前言
2016年5月12日，中共中央办公厅印发了《关于加强欧美同学会（留学人员联谊会）建设的意见》，指出欧美同学会作为广大留学人员之家要“发挥留学报国人才库、建言献策智囊团、民间外交生力军的作用,为全面推进科教兴国战略和人才强国战略、实现中华民族伟大复兴的中国梦贡献力量”。而此前，在2013年欧美同学会成立100周年庆祝会议上，习近平总书记提出了“支持留学、鼓励回国、来去自由、发挥作用”十六字方针，2015年的中央统战工作会议提出要把留学人员作为“统战工作新的着力点”，都为我国未来一段时间内的留学工作指明了方向，也凸显了当前我国留学工作的重要性。
就国际留学大形势看，留学热点地区正逐渐向欧美发达国家之外更广泛的国家和地区发展。2015年国际留学规模保持平稳增长，国际留学生占全球高等教育总在校生比例仍在不断攀升。经济合作与发展组织（OECD）2015年发布的报告显示，2014年，美国、英国、中国等八大国际留学生留学目的地接收国际留学生人数相比2013年增长6.9%，达到3123398人。而在这八大留学目的国中，澳大利亚的国际留学生比例傲居榜首，占其高校在校生人数的17.97%，美国该比例为3.87%。在国际留学规模进一步扩大的同时，留学热点地区的转移与扩张也悄然而至。尽管传统欧美国家仍是目前主要的留学目的地，但其关注度正逐渐向亚太、东盟、拉美国家和地区扩散。从国际留学生接收比例上看，以美、英为代表的传统热门留学国家依旧吸引着大批的国际留学生，仅美、英两国就接收了全球22%和11%的国际留学生，而欧洲其他国家，尤其是德国和法国，虽接收的国际留学生比例有所调整，但仍保持着较大的吸引力。但相对弱势的传统老牌留学国家，如西班牙、比利时等逐渐被中国、加拿大等所取代。
在国际留学蓬勃发展的大潮中，我国已经成为名副其实的留学大国，我国国际留学情况将牵动全球国际留学发展态势。2015年我国在海外留学生为126万，约占全球国际留学生的四分之一，也就是说每四个国际留学生中就有一个为中国人，中国的海外国际留学生对国际留学态势有着举足轻重的影响。从2015年的统计数据来看，在美国和加拿大的中国留学生占两国留学生总人数的比例均已超过30%；而该比例在其他英语国家也保持较高水平，如在澳大利亚达27.3%，在英国则为18.8%。中国留学生占比高在日本、韩国、新加坡等亚洲国家更为明显，2015年，中国的留学生占日本国际留学生总人数的55.9%，韩国更是高达62%。自改革开放以来到2015年底，我国出国的留学人员总数已达404.21万，按照2010-2015年留学人员年度留学人员增长速度（12.9%）来估算，到2021年，当年留学人数将突破100万；2022年左右，我国留学人员总数将突破1000万，这个庞大的群体将对国际人才流动及中国的经济社会产生巨大的影响。
图表1-1 2009-2016年我国出国留学人数及增长率变化
提到出国留学，大部分人会更多关注学校的申请，但对留学生活中最重要的住宿环节，了解的信息却非常有限。一些同学和家长反应，因为国内的大学一般都会帮同学们安排好住宿，所以想当然以为海外高校和国内一样。然而，很多同学临近开学、甚至已经到国外发现到没有住宿时，才意识到这个问题的严重性。
与国内大学普遍提供住宿的情况不同，海外各国大学提供的住宿数量有限，而近年来，中国赴海外留学的人数逐年上升，更是加剧了住宿情况的紧张。以英国为例，英国大学有提供学生宿舍但数量极其有限，需要提前半年至一年预定，还不一定能申请到房间。因此，校外租房成了大部分海外学子的选择。数据显示，中国学生出国留学选择的住宿方式主要包括寄宿家庭、私人住宅、学校宿舍和校外学生公寓四种，其中，选择居住在私人住宅的学生比例最高，达42%，其次是校外学生公寓和学校宿舍，分别为33%和20%，仅有5%的中国学生选择寄宿家庭,共计约四分之三的海外留学生选择校外租房。目前留学生找租房大致有这么几个模式：
一是传统渠道，通过中介的门店、线下租房广告信息等；
二是通过各地学联网站论坛；
三是通过异乡好居、学旅家等留学生公寓租房平台；
四是通过www.gumtree.com、www.rightmove.co.uk等当地的租房信息平台。
