项目建设的背景
随着经济社会快速发展，人们希望过上高品质生活的愿望越来越强烈、要求越来越高，健康已成为人们生活的一种普遍追求。同时，中国已经进入并将长期处于人口老龄化社会，养老问题受到越来越多人的重视。“身体健康、心情愉快，生有所养、老有所乐”成为人们对幸福生活的基本诉求。正因如此，涵盖养老、养生、医疗、文化、体育、旅游等诸多业态的康养产业已引起了国家的高度重视、开始在中国蓬勃发展，成为备受国民关注的新兴产业。
国家旅游局发布数据显示，旅游产业、旅游项目在资本市场上十分受追棒。其中，据国家老龄办统计，2016年，我国老年人共出游8.24亿人次，老年旅游市场前景广阔。据中共中央国务院印发的《“健康中国2030”规划纲要》内容指出，应积极促进健康与养老、旅游、健身休闲、催生健康新产业、新业态、新模式。而《“健康中国2030”规划纲要》则将健康推向一个全新的高度，为康养特色小镇指明方向，提供了重要的政策支持。健康与旅游度假的加速融合，使得康养旅居小镇成为未来的主流，将迎来一个新增长的跨越。
森林康养是指依托优质的森林资源，将医学和养生学有机结合，在森林里开展康复、疗养、休闲等一系列有益人类身心健康的活动。林业专家介绍，这里所谓“优质的森林资源”，主要指清新“养人”的森林空气，以及赏心悦目的森林景观等。森林康养对人体健康具有十分有效的保健作用，具有养身（身体）、养心（心理）、养性（性情）、养智（智慧）、养德（品德）“五养”功效。当城市陷入雾霾的困扰，人类生活被污染的空气破坏，越来越多的人向往“地球之肺”森林的庇护，所以，森林康养应运而生。
现在人们对身体健康越来越重视，而森林康养是应对“亚健康”的最好办法之一：林间空气富含负氧离子，可以调养身体机，甚至治病。在德国、日本、韩国等发达国家，森林康养产业正迅速发展。相比较而言，我国的“亚健康”人群比例更高，森林康养潜在需求更大。
此项目建设将紧靠通海秀山景区，秀山人杰地灵，享有“秀甲南滇” 、“冠冕南州”的美誉，是养生、休闲、旅游的极佳选地。康养基地项目不仅选址优良，还将在传统康养项目中加入现代化的科技元素，科技与自然相融合，打造现代化，综合性智慧康养体系，树立现代化康养基地的新典范，必将吸引各年龄段的消费人群，市场前景十分可观。
项目建设的必要性
是化解社会主要矛盾的有效途径
党的十九大报告指出，新时代我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。据世界卫生组织健康状况调查显示：全球范围内，符合真正健康标准的人仅占5%；在非健康状态人群中，患有各类疾病的占20%，处于亚健康状态占75%。拥有“一片蓝天白云、一处绿水青山、一口清新空气”成为当前广大人民群众对美好生活需要的愿景与期盼。康养基地项目以健康养生资源开发为主要内容，融入旅游、休闲、医疗、度假、娱乐、运动、养生、养老等健康服务新理念，提供普惠于民的生态产品和生态服务，能有效促进身体康复、调解心理状态、增强人体抵抗力，更好地满足人民群众对美好生活的向往、美好生态的追求，是解决当前社会主要矛盾的有效途径。
是推进生态文明建设的重要举措
十八大以来，以习近平总书记为核心的党中央在加快推进生态文明建设方面的力度空前，不仅将其纳入中国特色社会主义“五位一体”发展总布局，更提出“要像保护眼睛一样保护生态环境，要像对待生命一样对待生态环境”。智慧康养社区遵循可持续发展思想，是一种环境友好型的产业发展方式，通过保护现有秀山、西山森林资源，改善林分结构，不断提升森林质量，从而起到养身、养心的功效。这不仅契合了“绿水青山就是金山银山”的发展理念，也为推动形成人与自然和谐共生的生态新格局，进一步增进民生福祉打下了坚实基础。
是实施乡村振兴战略的生动实践
