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香蜜湖酒店商业计划书

来源:香蜜湖酒店商业计划书      发布时间:2023-08-03

项目简介

项目酒店位于泰国曼谷市中心(335 Rama 9 Rd, Bangkapi, Huaykwang, Bangkok,拉查达比瑟区地区,汇权区,曼谷,10310,泰国),项目毗邻著名的RCA酒吧街及中国大使馆区。酒店前身为皇家太平洋酒店 Royal Pacific Hotel,目前,项目方已取得对新的酒店大楼30年(剩余27年)的经营权,项目方将对新酒店大楼按照五星级酒店标准装修并配备相应设备、设施,通过自营住宿、餐饮、康乐等服务取得收入并实现利润。酒店将按照五星级酒店的标准管理并提供服务,通过与当地旅行社、会议会展公司、商业订房网站及各机关企事业单位的合作,采用直接销售渠道和间接销售渠道相结合的方式进行销售推广,并力争成为曼谷管理水平、服务质量、经济效益均位于前列的五星级高档度假酒店。

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2018年,入境泰国的外国游客再创历史新高,达到前所未有的3800万人次。作为促进泰国经济发展的支柱产业之一,泰国旅游业成果举世瞩目。2018年泰国旅游业收入超过570亿美元,赶超日本,位居亚洲国家排名第一,全世界位列旅游收入最多的国家第4名。泰国国家旅游局2019年目标收入3.41万亿泰铢,比上一年目标增加10%;计划2019年全年吸引至少4090万外国游客入境,相比2018年目标3700万再增长10.5%。作为旅游业“吃、住、行、游、购、娱”六大元素之一,泰国酒店业已经开始新的一轮景气周期,目前正是投资酒店行业较好的时机。

本项目香蜜湖酒店地理位置优越、配套设施健全、年经营承包费用低廉,酒店周围同档次酒店少,具备良好的经营和盈利条件。计划吸收外部融资,尽快使香蜜湖酒店投入试营业,迅速形成住宿、餐饮、康乐服务能力,成为曼谷酒店业中管理先进、效益优良的酒店,给投资者以良好的回报。

项目经营内容

香蜜湖酒店定位于高档度假酒店,主要是为宾客旅游,休假,开会,疗养等提供食宿及娱乐活动。主要经营内容包含:

(1)客房服务

①为短期国际、国内游客服务(标准客房);

②为短期国际、国内商务客人服务(标准客房);

③为短期国际、国内政务人员服务(标准客房);

④为短期国际、国内事务人员服务(标准客房);

⑤为短期国际、国内政要服务(高级套房)。

(2)餐饮服务

①为住店客户提供一体化餐饮服务;

②为过往客户提供特色性餐饮服务;

③经营主业:中餐、西餐、酒吧、咖啡厅、大堂吧;

④特色经营:风味厅、食街等。

(3)康体娱乐经营

①为住店客户提供一体化娱乐服务;

②为过往客户提供大众化娱乐服务;

③经营主业:游泳、桑拿、按摩、台球、健身、棋牌、卡拉0K等;

④根据市场变化开展新奇性、趣味性、品味性、刺激性的娱乐与健身服务。

(4)会议服务

为国际、国内不同规模的会议提供全方位、全过程服务。产品设计上考虑大、中、小会议中心。会议类型具体包括:商务会议、技术交流与推广会议、学术会议、政务会议、新闻发布会等形式。

(5)其他服务

商务中心;金融服务;交通服务;旅游代理等。

项目投资规模

项目总投资约为2.375亿泰铢,酒店使用期为30年(剩余27年),已付承包权等金额为1.1亿泰铢。以后每月土地租金为35万泰铢(使用期内租金固定不变),另每10年需付土地使用权1500万泰铢(泰国租赁惯例)。

拟再投入至运营需12,750万泰铢(折合人民币约3000万元),其中外立面改造、机电及装修费用8300万泰铢、软装及后勤2150万泰铢,酒店流动资金2300万泰铢。

图表1-1 融资资金投入(单位:万泰铢)