尽管找房渠道众多，但仍有大部分留学生没能找到自己心仪的住所或在找房过程中有过不愉快经历，据统计，71.1%的留学生经历过抢房失败、82.3%的留学生经历过租房受骗、98.9%的留学生遭遇过虚假房源，留学生房屋租赁市场仍然存在着诸多问题：
（1）黑中介充斥着整个传统租房市场。不仅仅是国内，国外也存在着一些黑中介，搅乱搅浑了整个房产中介市场，以至于有些租房用户一看到房产中介就感到异常反感，这些黑中介不仅在租房时收取了高额的中介费，还会在租房期间通过各种方式骗取海外租房者的钱财，而房子租期结束后也会想尽各种办法扣除租房者的押金。
（2）虚假信息太多。大部分租房信息平台可以任由房产经纪人、房东、二房东、中介等随意发布租房信息，存在很多与房子本身描述不符之处，同时也给予了一些不法分子发布虚假消息的机会；大部分平台上到处是中介发的房源，分不清是个人发的真房源还是中介发的假房源，部分中介会发假的、价格低的房源吸引用户联系，用户联系后就回复这个房源租出去了，然后带用户到处看房。
（3）可选房源过少。目前国内创办的大部分海外留学生租房信息平台因为资源、人力、市场覆盖等多方面的限制，单个城市或大学周边房源引入过少，且基本都专注于留学生公寓，私人住宅房源基本都没有涉及。
（4）没有完善的用户评价体系。由于留学生租房是个低频服务，用户基本一学期内都不会换房，导致大部分租房者、中介、房东都忽视了用户评价体系带来的督促作用和服务质量的提升。
“欧学坊”海外留学生租房信息平台基于以上留学生租房市场的不足与潜力巨大的市场基数，项目创始人充分利用在英国留学期间积累的海外租房经验、人脉优势与资源优势，计划投入搭建海外留学生租房信息平台项目。
项目平台将作为一个线上租房平台，主要功能为为英国及欧洲留学生呈现最全面的房源信息、优化租房流程，实现跨境个人对个人租房，个人对公司租房，同时提供留学生公寓租赁服务，将海外高校周边中介及优质房源上线到平台。平台会对上线的房源进行防骗保证，防止客户受到欺骗，并引入客户评价机制及举报机制，为客户提供最为真实的房源情况。公司同时开展海外房产购置及管理服务，为有意在英国地区购置房产理财的客户提供信息资料，咨询服务，并提供海外房产管理服务，为在海外购置房产的客户进行房产管理租赁服务。
为了让项目快速、高效、稳定、科学的发展与壮大，经过项目创始人与资深合作人共同决策决定，发挥社会资本力量，融资500.00万元，用于系统研发升级、市场推广与团队建设工作，项目全体人员对项目非常有信心，项目在后期的发展中必将成为留学生租房行业中的标杆企业。
执行摘要
项目总体描述
根据教育部数据显示，2016年中国出国留学人员总数达54.45万人，其中自费留学的学生已高达49.82万人。中国本科及以上学历留学生数量依然占据了大多数，约占出国留学人员总数的三分之二；中国低龄留学已成趋势，中学留学生占比逐年提高，中学留学目的国主要集中在美国（81,979人）、加拿大（44,510人）、英国（27,633人）、澳大利亚（22,265人）等国。计划出国读高中和本科的留学预算偏高，尤其是高中已经超过50万以上；而计划出国读硕士和博士的留学预算相对偏低，平均水平在50万以下。
这给了海外租房平台一个很好的市场。特别是海外高校住宿与国内不同，因为宿舍数量有限，许多学生不得不选择住在校外学生公寓或直接租房。因为部分留学生在出国前不了解这一情况，还会出现留学生在到校后才开始手忙脚乱找住宿处的情况。
不仅如此，海外租房存在一定安全隐患。仅以英国为例，因为英国没有像国内一样的全国大型连锁房产中介，因此许多学生选择去留学生网、华人的网站和论坛寻找信息和寻求帮助。因为对对方和当地鲜有了解，背后的安全隐患也就不言而喻。
在这种背景下，一个能够把控风险的国内平台就显得格外重要。
“欧学坊”海外留学生租房信息平台主要为英国及欧洲留学生呈现最全面的房源信息、优化租房流程，主要上线个人及周边租赁中介房源，为留学生提供最合适的房源，同时开展海外房产购置及管理服务，为想要在英国投资房产的客户提供咨询服务，并在后续可以提供房屋租赁管理服务。
