项目概况
在传统购物中心中，业态大多是餐饮，服饰，休闲娱乐等，同质化现象严重，各大商家纷纷谋求差异化，而天空农场正好是与众不同的生态绿色新型体验业态。随着苏州市商业体的不断转型升级，相信未来越来越多的购物中心和商场将会引进这种屋顶生态农场业态。
项目总共分三个阶段实现：
第一阶段：2017年9月-2018年3月，建立苏州市天空农场基地；
第二阶段：2020年1月-2021年12月，在全国各大一线城市进行有效的天空农场基地搭建，成立项目的品牌，使模式专业化、项目品牌化；
第三阶段：2022年1月-----，在全国二线以上城市实现招商加盟，实现品牌的搭建的同时，进行IPO上市。
由于项目二、三阶段距今落地时间较长，本商业计划书仅针对一阶段进行主要阐述，待时机成熟，再对二、三阶段进行详细规划。
项目一阶段将闲置屋顶用农业景观结合科普教育的方式，在都市钢筋混凝土构成的高楼大厦中开辟一片现代新型科技田园新天地，其中主要区域划分为五大片区：
图表1-2 项目建设区域划分表
项目的建设将有效结合天空农场基地，实现循环经济的运作。
天空农场行业分析
天空农场市场现状分析
天空农场，The farm，是由加拿大科学家戈登·格拉夫提出建一座58层高的概念性建筑，但是目前在中国还处于“概念”行阶段，针对中国市场的“天空农场”，用“屋顶农场”、或是“空间型农场”来形容更为贴切。
目前，国内天空农场还处于萌芽期，无论从盈利模式、规模、增值服务等方向来看，都呈现“蓝海态势”。抛开增值服务与运营模式不提，单从“天空农场”的本身来看，产业在中国后期发展的空间巨大，其主要原因有：
1、充分利用房顶与天空闲置空间解决土地危机；
2、可以解决食品目前市场“农药”危机，都市人看着蔬菜从播种、发芽、成熟到收获，吃得放心；
3、尽管现在互联网非常发达，但是线下的体验是互联网满足不了的，天空农场是现代人体验经济到来的产物。
4、用户体验度高：在城市里面生活久了，很容易让人浮躁，似乎所有人的生活和工作都是快节奏的，天空农场的诞生有效解决了习惯快餐式的生活方式，适当的放下脚步，贴近大自然，感受大自然的美好。
5、消费群体庞大：国家统计局最新发布的数据:60周岁及以上人口23086万人,占总人口的16.7%，并且每年都在以6.63%的增速增长；同时我国0-14岁人口为22715万人，在放开二胎后，未来0-14岁人口必将呈现上涨趋势。天空农场未来的目标市场必将是老年人与少儿群体，中国城市休闲公共服务均不及格与 资源配置凸显不合理对于老人而言，除了种菜，还可以养鸡、散步。对于少儿群体，更是能得到极少的娱乐新体验。
图表3-1 天空农场市场前景分析
项目服务与产品市场前景
四季豆、香瓜、黄瓜、瓠子、辣椒，各类蔬菜绿意盎然；橙黄的沙池、精致的垂钓池；还养有孔雀和鸡……“天空农场”四周的围墙全部被加高，商场鼓风机、空调等设施周围也都围挡了起来。在高楼林立中让人感觉宛如来到一处“世外桃源”。
农场为顾客提供土地认购、禽类认养等互动体验项目。顾客过来认领2平方米或5平方米土地，分别交纳999元或1999元租金，就可当这块地一年的“主人”。
天空农场项目就是线下的一个体验场所，楼顶上面种植的蔬菜，养殖的孔雀、鸡等，就是展示给市民看产品是怎样种养出来的。可以来此体验种植，可以采摘，吃得好可以找项目方采购与配送农产品，或者到农庄休闲娱乐。”
目前市场上的天空农场主要是靠经营农庄和农副产品来盈利，目前盈利模式还比较模糊，或者说在摸索当中，除家庭分块出租，场主代管种收等收费外，农场均是免门票供市民游览的。
因为农场设在楼顶上，考虑到承重原因，覆土只有3厘米，很多品种都不能种。而且农场是露天的，没办法反季节种植，消费者的选择余地就更少了。此外，去年因经验不足，项目比较单一。虽偶尔举办些活动，但不够吸引人。
项目下游市场分析
亲子游市场行业分析
1.超九成受访者认同亲子游对孩子健康成长很重要
亲子游消费的总体认知调查表明，91.07％的受访者认为“亲子游对孩子的健康成长很重要”，不同年龄层、不同收入水平的受访者对于这一问题的认识基本一致。