实施乡村振兴战略的总要求是实现产业兴旺、生态宜居、乡风文明、治理有效、生活富裕。发展康养产业可以起到良性循环的作用，其首要任务是要保护和改善生态环境，通过实施康养资源保护、造林绿化、美丽乡村建设、县域环境卫生综合整治等有效治理措施，让县域环境变得更生态宜居、更和谐美丽。通过建立县域生态环境保护长效机制，人们长期生活在绿色、干净、优美的环境中，守住“青山绿水”的生态保护意识也会不断提高，将进一步促进乡风文明建设。良好生态环境、完善的基础设施、浓郁的县域风情、独特的民俗文化等有利元素又能助推康养产业兴旺发展，实现县域群众增收致富的目标。
是发展通海县域经济的新兴道路
近年来，随着人民群众物质生活水平的逐步提高，健康、保健、养生等话题日益成为关注的焦点，以养生、康体、疗养、健身为主导功能的康养新业态逐渐受到人们的喜爱和追捧，发展前景十分广阔。通海拥有丰富的森林资源、良好的生态环境和优美的自然风光，具备发展康养产业的优良条件。探索发展智慧康养产业既是发展所需，也是民心所盼，更是大势所趋。
随着项目规模化运营以及效益的不断增长，项目在GDP、税收、环保、节能减排、解决社会养老就业等方面的贡献也将不断加大，项目必将发展成为地方经济发展的支柱型产业之一。同时，本项目可带动生态旅游、医疗康复、物流运输、节能环保等多个产业共同发展，其辐射效应、集群效应及规模效应，对地方经济整体的繁荣与增长都将起到广泛和深远的推动作用。
项目建设内容
现有占地97亩的宾馆急需改造提升重新利用，宾馆旁约100多亩地块作为项目整体地块补充，整个项目预计占地约200多亩。
充分利用现有97亩宾馆主体，将宾馆改造为本项目康养核心配套，与通海县医院及玉溪市医院合作，将宾馆改造为集体检中心、康复中心、医疗中心、健身中心、健康饮食中心等为一体的现代化康养中心；
项目内部住宅产品打造以生态健康时尚为原则，打造高绿化、新理念的新兴产品，适当考虑“人类3.5代”住宅产品的设计理念，将科技与康养充分结合，打造智慧康养安全示范社区、康养产业的标杆项目，形成巨大市场差异化的同时，保障项目长期的实用性和潮流感，为后续全省甚至全国进行模式推广奠定基调。住宅产品占地面积约100亩，建筑面积约20万平方米，容积率约3.0，预计楼层控制在6-9层。
项目营业规模
项目建成后，预计可供10,000人入住，住户户数可达3,000户以上，预计可吸引外来人员4,000人。
预计项目建设后十年总收入将达到21.36亿元，十年总利润将达到11.11亿元，可实现年销售收入21,362.67万元规模（十年平均），每年平均给政府带来税收约6,089.78万元（含所得税），具体核算指标参见附件：项目十年期营业收入一览表。
预计项目运营8年内完成全部两期住宅产品销售，十年期住宅产品总收入将达到17.00亿元，十年期住宅产品托管及租赁收入将达到9,501.30万元，十年期康养中心、体检中心及商业配套收入将达到3.41亿元。各类配套服务将面向全县及周边地区开放，项目住宅产品住户将享受一定优惠服务。
住宅产品全部销售完成后，预计项目正常运营年份（住宅产品租赁及各类配套服务）年均营业收入可达5,733.12万元，年均净利润964.51万元。
项目建设工期
项目建设周期为6年。现代化康养中心及一期住宅产品在项目立项后3年内建设完成，二期住宅产品根据一期住宅产品销售情况择期动工，6年内全部建设完成。住宅产品建成后5年内全部销售完成。
结论
