中国养老地产行业市场需求分析
中国老龄人口快速增长，养老地产市场需求不断增大
我国从2000年开始已经进入老龄化社会，且其发展速度正在逐渐加快。2013年我国60岁及以上老年人口达2亿人，其中“失能老人”的总数已超3700万人。我国的65岁以上的老年人口占总人口的比重从1953年的4.4%增长到2013年9.7%，并且还在处于快速增长的态势。
图表3-1 1953-2013年中国65岁及以上人口占总人口比重情况（单位：%）
资料来源：中金普华整理
2010年至2040年将是我国人口老龄化高速增长期。2013年，我国60岁以上人口已经达到2亿，预计2026年将达到3亿，2050年为4亿，成为超老年型国家。根据预测，21世纪上半叶，中国将一直是世界上老年人口最多的国家，占世界老年人口总量的五分之一。考虑到20世纪70年代末，计划生育工作力度的加大，预计到2051-2100年我国人口老龄化进程达到顶峰，之后，老龄化进程进入减速期。
图表3-2 未来中国老年人口预测（单位：亿人）
数据来源：中金普华整理
随着中国人口老龄化和城市老龄化的发展，我们要建造和发展适合不同老年人的不同要求的各种类型的住宅。其中老年公寓会成为越来越多老年人的首选，对老年公寓的需求会不断增长，将会推动养老地产市场进一步拓宽。
中国目前宜居社区养老缺口巨大
根据《中国老龄事业发展“十二五”规划》和前瞻产业研究院发布的《中国养老地产行业发展前景与投资机会分析报告》预测，预计到2015年，约有1295万老年客群将选择养老宜居社区，未来适老宜居社区发展潜力巨大。据测算，目前中国养老市场的商机大约有4万亿元人民币，到2030年，有望增加至13万亿元，潜力巨大。
图表3-5 十二五养老规划结构与目前养老规划结构比较
数据来源：中金普华整理
中国养老地产行业市场供给分析
社会资本纷纷进军养老地产，目前主要集中在房地产公司、保险公司、社会养老服务机构，由于养老地产行业还处于成长期，市场养老的模式刚刚起步，普遍存在养老住宅入住率不高，表面上呈现供过于求的态势。下面为万科、保利地产、泰康人寿进军养老地产行业的部分项目介绍。
万科公司在北京、青岛、武汉、广东等地项目中有涉及养老地产，在中粮万科•长阳半岛、五矿万科•北京欢庆城项目中配备养老地产产品。作为万科进军老年地产领域的首个项目——“万科幸福汇”项目已落户北京房山，并将于2012年竣工，被称作“活跃长者之家”，定位是“面向活跃、高知、长者的服务式公寓”。杭州万科良渚文化村的老年公寓“随缘嘉树”项目正在规划中，广东清远北部万科城项目养老地产组团的前期规划亦在进行中。
保利地产已成立“善居养老研究中心”，并与北京安平投资有限公司共同合作成立养老产业专业管理公司，上海•西塘安平老年健康生活社区”是保利首个养老公寓项目。
泰康人寿投资40亿元购置小汤山温泉乡2000亩地，建造第一家泰康养老社区，并且在崇明岛圈地 2000 亩用于建造高级养老社区，在三亚亦有项目。
国内养老地产区域分布不平衡，目前主要分布在环渤海、长三角、珠三角等沿海发达和海南等环境优异地区。
中国养老地产行业存在的问题
1、市场发育不成熟
目前，我国处于老龄化初期，虽然已经开始出现老年专项市场，但由于老龄化并未加剧，该市场对养老地产的需求量并不大，加上养老人群的收入水平普遍不高以及养老消费理念较为落后（主要依赖儿女），致使养老地产仍处于发育期。
养老市场的成熟以及企业发展的需要，也将促进政府完善养老政策，不仅健全养老社会保障制度让客人放心消费，还将在拿地、金融、经营等方面给予支持，为企业发展提供良好的外部环境。
2、产品层次较低端
养老地产是集餐饮、娱乐、养生、保健于一体，将住宅、服务、医疗、旅游、度假、教育等产品全方位结合起来，其核心并非住宅产品（老年公寓），而是完善的配套和增值服务。但是目前大多养老地产产品层次较低，主要以住房建设为主，少量配套设施为辅，产业链整合度较低，缺乏全过程的开发理念，没有满足老年专项市场的个性化需求。
3、政策保障不健全
养老地产的发展缺乏国家政策的支持，例如土地、金融、税收等政策，这对于处于行业生命周期上升期的养老地产来说，增加了拿地、规划建设与经营管理等各个环节的不确定性。特别是由于缺乏政策保障，使得新兴的养老地产产品更难以被风险意识强、行事谨慎的养老专项市场所接受。
国内外养老市场比较分析
需求比较分析
从养老市场的推动因素来看，我国养老市场与国外发达国家并无较大差异。人口老龄化率的不断提高、收入水平的不断提升和医护资源的不断丰富也是我国养老市场需求不断增长的主要动力。
从需求内容来看，由于发达国家居民收入水平较高，养老需求也更为丰富。近年来，随着我国居民收入水平的不断提高，消费能力的不断增强，老年人的养老需求内容也目益丰富，呈现出逐步细化并向高端市场集中的趋势，针对中高端人群的养老产业，孕育着巨大的市场空间。与国外市场比较，我国人口基数较大，导致我国老龄人口的绝对数量庞大。同时由于实施计划生育政策的现实国情，导致国内养老市场的需求总量和增速都明显高于国外市场，且增速不断加快。
供给比较分析
