项目背景
“十二五”期间，我国生物技术发展的目标是：生物技术自主创新能力显著提升，生物技术整体水平进入世界先进行列，部分领域达到世界领先水平。《东湖国家自主创新示范区开展企业信用贷款试点工作实施办法》进一步解决物流园区融资压力。
全球生物产业的销售额每5年翻一番，年增长率高达30%，是世界经济增长率的10倍，生物产业已成为增长最快的经济领域之一。根据国家发展改革委公布的资料显示，2013年我国生物医药制造业和医疗器械分别实现产值2.1万亿元和1900余亿元，同比增长18%左右。根据“十二五”规划以及国家对生物医药产业政策的扶持，未来三年，我国生物产业产值年均增速有望超过20%。
项目概况
武汉市医药产业物流园。武汉市东西湖区京港澳高速与沪蓉高速交界处。总占地面积200亩，总建筑面积102600平方米，投资金额6亿元人民币武汉生物医药物流园以生物制药、电子商务、网络信息化为核心，以医药制造、仓储、冷链仓储为主营业务，打造集研发、生产、保障、物流、营销为一体的生态化、集约化、专业化的全国一流的医药物流园区，成为华中地区的医药物流核心基地。
生物医药物流园区行业及目标市场分析
我国生物制药产业发展分析
生物医药产业已经被我国确立为战略性新兴产业。我国生物医药产业发展的初期性特征，决定着我国生物医药企业其产业技术与国外的竞争，更多地表现为共性技术的竞争，而不是像生物医药产业发达国家，由于其企业已经掌握了大量的产业共性技术，故其企业竞争一
般表现为关键技术研发的竞争。因此共性技术是否被生物医药企业所广泛拥有，就决定着我国生物医药产业发展的成功与否。
我国生物医药产业发展瓶颈主要有：医药企业成本压力加大；药品价格管制趋严，药品成本调查预计呈制度化，原料成本和人工成本仍保持一定上涨趋势；药品商业经营难度加大，医药商业传统渠道压缩，利润空间被逐步挤压；医疗服务行业资源配置效率持续优化，民营医院政策支持力度逐步明朗化。
生物医药物流园区行业发展现状与市场前景分析
行业规模逐步扩大。截止2013年，全市生物医药行业拥用企业69户，比上年新增6户。2013年实现工业总产值187.30亿元，同比增长33.5%，增幅高于全市工业平均增幅18.2个百分点，位居11大重点行业增速之首；主营业务收入过亿元企业28户，比上年增加3家；主要产品化学药品原药产量占全国、全省的比重分别为1.49%和24.15%，同比提高了1.27和16.4个百分点。
经济效益水平稳步提高。2013年武汉市生物医药行业实现主营业务收入173.39亿元，同比增长31.6%；实现利润16.62亿元，同比增长32.8%；实现利税28.45亿元，同比增长33.4%；行业产销率为97.2%，同比提高14.5个百分点。
行业结构分布趋向合理。全市生物医药行业所涉及的国民经济行业小类有8类。其中，卫生材料及医药用品制造类企业6户、生物药品制造类企业11户、兽用药品制造类企业2户、中成药生产类企业19户、化学原料药制造类企业6户、有机肥料及微生肥料制造类企业6户、化学药品制剂制造类企业11户、中药饮片加工类企业2户。
工业总产值占比最大的为化学药品制剂制造类，占44%，最小的为中药饮片加工类，占4.8%。
生物医药物流园将缓解武汉市就业压力，增加武汉市财政收入，优化武汉市产业布局。
生物医药行业，作为国家“十二五”规划重点发展的战略性新兴产业之一，被誉为21世纪的朝阳产业。近年来，武汉市生物医药行业生产效益情况良好，行业发展稳步前行，已逐步成长为武汉工业经济发展中一颗冉冉升起的新星。
尽管武汉物流业各项主要指标均位于副省级城市前列，但发展仍存在5大瓶颈：物流成本较高；园区化发展不足；空间结构体系不完善；仓库供不应求；交通枢纽优势利用不足。
生物医药物流园区项目优势分析
1、经济发展优势
2013年，武汉市地区生产总值突破9000亿元，进入全国副省级城市第一方阵，支柱性产业体系也基本形成，汽车、钢铁、装备制造、电子信息四大产业产值均突破千亿元，具备内在的物流需求规模基础，提升物流服务水平、培育规模发展的物流业的空间较大，对物流规模企业具有吸引力。“十二五”时期，武汉市提出“建设国家中心城市，打造国家创新中心、先进制造业中心、商贸物流中心”的发展目标，经济将实现跨越发展，必定释放出巨大的物流需求，对物流业发展提出了更高的要求。大力改善物流业发展服务环境，将进一步聚集物流企业和服务资源，使武汉市具有较强的增量物流竞争发展能力。
