项目占地面积
项目总占地面积约X亩，其中：商贸用地X亩，仓储用地X亩，主要建设五个功能区域：
图表1-1 项目各大功能板块示意图
项目产品服务规模
项目建设运营后后，预计建设后十年总收入达到X万元，每年可实现年销售收入X万元规模（十年平均），项目十年期年均给政府带来税收约X万元（含所得税），具体核算指标参见附件：项目十年期营业收入一览表。
项目投资规模
投资估算与财务核算说明：
本可行性研究报告只针对大项资金进行投资估算与财务测算，待到项目进入库后，对项目进行概念规划的编制后，再进行详细核算（含财务、投资、主体建筑规划等）。
项目总投资约X万元，其中：固定资产X万元，流动资金X万元。
项目的可行性
项目政策具备可行性
2014年8月，国务院发布了《关于加快发展生产性服务业促进产业结构调整升级的指导意见》；2014年9月，国务院继续发布了《物流业发展中长期规划（2014-2020年）》；同时商务部发布了《关于促进商贸物流发展的实施意见》；2015年7月，国务院将智慧智慧物流运营中心加强国际贸易的建设纳入《鼓励进口技术和产品目录》内。
与此同时，《江苏省沿江沿海港口布局规划（2015-2030年）》、《江苏交通运输中长期发展规划（2021－2035年》、《泰州市域快速路网规划》（2018—2035年）的实施意见》等文件精神等一系列政府文件的颁布和落实，更为泰州港四码头智慧物流运营项目建设与发展指明了方向。项目的建设将为企业提供了良好地成长环境和政策扶持，成为企业发展的战略规划，促进企业经济迅速增长的一个良机。
图表2-2现代化智慧智慧物流运营中心建设相关政策
物流需求放量支撑项目可行
泰州港四码头智慧物流运营中心建设的初衷是满足日益放量的物流需求，适应新形式下的物流产业发展需要。
随着公路、铁路、航空基础设施的不断完善，泰州市作为华东地区交通运输枢纽，运输门户的地位凸显，综合交通运输将面临前所未有的发展机遇。泰州港四码头智慧物流运营中心的建设，将华东地区一个半小时经济区圈的规划，势必形成华东地区的交通运输体系将更加完善，公路、铁路、航道三个快速运输体系的形成，必将促进泰州市物流量的大幅度提升。物流需求量的上升为建设泰州港四码头智慧物流运营项目提供了可行性依据。
开发建设模式合理支撑项目可行
根据对国内外先进的智慧物流运营中心建设模式的研究，结合泰州市自身的特点，采用政府统筹规划、政府扶持建设、以企业为主体分期开发的综合运作发展模式。具体而言，采用“物流+互联网智慧系统”的模式推进港区建设，后期将引进大型知名企业，保证项目投资来源稳定可靠。
从国内外港区建设经验来看，上述模式被广泛采用，典型的成功范例众多，泰州港四码头智慧物流运营中心的建设应该遵循学习成功经验、采用成熟模式的方式，保证项目在运作上可行。
经济效益显著支撑项目可行
泰州港四码头智慧物流运营中心的最终目的是发展泰州市港口物流产业，带动泰州市经济发展。项目总投资X万元，其中，建设投资X万元，流动资金X万元。
经初步测算，智慧物流运营项目正常经营年份可实现总产值X万元，年均产值X万元、年均总成本费用X万元、年均经营成本X万元、年均纳税X万元（含所得税）、年均利润总额X万元、所得税X万元、年均税后利润X万元、总投资收益率X%、投资利税率X%、税后财务内部收益率X%、税前财务内部收益率X%、税后财务净现值FNPV（I=12%）X万元、税前财务净现值FNPV（I=12%）X万元、税后投资回收期X年（不含建设期）、税前投资回收期X年（不含建设期）、盈亏平衡点X%。
以上数据表明，项目在为企业创造利润的同时，还可为国家上缴可观的税收。可以说项目在财务上具有较好的盈利能力和抗风险能力，因此，项目从经济效益角度看是可行的。
成本核算
1、折旧与摊销
固定资产按直线法计算折旧费，建筑物折旧年限30年，无形资产按使用的受益年限，按照50年进行摊销，其设备按照10年摊销，净残值率取3%。
2、管理费用
根据公司现有财务数据分析计算，按营业收入的12%计算。
3、销售费用
参考行业平均水平及对公司现有财务数据的分析，按营业收入的15%计算销售费用。
4、修理费用
按固定资产原值的3%计算。
5、原料辅料以及燃料动力
原料辅料按照物流成本的30%计算；
燃料动力按照营业收入的1%计算；
经济效益评价
项目总投资X万元，其中，建设投资X万元，流动资金X万元。