云南通海康疗型养生养老示范基地的建设符合国家与玉溪市产业结构调整政策的鼓励类项目范围，项目选定设备具有技术先进性，前瞻性，成熟性；工程方案可行，具有广阔的销售市场。项目正式运营投产，正常经营年份可实现总产值21.36亿元（十年期总额），年均产值21,362.67万元、年均总成本费用4,164.24万元、年均经营成本3,517.24万元、年均纳税6,089.78万元（含所得税）、年均利润总额14,811.53万元、年均上缴所得税3,702.88万元、年均税后利润11,108.65万元、总投资收益率16.83%、投资利税率23.75%、税后财务内部收益率14.63%、税前财务内部收益率32.34%、税后财务净现值FNPV（IC=8%）12,766.40万元、税前财务净现值FNPV（IC=8%）41,263.81万元、税后动态投资回收期6.82年、税前动态投资回收期3.87年、盈亏平衡点12.17%；有力地促进地方经济的发展，并符合当地投资标准与产值税收标准。同时能直接解决人员就业300人，间接带动就业上千人，社会效益显著。项目建设不仅是必要的，也是可行的。
目录 1
第一章 总论 7
1.1 项目概况 7
1.1.1 项目名称 7
1.1.2 项目承办单位 7
1.1.3 项目建设性质 7
1.1.4 项目拟建地址 7
1.1.5 项目建设内容 8
1.1.6 项目营业规模 9
1.1.7 项目建设工期 9
1.1.8 项目投资规模 10
1.1.9 资金筹措 10
1.2 主要经济技术指标 10
1.3 商业计划书编制依据 12
1.4 商业计划书研究范围 13
1.5 商业计划书编制原则 13
1.6 结论 14
第二章 项目建设的背景与必要性 15
2.1 项目建设的背景 15
2.2 项目建设的必要性 16
2.2.1 是化解社会主要矛盾的有效途径 16
2.2.2 是推进生态文明建设的重要举措 16
2.2.3 是实施乡村振兴战略的生动实践 16
2.2.4 是发展通海县域经济的新兴道路 17
2.3 通海县政府参与的必要性 17
2.4 项目建设的可行性 18
2.4.1 国家政策大力扶持支撑项目可行 18
2.4.2 承办单位运营管理实力支撑项目可行 19
2.4.3 经济效益显著支撑项目可行 21
第三章 市场分析 23
3.1 康养产业现状 23
3.1.1 全国老年人口现状分析 23
3.1.2 玉溪市人口老龄化现状及特征 23
3.1.3 全国老年人供养情况分析 24
3.1.4 康养产业发展前景分析 24
3.2 需求趋势 25
3.3 项目发展策略 25
3.3.1 项目着手点 25
3.3.2 项目定位 26
3.3.3 项目愿景 27
第四章 项目选址与建设条件 28
4.1 项目选址方案 28
4.1.1 项目选址的原则 28
4.1.2 选址方案的确定 28
4.2 项目建设条件分析 28
4.2.1 地理环境 29
4.2.2 自然资源 29
4.2.3 人口 30
4.2.4 经济 30
4.2.5 交通运输 31
4.2.6 风景名胜 31
第五章 项目总体建设方案 33
5.1 建设指导思想 33
5.2 建设计划方案 33
5.2.1 健康示范社区 33
5.2.2 智慧示范社区 37
5.2.3 安全示范社区 39
5.3 项目基本参数 42
第六章 工程设计方案 43
6.1 总图 43
6.1.1 平面布置原则 43
6.1.2 总平面规划设计 43
6.1.3 道路系统及交通组织 43
6.2 土建 44
6.2.1 设计原则 44
6.2.2 建筑设计要点 44
6.2.3 单体建筑设计 45
6.3 给排水 45
6.3.1 用水标准及用水量 45
6.3.2 水源 45
6.3.3 给水系统 45
6.3.4 排水系统 46
6.3.5 污水处理 46
6.3.6 管材及接口 48
6.4 电气 49
6.4.1 供电电源、供电系统及电压 49