2、区位竞争优势
武汉市地处我国中部地区，在国家实施中部崛起战略中具备成为有引领和带动发展作用的中心城市的区位优势，武汉市近年来经济发展成就也证明了这种区位竞争优势。武汉市也是全国重要的综合交通枢纽，在辐射武汉城市圈及周边地区、拓展与沿海发达地区、中西部重点城市、长江中游城市群“中三角”的合作交流中，具有重要的区位交通组织优势。这些决定了武汉市具备发展以城市为节点依托、以增量为发展目标的辐射型物流业的条件。
3、服务聚集优势
经济发展和区位竞争优势，使武汉市形成了物流服务的聚集发展局面。2013年，全市货运总量达44528.75万吨，其中，公路货运量
为25023万吨、铁路货运量为9010.40万吨、水运货运量为10485.55万吨、航空货运量达到9.80万吨。武汉市在全国129个城市的铁路、公路、水运和航空货运指数排名中位列第三，在大宗货物的吞吐能力上具备效率优势和比较竞争优势，形成了大宗货物、快件、工业制成品等的聚集规模，为开展规模化物流服务创造了条件。
4、运作效率优势
武汉市在区域物流辐射方面，具有效率优势。在发展内需的战略下，依托武汉对周边地区进行生产、销售的物流服务组织，比在沿海地区城市平均节省运输距离约1000公里，不仅物流时间大大缩短，而且运输费用也大为降低，加上武汉各种运输方式齐全，降低运输成本和提升运输效率的空间巨大。
武汉市具有物流企业发展成本效率优势。《福布斯》根据城市劳动力成本、税收成本、能源价格、办公用地租金和企业四险负担(养老、医疗、失业、工伤)5个指标最新发布的企业投资经营成本指数，武汉在19个副省级以上城市中排名第五。物流企业在武汉投资和经营的成本较低，具有参与区域竞争发展的优势。
5、发展水平优势
经过“十一五”时期的快速发展，武汉市物流业水平得到进一步提升，物流企业的服务创新能力、发展规模和质量，以及城市发展物流业的基础支撑条件和政策环境，均在区域乃至全国中心城市中具有比较优势。同时，武汉市在国家应急物资储备体系建设中的战略地位日益显现，中央级救灾物资储备库、全国首家物流配送应急保障动员中心、国家级煤炭储备基地、国家粮食交易中心、国家稻米交易中心、国家航空应急投送保障基地、武汉应急装备物资储备库等相继落户武汉市，使武汉市在组织系统化、规模化和网络化物流服务方面具有整体水平优势。
布局规划
各功能区布局分析
项目分为物流集散区(铺面)、电子商务办公区、冷链仓储区，常规仓储区、配载配送区(临时仓储区)以及停车场等配套设施。
其中物流集散区占地20亩，总建筑面积6000平方米，包括商业铺面及物流集散区两个板块；电子商务办公区占地20亩，总建筑面积9600平方米，其中办公楼占地10亩，仓储区域占地10亩；冷链仓储区占地20亩，建筑面积12000平方米，分为7各库区，其中5各药品冷链仓储区，2个非药品冷链仓储区；常规仓储区占地30亩，建筑面积12000平方米；配载配送区占地20亩，建筑面积25000平方米；停车场占地20亩，主要用于物流车辆停放。
图5-1项目功能区块布局
各功能区投资分析
项目总投资额6亿元人民币，其中生物医药投资额为15600万元，电子商务区计划投资8800万元，网络信息化计划投资5800万元，冷
链仓储计划投资6400万元，常规仓储计划投资7800万元，配载配送区计划投资6800万元，集散中心计划投资5400万元，停车场计划投资500万元，其他配套设施预计投资2900万元。
表5-1各功能区投资情况
项目总投资
武汉生物医药物流园区总投资预计为60000万元。
固定资产投资
武汉生物医药物流园区固定资产投资预计为57000万元，包括建筑投资(建筑工程费、工程建设及其他费用、设备购置及安装费、土地购置费用)、以及不可预见费用和建设期利息。
流动资金
武汉生物医药物流园区的流动资金预计为3000.0万元。
资金筹集
武汉生物医药物流园项目自有资金为20000万元，银行贷款为40000万元。