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项目定位和竞争分析

酒店定位

根据上述地区经济和旅游发展状况、区域环境及发展趋势,项目定位于五星级标准酒店,设置餐饮和各种娱乐设施。

酒店客户群主要定位于各类旅游、休假、开会、疗养人群,即酒店根据客户群体定位于旅游、度假、会议酒店。

竞争分析

竞争对手分析

项目酒店位于泰国曼谷市中心(335 Rama 9 Rd, Bangkapi, Huaykwang, Bangkok,拉查达比瑟区地区,汇权区,曼谷,10310,泰国)。周边5公里范围内有曼谷住宿与养生旅舍、OHO旅宿曼谷拉差达店、泰式花园度假村、瑞企家庭式宾馆、粉红旅馆、THA城市酒店、素坤逸22号旖旎酒店、素坤逸3号酒店、迪瓦莱通洛25蒙塔拉服务式公寓、南查水疗度假村等10家酒店。

图表5-1 相邻酒店比较

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香蜜湖酒店优势分析

(1)具有新建设酒店的优势

酒店企业的生命期与其他行业有显著的不同,酒店企业通常经历三个阶段:起步期、中期以及衰退期,并且生命期都较短,根据国外的经验表明,一家酒店的平均生命期为40年,通常只有少数企业由于不断创新的缘故使得企业生命期延长到80到90年。酒店的入住率和收益在起初的5到10年之间,也就是起步期阶段基本上增长都非常迅速,并且在开业后8到15年之间(中期)收益都会维持相当高的水平,之后创利能力逐渐下降(衰退期)。香蜜湖酒店作为新建成酒店,其装修、设施、设备更能够符合客人的需要,其对酒店经营的30年(剩余27年)将均处于该酒店高收益、高出租率时期,相对于建成时间较长的同档次酒店能够取得更好的收益。

(2)具有显著的成本费用优势

酒店的成本费用是影响酒店经济效益的一个重要因素,对于一家新建的酒店土地成本、建造成本、利息费用、家具及固定设施和其他日常运营成本等都是重要的成本费用因素。仅需投入部分家具、设备和装修费用酒店即可正式营运,这成为香蜜湖酒店取得良好的盈利状况无可替代的成本费用优势。

(3)具有地理位置优势

香蜜湖酒店所处的区域目前现有的星级酒店不多,且酒店位于泰国曼谷市中心,周边是出名的酒吧街及大使馆区,附近有曼谷暹罗海洋世界(Sea Life Bangkok Ocean World)、四面佛(Erawan Shrine)、金东尼人妖秀(Golden Dome Cabaret Show)、曼谷杜莎夫人蜡像馆(Madame Tussauds Bangkok)等著名旅游景点,将有助于提高香蜜湖酒店的知名度、入住率和酒店房间价格。

(4)具有部分稳定的客源

香蜜湖酒店前身为皇家太平洋酒店(Royal Pacific Hotel),之前已有稳定的旅行社、OTAs合作客流渠道,餐饮食材供应渠道等资源,有效降低酒店的经营风险。

市场营销

目标市场

各类旅游、休假、开会、疗养人群。具体可分为如下层次:

(1)团队:国内外旅行社组织的团体客人。

(2)散客:省内外中高档消费的散客。

(3)曼谷本地公务、商务客人。

(4)会议会展客人:政府各职能部门、企事业单位及国内外各大中型企业。

产品与服务

主要提供住宿、餐饮和康体娱乐服务。

收入测算

预估说明

(1)旅行社长租房收入:100间房,平均1200泰铢/间夜;

(2)客房收入:90间房,平均1500泰铢/间夜,第1年入住率60%,第2年65%,第3-5年70%;

(3)餐饮收入:含中餐厅及西餐厅,按经营面积预估,约336万泰铢/月;

(4)KTV收入:按8000泰铢/间夜预估;

(5)SPA房收入:按500泰铢/人次预估;

(6)酒吧收入:按照200人/晚服务规模,400泰铢/人进行预估;

酒店消费价格年均增长3%。

项目营业规模估算

根据9.3.1预估值分析,则项目正式运营后,五年期年均销售收入预计将达到23,189.66万泰铢。

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