、住宅、商务设施、旅馆用地。计容总建筑面积为69.3万㎡，其中商业面积为47.5万㎡，商务办公面积为7.8万㎡，住宅面积为8.0万㎡，酒店为6.0万㎡，平均容积率≤2.14。
表1-1用地基础指标一览表
图1-2项目规划用地基本情况
项目区域发展规划
海口未来的城市设计以“东融、南控、中调、北优、西强”为原则进行空间格局控制，打造“一主三副”，即4个城市级公共中心，包括国兴大道市公共中心、西海岸城市副中心、秀英-金贸城市副中心、南渡江口城市副中心。本项目所处的西海岸城市副中心，汇集市级行政办公、商贸会展、旅游度假等多种功能，拓展岛内的服务功能，同时承担面向岛外的服务职能。受海口市政府“西拓”政策影响，2011年海口市政府搬入西海岸，西海岸新区建设逐渐完善，整体片区以行政中心建设为突破口，带动行政办公和总部经济功能区、教育和高科技产业功能区、旅游度假功能区建设。本项目位于西海岸粤海铁路港口区域，毗邻旅游产业及中心总部经济区，未来将承载旅游、交通枢纽、商务、休闲等多项功能，为本项目发展奠定了基础。
图3-1项目区位及周边
项目所在区域土地市场概况
海口市西海岸片区土地年供应量相对稳定，多数保持在20~50万㎡之间，2015年供应显著高于其他年份，达到227万㎡，2016年之后呈增长态势，预计未来供应将保持平稳增长趋势。自2018年4月~10月，因政策限制而无新增供地，土地资源稀缺。
近几年西海岸土地出让少，楼面地价不断攀升；其他普通商品住房用地、商服用地、批发零售用地及住宿餐饮用地出让楼面地价均已超过片区基准地价。
本项目紧邻位置近期出让用地为首开美墅湾与新海港滚装码头的港口码头用地，项目周边土地出让较少，其成交价格与楼面地价对本项目不具备可比性。受市政府与配套资源分布影响，周边供地主要集中于5~10公里区域。2013~2017年本项目10公里范围内成交以文体娱乐用地为主，商品住宅用地次之。本项目10公里范围内主要住宅用地成交地价为2468~11164元/㎡、商服用地成交地价为1569~2261元/㎡。因成交年份跨度较大，成交价格亦具有较大幅度差距。
图3-22012-2018年海口市西海岸片区土地市场供应情况
图3-32013-2017年海口市西海岸片区分类型土地市场楼面地价统计
图3-4项目周边土地出让情况统计
图3-5项目周边10公里土地出让情况统计
项目SWOT分析
(1)优势(S)
国际旅游岛、国际自贸岛、一带一路、北部湾城市群、港城经济等多重价值叠加，项目价值凸显；
地理位置优越，毗邻海口重要的交通枢纽新海港及金沙湾旅游度假
区，本区域不仅定位为未来城市的副中心，更是未来海口对外的重点枢纽；
公司目前独有的离岛免税经营优势及三亚海棠湾免税城成功的开发运营经验，是其它商业企业无法企及的核心竞争力。
(2)劣势(W)
地块以商业为主且体量较大，从项目开发自我平衡的角度看，缺乏可快速销售的产品用地；
项目周边的开发和交通基础设施的建设暂不成熟，项目面临市场培育期较长的风险；
部分地块容积率较高，且存在一定限制条件，对于打造特色商业项目具有较大的规划设计难度。
(3)机遇(O)
中央对海南自贸港的定位高度，使得未来海南有机会成为国际级的自由贸易区，借势而为，区域潜力巨大；
离岛免税政策逐步放宽，免税市场面临更广阔的发展空间；
空港免税商业发展成熟，海港免税综合体面临发展机遇；
海口优质商业、写字楼、公寓等市场需求空间均较大，利于商业综合体开发。
(4)威胁(T)
周边地块将有一定规模的商务、商业和酒店项目开发，对本项目有一定的竞争威胁。
发展目标
项目定位回顾
本项目定位是环球体验交互式港城融合新领地，未来建成后将是辐射全球的免税购物中心、文化体验互动式的主题嘉年华、前沿多元的风情购物乐园，能够助推城市经济新引擎，引领都市生活新方向。商业整体定位为“世界旅游零售的新名片、中国商旅项目的新标杆”。以免税购物、美食体验、休闲体验为三大核心驱动。
发展目标
(1)扩大国际自贸区及国际旅游岛政策影响力。通过打造中国特色港口免税综合体，充分响应政策号召，同时通过项目不断发展，夯实海口港口产业基础、改善贸易环境、提升海口的对外扩张影响力，将临港优势发挥极致，形成双重政策条件培育优质项目、以优质项目扩大政策影响力并产生带动性的良性互动循环。
(2)海口开放创新的时代象征。通过独一无二的城市标志、建筑、公共艺术品等元素，展现海口伴随改革开放的历史沿革，在国际自贸港、一带一路的全新时代背景下城市面貌及精神的蜕变。
(3)文化体验互动式嘉年华。以“体验感”为首要打造效果，通过商业区使得人与自然和谐交互体验，通过乐活体验运动游乐区、各类主题风情街区使得人与人之间和谐交互体验，为各国游客带来耳目一新的深度互动式休闲娱乐新方式。
(4)辐射全球的环球国际人文消费中心。海口是国际自贸港、国际旅游岛、一带一路政策背景下的重点发展区域，通过打造超大型主题游购目的地，与海口其他景点资源的多点联动、串联发展，以吸引来自全球各地的游客集聚海口，助力海口发展，走向国际化。
(5)通过打造海南乃至国家级名片式商业综合体项目，提升海口旅游目的地属性的同时，为公司带来新的营收增长点，扩大业务版图，践行“打造世界一流的全球化旅游零售运营商”的发展战略，提升业绩及抗风险能力。
核心业态
(1)免税商业综合体定位——世界最大单体免税商业及旅游购物目的地
(2)特色商业街定位——海南世界级度假型商业街区
(3)写字楼定位——承载港城产业的甲级写字楼
(4)住宅定位——国际旅游中心特色型滨海品质居住空间
(5)公寓定位——乐活品质格调生活空间
(6)酒店定位——陆港门户尊贵格调五星级酒店