项目种子轮融资情况
项目共分五个阶段进行：
图表1-2 项目阶段性分类表
由于二、三、四、五阶段距今落地时间较远，本商业计划书财务分析只针对项目一阶段融资进行财务核算，待到时机成熟后，再对二、三、四、五阶段进行详细分析。
项目一阶段资金投入如下表所示：
图表1-3 （单位：万元）
市场分析
出国留学发展趋势
全球留学发展趋势
（一）国际留学生增速放缓但数量持续上升
根据经济合作与发展组织（OECD）的数据，目前全球有超过500万学生在其祖国以外的国家接受教育，与十年前相比增长了67%，跨国流动程度明显加快，其中接受高等教育的留学生人数增长较为明显。经济合作与发展组织（OECD）2007年曾预测，到2025年，全球留学生的数量将会达到约800万人，这意味着未来十年全球留学生将增长约60%。
以全球接收国际留学生最多的八个留学目的国为例，近年来留学人数不断增长，2014-2015学年达到3,122,968人，2015-2016学年达到3,322,792人，2016-2017学年达到3,533,999人，三年平均增长率达6.56%。
图表3-1 全球八大留学目的国高等教育国际学生人数及增长情况（单位：人，%）
（二）国际留学生的分布进一步聚集
据美国国际教育协会数据显示，国际留学生的分布进一步集聚。接收国际留学生最多的八个国家所接收的国际留学生比例从2001年的66%上升到2014年的70%，增长了4%，接收留学生最多的国家仍以发达国家为主。从区域分布来看，欧洲是一个具有吸引力的留学目的区域，英国、法国和德国三国接收的国际留学生人数占总数约30％。
（三）亚洲地区仍然是最主要的留学生源地
2015年全球十大留学生生源地中，亚洲占6席，欧洲占3席，北美占1席。中国仍然是全球最主要的留学生源国。
图表3-2 全球十大生源地及其占全球留学生比例
中国留学发展现状与趋势
（一）中国留学人员增速放缓，留学生数量继续保持全球第一位置
2016年我国出国留学人员总数为54.45万人，同比增长3.97%，较2015年增速下降8.17%。截至2016年，中国仍然是美国、澳大利亚、英国、法国等国家的最主要留学生源国。1978-2016年，我国出国留学人数累计达458.66万人。按照2010-2015年留学人员年度留学人员增长速度（12.9%）来估算，到2021年，当年留学人数将突破100万；2022年左右，我国留学人员总数将突破1000万，这个庞大的群体将对国际人才流动及中国的经济社会产生巨大的影响。
图表3-3 2000-2016年中国出国留学人员数量变化
（二）中国连续多年成为世界第一大国际留学生来源国
截至2015年，中国是美、加、英、澳等英语国家的最大留学生生源国，也是日、韩、新等汉语文化圈国家的最大留学生来源国。据统计，中国留学生数量占美国、加拿大两国留学生总人数的比例均超过30%；在澳大利亚达到27.3%；而在英国中国留学生占总数的比例较2014年虽有所下降，但也达到了18.8%。此外，在以日本、韩国以及新加坡为代表的汉语影响范围内的国家，中国留学生也是人数最多的留学群体。仅以日本韩国为例，2015年留日的中国学生占日本国际留学生总数的55.9%，留韩的中国学生占韩国留学生总数的62%。
图表3-4 2015年中国在主要留学国家留学生人数及占该国留学生人数的比重
（三）自费留学比重居高不下，家庭资助是出国经济来源
从留学费用承担主体来看，2016年国家及单位公派留学人数达4.63万人，而自费留学人数高达49.82万人，年度自费留学比例连续第八年达到91%以上。中国自费留学比重居高不下，自2001年开始，该比重就一直保持在89%以上，最近五年来该比重更是一直超过92%，可见中国留学日益平民化。根据对中国大学毕业生社会需求与培养质量的调查显示，大学毕业后出国留学人员中留学费用来源于父母及亲友资助的学生占比基本呈逐年上升趋势，由2010届的86%上升至2015届的91.1%。而依靠国外大学或国外机构资助留学的学生占比却呈逐年下降的趋势，由2010届的10%下降至2015届的5.2%，可见受欧美金融危机的影响强烈。2015 届依靠中国政府、高校或其他机构资助留学的学生占比达0.8%，与来自家庭的资助相比，两者之间相差90个百分比，由此可见中国的相关政府部门和高校还应多开设各类留学与国际交流资助项目，使中国与国际间的人员交流更为顺畅，有助于培养出更多具有国际视野的专业人才。
