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中交四航局三公司家属区 “三供一业”物业分离移交改造建设项目可行性研究报告

来源:中交四航局三公司家属区 “三供一业”物业分离移交改造建设项目可行性研究报告      发布时间:2023-08-03

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项目建筑面积、规模和范围

中交四航局第三工程有限公司家属区在湛江市共计2个小区,8栋楼,建筑面积为24569平方米,317户。其中,赤坎区海萍新村小区为原单位福利房或集资房,有2栋五层楼,共90户,占地面积3316.88平方米,建筑面积4154平方米,其中有一户为党员活动室面积约36.53平方米套间,属于中交四航局第三工程有限公司名下资产;霞山区南站小区共有6栋,共227户,占地面积5297.59平方米,建筑面积20415平方米。

本次维修改造主要针对住宅建筑及配套建筑,商业建筑不在此次维修改造范围内。

项目建设内容

遵照相关政策性文件规定对职工家属住宅区普通住宅进行维修改造建筑外立面,室外排水系统,监控、楼宇对讲及车档门禁系统,地坪、道路、围墙及栏杆、大门、绿化等附属设施,车库、车棚、车位、物业管理用房等配套设施。

项目实施进度计划

本次职工家属区物业分离移交改造建设项目方案分三步推进,将于2019年6月30日前全部完成:

(1)第一阶段:前期阶段

进行实地调研,并入户普查摸底,完成本项目可研报告。

(2)第二阶段:设计及施工阶段。完成施工图纸设计

施工单位、监理单位通过公开招投标来确定。之后施工单位进入现场施工。

施工单位自进入施工现场开始施工。质量监督、监理等相关部门要按照设计和质量、安全要求,做好监督管理工作。施工单位要按照要求做好内业和图片记 录,为验收提供完整的数据、文字和图片材料。

(3)验收阶段

由第三方平台牵头,组织联系湛江市国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作联席会议成员,国资委相关部门、设计单位、施工单位、业主代表等,按照国家有关工程质量验收标准及施工规范联合验收,严格执行验收标准,对存在问题的工程,提出书面整改意见,限期整改。工程验收,以小区为单位,完工一个验收一个。

项目投资估算

项目总投资估算为1,521,308元,合4799.08元/户。

其中:建筑工程费1,427,165元(赤坎区海萍新村小区371,500元,霞山区南站小区1,055,665元);

其他费用94,143万元。

项目建设的背景

“三供一业”是指企业的供水、供电、供热和物业管理。“三供一业”分离移交是指国企(含企业和科研院所)将家属区水、电、暖和物业管理职能从国企剥离,转由社会专业单位实施管理的一项政策性和专业性较强、涉及面广、操作异常复杂的一项管理工作。

2016年开始,在全国全面推进国有企业(含中央企业和地方国有企业)职工家属区“三供一业”分离移交工作,对相关设备设施进行必要的维修改造,达到城市基础设施的平均水平,分户设表、按户收费,交由专业化企业或机构实行社会化管理,2018年年底前基本完成。2019年起国有企业不再以任何方式为职工家属区“三供一业”承担相关费用。为贯彻落实这一决策部署,国务院先后下发了《中共中央国务院关于深化国有企业改革的指异意见》(中发【2015】22号)、《国务院关于印发加快剥离国有企业办社会职能和解决历史遗留问题工作方案的通知》 (国发【2016】19号文件)、《关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作指导意见》(国办发【2016】45号文件)等通知,动员部署加快剥离国有企业办社会职能和解决历史遗留问题,在全国推进国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作。根据中央文件精祌,结合我市国有企业的实际,湛江市人民政府办公室印发了《关于湛江市国有企业职工家属区“三供一业”分离移交的工作方案》(湛府办函〔2017〕48号),以上几个文件为贯彻落实部署要求,加快推进中央驻湛国有企业和地方国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作提供了指导性意见。

国有企业职工家属区供水、供电、供热(供气)及物业管理(统称“三供一业”)分离移交是剥离国有企业办社会职能的重要内容,有利于国有企业减轻负担、集中精力发展主营业务,也有利于整合资源改造提升基础设施,进一步改善职工居住环境。本次工程应以建设宜居平安小区和节能减排为目标,以国家加大“三供一业”维修改造资金扶持力度为契机,我公司依照国家关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作指导意见的相关政策,参照《国务院关于加强节能工作的决定》(国发(2006) 28号)的文件精神相关标准进行工程可行性研究。对工程建设的现状和建设条件进行了实地踏勘,搜集项目相关资料编制。对项目建设的必要性、建设地址及建设条件、建设内容和规模、总平面布罝与建筑节能改造方案、公用工程、环境保护与安全卫生、消防和节能、投资概算与资金筹措等方面进行综合论述和具体分析,重点研究和论证项目建设的必要性和工程技术方案的可行性。

项目建设的必要性

项目的建设有利于加快企业剥离非主营补贴功能

“三供一业”相关的职能,由于历史的原因在一定程度上促进了企业在特定历史时期的稳定和发展,但是在经济发展趋于下滑,经营局面出现严峻考验的情况下,这种非主营业务的补贴支出,只会进一步加剧企业的经营困局。因此分离移交能够让企业进一步减低运营风险,降低运营成本,获得更大的发展空间。

项目的建设有利于推动企业加快转型升级

2014年12月,交通运输部以交政研发〔2014〕242号印发《关于全面深化交通运输改革的意见》,《意见》从财政、税收、资源、资金、融资等方面助力企业脱困转型。2016年,国务院印发了《加快剥离国有企业办社会职能和解决历史遗留问题工作方案》,这是解决国有企业历史遗留问题的纲领性文件,国家加大对企业办社会功能的剥离移交,从内部环境和外部政策方面都提供了有利因素,这又为加快转型升级提供了有效保证。

项目的建设有利于改善企业职工家属区居民生活条件

根据国家政策方案统一部署,剥离后的社区建设将会越来越完善,社区居民的居住环境将会得到进一步优化。移交社会后,将会得到国家统一规划建设的相关资金支持,政府规划也会加大补贴力度和资金补助,使得社区建设资金有保障,从而使居民的居住环境和舒适度得到大幅提高。

投资概算

项目总投资估算为1,521,308元,合4799.08元/户。

其中:建筑工程费1,427,165元(赤坎区海萍新村小区371,500元,霞山区南站小区1,055,665元);

其他费用94,143万元。

图表1-3 项目总投资概算一览表(单位:元)

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资金筹措

根据《国务院办公厅转发国务院国资委、财政部关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作指导意见的通知》(国办发〔2016〕45号)文件中指出,分离移交“三供一业”的费用包括相关设施维修维护费用,基建和改造工程项目的可研费用、设计费用、旧设备设施拆除费用、施工费用、监理费等。中央企业的分离移交费用由中央财政(国有资本经营预算)补助50%,中央企业集团公司及移交企业的主管企业承担比例不低于30%,其余部分由移交企业自身承担。

项目资金筹措方式为:申请上级补助50%,移交企业自筹50%。

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