经初步测算，泰州港四码头智慧物流运营项目正常经营年份可实现总产值X万元，年均产值X万元、年均总成本费用X万元、年均经营成本X万元、年均纳税X万元（含所得税）、年均利润总额X万元、所得税X万元、年均税后利润X万元、总投资收益率X%、投资利税率X%、税后财务内部收益率X%、税前财务内部收益率X%、税后财务净现值FNPV（I=12%）X万元、税前财务净现值FNPV（I=12%）X万元、税后投资回收期X年（不含建设期）、税前投资回收期X年（不含建设期）、盈亏平衡点X%。
以上数据表明，项目在为企业创造利润的同时，还可为国家上缴可观的税收。可以说项目在财务上具有较好的盈利能力和抗风险能力，因此，项目从经济效益角度看是可行的。
目录 1
前言 5
第一章 总论 7
1.1 项目概况 7
1.1.1 项目名称 7
1.1.2 项目承办单位 7
1.1.3 项目占地面积 7
1.1.4 项目产品服务规模 8
1.1.5 项目投资规模 8
1.1.6 项目拟定地址 8
1.1.7 前期建设工期 8
1.2 项目总体描述 9
1.2.1 目前泰州市码头运营诟病 9
1.2.2 项目的核心价值 9
1.3 项目承办单位介绍 13
1.3.1 项目单位基本情况 13
1.3.2 承办单位针对项目整体规划 14
1.4 可行性研究报告编制依据 14
1.4.1 法律法规 14
1.4.2 有关政策性依据文件 14
1.5 可行性研究报告研究范围 15
1.6 可行性研究报告编制原则 15
1.7 结论 16
第二章 项目的必要性与可行性 17
2.1 项目的必要性 17
2.1.1 项目的建设有利于引导和转化泰州市潜在物流需求的必要 17
2.1.2 项目的建设有利于解决港口物流诸多诟病 18
2.1.3 项目的建设有利于支持泰州市有效的港口物流市场的机制建立 20
2.1.4 项目的建设有利于提升生产企业竞争力的需要 20
2.1.5 项目的建设有利于加快流通方式创新的需要 21
2.2 项目的可行性 21
2.2.1 项目政策具备可行性 21
2.2.2 物流需求放量支撑项目可行 23
2.3.2 开发建设模式合理支撑项目可行 23
2.3.3 经济效益显著支撑项目可行 24
第三章 行业与市场分析 25
3.1 泰州市物流行业分析 25
3.2 泰州市港口物流发展SWOT分析 26
3.2.1 港口物流发展的优势 26
3.2.2 港口物流发展的劣势 27
3.2.3 港口物流发展的机遇 28
3.2.4 港口物流发展的挑战 31
3.3 我国港口物流的发展趋势 32
第四章 智慧物流运营规划建设总体思路 34
4.1 建设目标、思路、策略及依据 34
4.1.1 建设目标 34
4.1.2 建设思路 34
4.1.3 建设策略 34
4.2 功能规划 34
4.2.1 功能规划原则 34
4.2.2 功能规划构成 35
4.3 分区规划 37
4.3.1 分区规划依据 37
4.4.2 分区规划原则 37
4.4.3 智慧物流运营中心分区构成 37
第五章 智慧物流运营中心运营模式 39
5.1 运营概况 39
5.2 组织机构 40
5.3 经营模式 40
5.4 运营策略 41
5.5 物业支持 42
5.6 竞争优势塑造及提升 42
5.6.1 积极开展供应链金融服务 43
5.6.2 有效推动供应链管理优化 43
5.6.3 广泛整合资源构建供需体系 43
第六章 投资规模估算及融资投资计划 45
6.1 建设投资估算 45
6.2 固定资产投资 45
6.3 流动资金 45
6.4 总投资估算 45
第七章 财务核算 46
7.1 财务核算说明 46
7.2 收入测算 47
7.3 成本核算 47
7.4 财务评价分析 47
7.4.1 盈利能力分析 47
7.4.2 利润与利润分配表 50
7.4.3 项目盈利能力 50
7.5 财务生存能力分析 51
7.6 不确定性分析 51
7.6.1 敏感性分析 51
7.6.2盈亏平衡分析 52
7.7 评价结论 52
第八章 经济效益和社会效益评价 53
8.1 经济效益评价 53
8.2 社会效益评价 53
8.2.1 增加和转移泰州市就业机会 53
8.2.2 加速泰州市经济发展，优化产业结构 53
8.2.3 加快泰州市城市化进程 54
8.2.4 加快完善泰州市城市功能结构 54
8.2.5 加快改善泰州市投资环境 54
8.2.6 加快推动泰州市物流产业发展 54
8.2.7 加快提升泰州市管理物流市场的能力水平 54
第九章 项目风险分析 55
9.1 风险因素及识别 55
9.1.1 市场风险 55
9.1.2 竞争风险 55
9.1.3 资金风险 56
9.1.4 组织管理风险 56
9.1.5 政策风险 56
9.2 风险评估 56
9.3 风险防范对策 57
第十章 综合评价结论 59