图表3-2 亲子游市场消费认知图
而对于亲子游消费的理解方面，82.27％的受访者能够认识到亲子游需要父母和孩子的共同参与，也有12.27％的受访者认为只要带上孩子出游就算亲子游。对于这一问题的回答，孩子年龄越小的受访者越倾向于认为亲子游需要父母和孩子的共同参与。
图表3-3 亲子游市场主要用户认知图
2、亲子游活动要知识性与娱乐性兼备
针对亲子游活动评价标准的调查显示，“是否增加了孩子的知识和见闻”是父母们评价一次亲子游活动优劣的首要标准，比例高达78.4％，这一点在不同年龄层和不同收入水平的受访者中具有高度一致性。排在第二位的评价指标是“孩子玩得是否开心”，比例达54.8％。相比之下，亲子游活动中的食宿安排及服务人员的专业度则居于较为次要的位置。
对于亲子游活动优劣的评价指标方面，子女年龄成为影响受访者做出判断的一个重要因素。调查数据显示，子女年龄较低（7岁以内）的受访者对于亲子游活动是否有足够的亲子互动的关注度明显偏高，而子女年龄在13至15岁之间的受访者对于亲子游活动食宿等安排是否合理的关注度也高于其他组别。
图表3-3 亲子游活动优劣势认知影响
亲子游用户议价能力分析
父母们对于亲子游消费的支出比较“大方”，花费预期超过1000元的比例达70％，高于当前市场上多数周边亲子游产品的价格水平。另外，数据还显示，子女的数量是影响受访者亲子游消费水平的一个重要因素，仅生育一个孩子的受访者对于1000元以上的亲子游产品平均接受度高于生育两个及以上孩子的受访者。
图表3-4 亲子游议用户价能力花费范围调查图
图表3-6 子女数量对亲子游消费能力影响比例图
江苏省苏州市旅游市场规模稳步增长，在苏州市亲子游市场潜力巨大。但目前苏州市亲子游市场还不完善，现有的产品针对性弱，市场认知度不高等不利因素。同时也有同类竞争企业少，目标市场巨大的优势。只要做好宣传把亲子游的概念推而广之，同时开发针对性强有竞争力的亲子游旅游产品，在辅以良好的营销策略。亲子游必将成为苏州市旅游市场上重要的一环。
天空农场项目终端市场总结
经过以上“天空农场”目前终端消费市场分析，针对项目的产品，做出以下几点总结。
一、亲子游市场
1、90%以上家长认为亲子游对孩子的健康成长很重要；
2、近80%以上家长关注，亲子游需要增加了孩子的知识和见闻；
3、亲子游每一次消费价1000元以上接受程度的比例达70％；
二、苏州市地产行业
1、每年的成交面积高达800万㎡以上，说明在天空农场设计方面，目标市场用户量庞大；
2、每年可销售商品房达29000套，说明在天空农场设计方面，目标市场用户量具有一定的前景，并且每年都具有“持续性”消费；
3、苏州商品房均价为17488元/㎡，说明天空农场目标用户具有一定的消费能力。
三、兴趣培训市场
1、全国少儿课外辅导市场规模超过2900亿元，说明项目产品市场认可度高；
2、整个课外辅导少儿教育市场中，兴趣辅导培训占比第一，占整个市场的46.75%，说明兴趣辅导市场目前已成为整个课外辅导市场的巨头；
3、兴趣培训行业基本上为7周岁到16周岁的少年儿童，与项目客流人群100%相匹配。
项目战略规划选定
根据项目的实际情况，项目在阶段性选择战略如下表所示：
图表5-4 项目战略规划选择
市场推广方式
根据项目一阶段产品特性与市场分析，前期项目运营模式如下表所示：
线下销售方式：
由于2018年3月-2018年6月这段时间内，项目只针前期试运营阶段，考虑到第一，节假日春节与预备阶段；第二，搭建载体刚运营（官网、APP），各方面网络性能需要测试，所以采取线上推广方式不可取，项目在2018年6月之前做线下推广：
图表5-5线下销售规划表
线上+线下销售方式：
根据项目规划，项目在2018年6月后将步入正式运营阶段，并且网站前期有了近半年时间的维护与沉淀，所以2018年6月份做线上接单，线上推广已经成熟。项目线上+线下推广方式有（配合广告投放）：
图表5-6 线上+线下推广方式