图表3-5 中国自费留学人数及其占留学生的比例情况
（四）留学目的国以英语国家为主，选择呈现多元化趋势
以北美及英联邦为代表的英国国家仍是我国学生热门留学目的地，这些国家能为留学生提供最优质的教育以及最多的选择机会。2015年，英国和澳大利亚中国留学生人数呈现稳定增长态势，韩国、新西兰和法国的中国留学生人数增长趋缓，而日本和德国的留学生人数则与2014年持平。
研究显示，2009年到2013年美国、英国、加拿大连续五年位列“最受富豪青睐的孩子国际教育地”前三名。根据胡润研究院研究，英国和美国是中国富人理想的子女留学国家：高中及以下年龄段的中国富豪子女中有28.7%希望到英国留学，26%希望到美国留学；本科及以上年龄段的富豪子女中有36%更希望到美国留学。
（五）中国留学行业产业规模超2000亿人民币
随着出国留学人数的不断增加，留学行业的市场规模也不断扩大。据调查，目前中国留学行业产业规模约达到了2000亿人民币。图表3-9中显示的是中国留学市场中，留学中介、语言培训、留学学费、留学生活费所占的份额。其中，留学生境外支出所占份额最大，达85%。每个国家学费略有不同，其中美国学费最高，私立大学学费约为24-30万人民币，公立大学学费约为10-24万人民币。中国留学生学费、生活费总数约可达到1500-2000亿人民币。中国留学生的境外支出在中国留学行业市场中所占比重超过了三分之二。除学费外，租房费用是留学生在境外消费支出最高的项目。在国内的留学行业市场中，语言培训所占份额较大，达到总市场份额的13%。雅思、托福、SAT等考试，是海外高校录取时所必备的标准化考试成绩。随着出国留学人数的增多，参加出国留学考试的人数也随之增加。绝大多数学生在考试之前，都会选择相对应的培训。据调查，留学考试培训的市场规模大约已到达了300亿人民币。另外，目前绝大多数留学生办理出国留学手续最终还是会选择留学中介办理。留学中介服务费用占了留学行业市场份额的2%。据调查，目前各留学中介对于留学中介服务费用的报价从1.5万到6万不等，根据不同国家、不同层次学校等因素有所不同。留学中介服务行业的市场规模至少有50亿。
图表3-6 中国留学行业市场细分
行业竞争分析
留学生选择租房信息平台租房时，影响其决策的大多为平台的房源数量、房源租房价格的高低、有无服务费、可选租期、房源信息呈现、品牌知名度等因素。下面将当前市场上几家主要的留学生租房信息平台根据这些因素进行对比：
图表3-18 各大平台对比
（注：数据来源为各大平台官网，数据截取城市为英国-伯明翰）
从上表对比可以看出，项目产品服务相对市场现有平台在房源房型、价格、租期自由度、房源信息呈现等方面均具有较强竞争力。项目正式投入运营后，应加大市场推广力度、树立良好口碑、建立品牌效应，在获得用户及市场认可后，将实现快速盈利。
人员成本核算
项目劳动定员20人，其中总经理1人，平均工资按照15万元/年核算；营运部5人，平均工资按照12万元/年核算；销售部3人，平均工资按照3.6万元/年核算；客服部3人、平均工资按照3.6万元/年核算；技术部4人，平均工资按照7.2万元/年核算；财务部2人，平均工资按照6万元/年核算；人事部1人，平均工资按照4.8万元/年核算；法务部1人，平均工资按照4.8万元/年核算（销售部按照3.6万元/年底薪核算的同时，给予2%营业收入提成）。
广告成本
根据项目的设计，广告渠道拓展的成本必不可少，并且占比较大，按照营业收入的8%核算。
其他成本
其他成本包括固定资产折旧、管理费、财务费、销售部销售提成等
总成本核算
据测算，项目六年期年均总成本1,611.61万元，其中固定成本420.43万元，可变成本1,191.19万元，经营成本1,611.61万元；
利润核算
项目年均总利润1,203.40万元，年均净利润902.55万元。