从养老服务供给的内容来看，发达国家的养老市场较为成熟，其养老服务的供给形式多样、内容丰富、功能齐全、服务专业。仅从养老社区发展来看，针对老年人自理能力和经济能力的不同，已住社区及持续看护社区为代表的五大类成熟业态，可以针对老年人的需求特点，提供全面的服务。与发达圜家相比，我国养老市场还不成熟，养老产品供给数量和种类均较少，养老社区建设主要针对生活可自理的老年人，对于生活半自理或不可自理的老年人缺乏专业化的机构进行照顾，无法满足不同类型老年人的养老需求。与国外成熟养老社区相比，国内养老杜区在发展理念、管理水平和服务方式等方面也存在较大差距，表现为开发理念较为落后，管理水平较低，服务功能不完善。
监管比较分析
在监管方面，发达国家对于除有自理能力的老年人社区以外，均需获取由政府颁发的专业经营养老社区的执照。同 时，对于所有养老杜区，建立一套包括建筑设施、卫生条件、服务水平、管理能力在内的资质评估系统，加强养老服务机构的管理。
而我国目前还没有相关法律对养老市场予以规范，对于养老机构的医疗保障、医疗护理体系也没有资质认定和监管，没有明确特定的监管机构。由于缺乏政府对市场的有效监管和明确的行业标准，导致市场处于一种无序竞争的状态，对于未来养老机构的规范化、标准化运作产生了不利的影响。在政府补贴方面，发达国家由于养老机构普遍带有公益性质，大多数老人在养老机构生活的最低生活费用由政府或社会慈善机构支付。比如，在澳大利亚，政府补贴的收入占到整个养老社区收入的 40.96—70％。而我国政府对养老机构建设的支持力度较小，除了每月每床位 50元的补贴外，没有直接对入住老人进行资助，仅提供营业税减免等优惠措施。
通过对国内外养老市场的综合比较，针对我围养老市场存在的不足，我国未来养老社区的发展，必须加强政府的监管和政策扶持，积极引进社会机构投资养老市场，走产品高端化、管理专业化、经营连锁化、功能多样化的经营道路，着力发展符合经济规律，具有独立生存和发展能力的社会、连锁化、规模化、品牌化的养老机构。
市场定位与经营理念
从国内养老市场状况来看，随着我国居民收入水平的不断提高，客观上已经形成了数量庞大的中产阶级和富裕群体。这部分人群消费意愿高、消费能力强、受教育程度高、观念更为开放，在考虑养老安排时更容易接受环境优美，设施完备、服务周到的中高端养老产品。
而目前国内养老产品供给主要集中于低端市场，针对中高收入人群的养老产品供给严重不足，是养老市场供需矛盾表现最为突出的领域，不利于社会的和谐与稳定，针对这部分中高端人群的养老产业，孕育着巨大的商机和财富空间。
因此，眉县旅游养老小镇项目的目标市场应定位于中高端养老市场，因此，采莱养老养生项目的目标市场应定位于中高端养老市场，目标客户锁定为中高收入人群，其整体上处于社会中上层，具有较高的社会地位，收入较为宽裕，有较为丰实的家底以及稳定的养老金和其他收入来源。
学为理念，着力打造一个充满人文关怀、尊重生命价值、服务社会和谐、环境自然优美、生态平衡持续、功能服务完备、管理专业科学的老年幸福家园，使老年人真正实现‚老有所医，老有所养，老有所学，老有所乐，老有所用。
关爱老人：老年人作为一个特殊的社会群体，一个相对弱势且迅速扩大的群体，在社会生活中的位臵会越来越突出。关爱老年人，提供生态和谐、环境优美、功能完善、配套齐全的养老产品，满足老年人的养老需求，提高他们的生命生活质量，是某某坚持以人为本、履行社会责任、恪守双成‚理念的现实体现，对于发展经济、构建社会主义和谐社会具有十分重要的意义。
奉献社会：奉献社会既体现为某某对社会和老年人的奉献，也体现为老年人对社会的奉献。老年人是我国小康社会的建设者，也是小康社会的共享者。某某针对老年入的特点，提供功能完善的养老产品和多层次、全方位、全过程、 全功能、全覆盖的配套服务，是对老年人生命的尊重与关爱，也是对社会的奉献与回馈。而通过搭建社区志愿者平台，使老年人有机会发挥自身的潜能余热，继续奉献、参与社会发展。
共建和谐：老年人是中华民族优秀文化的坚定守护者和传播者，也是维护社会和谐的重要力量。养老服务工作是构建社会主义和谐社会的重要内容，也是一个社会是否和谐的重要标志。某某将通过合理规划和功能设计，打造出一个人与人、人与自然、人与社会自然和谐的养老社区。这里生态平衡、环境优美，老人可尽享自然之美；这里功能完善，多姿多彩，老人可尽享生活之乐；这里平台多样，活动丰富，老人可发挥余热，实现人生价值。某某养老社区将向社会和公众展现出一幅幅‚最美不过夕阳红，温馨又从容‚的动人画面。
管理科学：眉县旅游养老小镇项目将引入和贯彻最先进服务理念，整合各个领域中的优秀团队，把菜某的资源优势同专业机构的人才优势、技术优势和经验进行有效结合，从而对养老养生项目进行全方位、专业化、科学化的管理。从而为老年人提供高标准、高质量的服务内容，丰富周到的服务种类，完善齐全的服务设施，使老年人产生家的归属感。
项目盈利模式
项目盈利点
1、连排别墅收益
2、民俗小镇收益
3、养老公寓收益
项目收入
整个项目收入25,000.00万元。
共享交互大系统运营操作分析
如何实现养老地产（酒店）共享
项目养老地产共享如下图所示：
图表6-5 养老地产（酒店）共享诠释图
如何实现险企+共享交互大系统+地产投资商
图表6-6 险企+共享交互共享诠释图