6.4.2 供电主要技术指标 49
6.4.3 供配电设施及系统 49
6.4.4 继电保护及电能计量 50
6.4.5 电气照明 50
6.4.6 电缆导线选择及线路敷设 50
6.4.7 防雷与接地 51
6.5 弱电 51
6.5.1 设计范围 51
6.5.2 火灾自动报警及联动控制系统 51
6.5.3 安全防范系统 52
6.5.4 有线电视系统 52
6.5.5 综合布线系统 52
6.5.6 智能化系统 53
6.6 暖通 53
6.6.1 通风空调工程 53
6.6.2 防排烟工程 53
第七章 环境影响评价 54
7.1 环境评价依据及执行标准 54
7.1.1 环境质量标准 54
7.1.2 项目所在地环境和环境保护状况 54
7.2 主要污染源 54
7.3 建设期间环保措施 55
7.4 项目运营期间环保措施 55
7.5 环境影响评价结论 56
第八章 劳动安全卫生与消防 57
8.1 危害因素和危害程度分析 57
8.1.1 施工作业 57
8.1.2 用电设备 57
8.1.3 电磁辐射 57
8.1.4 室内空气质量 57
8.2 安全措施方案 58
8.3 消防设施 58
8.3.1 消防用水 59
8.3.2 消防设备 59
8.3.3 消防用电 59
第九章 循环经济与节能节水措施 60
9.1 编制依据 60
9.2 设计原则和基本要求 60
9.2.1 绿色设计原则 60
9.2.2 资源最佳利用原则 60
9.2.3 能源消耗最小原则 60
9.2.4 零污染原则 61
9.2.5 技术先进原则 61
9.2.6 加强控制管理，节约能源 61
9.3 绿色建筑设计措施 61
9.3.1 规划 61
9.3.2 结构 62
9.3.3 给排水 62
9.3.4 通风与空气调节 62
9.3.5 电气 63
9.4 节能措施 63
9.4.1 采取新的节能技术 64
9.4.2 公用工程节能措施 64
9.4.3 建筑节能措施 64
9.4.4 其他节能措施 64
9.5 节水方案 65
9.5.1 雨水利用方案 65
9.5.2 节水措施 65
第十章 组织机构与人力资源配置 67
10.1 项目建设期管理 67
10.2 项目运营期组织机构 67
10.3 劳动定员 68
10.4 人员培训 68
第十一章 项目招标 69
11.1 项目招标 69
11.1.1 招标范围 69
11.1.2 招标工作机构人员组成 69
11.2 项目实施进度计划 70
第十二章 投资估算与资金筹措 71
12.1 投资估算 71
12.1.1 编制说明 71
12.1.2 投资估算 71
12.2 资金筹措 71
12.3 资金退出方案 72
8.2.1 资金退出方式 72
8.2.2 退出方式可行性 73
第十三章 财务分析 74
13.1 基础数据与参数选取 74
13.2 编制依据 74
13.3 收入测算 75
13.3.1 预估说明 75
13.3.2 项目营业规模估算 76
13.4 销售税金及附加 76
13.5 成本核算 76
13.5.1 财务费用 76
13.5.2 管理费用 76
13.5.3 销售费用 77
13.5.4 主营业务成本 77
13.5.5 总成本核算 77
13.6 财务评价分析 78
13.6.1 盈利能力分析 78
13.6.2 利润与利润分配表 80
13.6.3 项目盈利能力 81
13.7 财务生存能力分析 81
13.8 评价结论 81
第十四章 结论与建议 82
14.1 结论 82
14.1.1 本项目与产业政策、规划的相符性 82
14.1.2 本项目的社会效益 82
14.2 建议 82
