项目背景
中国宜兴国际环保城建于2007年，是全国环保设备交易中心，地处长三角中心城市宜兴市环科新城核心区域，坐拥“沪宁杭”立体交通物流枢纽。项目总建筑面积约40万平米，总投资约13亿元，是集“产品交易、会议展览、仓储物流、商务配套、生活配套”等众多功能于一体的以环保设备为主，商业配套、生活配套等为辅的大型专业市场。作为全国首个唯一的环保产业综合体，环保城一、二期规划有：环保设备展示交易中心、环保装备名优品牌展贸示范区、国际环保装备博览中心、环保科技成果展示中心、环保产业服务中心和商住配套设施（商务中心、商业中心、生活中心）。自2010年交易区一期投运以来，入驻企业贸易额以50%的年增长率飞速递增，环保城先后获国家级中小企业公共（技术）服务示范平台、江苏省正版正货示范街区、环保产业园区示范项目、宜兴市服务业重点项目等60多项荣誉称号。
总面积约20万平方米的环保设备展示交易中心，共1300多套商铺，是全国最大的环保（水处理）配件及设备的一站式采购平台。初步分为名优企业采购中心、配件区、综合设备区、原辅料区、填滤料区、药剂及固废、监测综合服务区等几大功能区域。
2010年10月，环保城交易区一期正式开业，来自全国各地600多家环保企业率先入驻，入驻率超过98%，产品覆盖水处理领域的151个国内外知名品牌300个门类近3000个品种，以给水、排水、循环水、污水处理为主的多系列多品种水处理设备已经能够基本满足水处理工程一站式采购的需求，吸引了包括美国、德国、丹麦、意大利、西班牙、韩国、日本等众多国家的国际知名品牌在此聚集。
环保城秉承“立足宜兴、面向全国、走向世界”的运营理念，于2014年与国内数十家环保产业龙头企业共同发起成立“中国环保装备品牌联盟”的倡议，并在环保城建立国内首个环保装备名优品牌展贸示范区，为国内环保产业名优企业开辟的展销功能一体化的独立区域，为名优产品提供了面向世界的新窗口和新平台。
但在酒店住宿方面，环保城建设目前仍有缺失，500米范围内无酒店配套，5千米范围内无规模酒店配套。往来国际、国内商务人士及旅客住宿极不便利，且周围以经济型酒店为主，服务档次、住宿条件等与环保城定位及运营理念不相符。
图表1-1 环保城周边酒店住宿条件
因此，在环保城内建设一家国际化、现代化中档规模商务型酒店是十分必要的。酒店项目将助力环保城打造宜商宜居宜业的社交圈，成为辐射高塍及周边、乃至宜兴城市北部地区的商业中心。同时，也符合环保城建设规划要求。
项目总体描述
宜兴索特来瑧品酒店是本商业计划书建议设立的商住配套设施，它将由海逸集团旗下的宜兴海逸投资有限公司建设，由索特来酒店管理集团运营。宜兴索特来瑧品酒店将对新酒店大楼按照四星级酒店标准装修并配备相应设备、设施，通过自营住宿、餐饮、会议和康体娱乐取得收入并实现收益。酒店总建筑面积10,000㎡，各类客房120间，大堂200㎡。酒店将按照国内四星级酒店的标准管理并提供服务，通过与旅行社、会议会展公司、商业订房网站及各机关企事业单位的合作，采用直接销售渠道和间接销售渠道相结合的方式进行销售推广，并力争成为宜兴市管理水平、服务质量、经济效益均位于前列的高端商务酒店。
近年来，中档酒店市场增势良好，不仅是主打高端品牌的国际酒店集团，抑或本土经济连锁酒店集团，开业数量和营收表现都十分亮眼。典型如开元曼居和万枫新店开业数量加持，首旅如家和君亭的中端酒店营收业绩实现增长。与经济型酒店不同的是，中端酒店的住宿面积、硬件设施以及细分产品要素等都更优越，价格也高于经济型酒店，据中国饭店协会数据显示，2018年我国星级酒店数量持续下降，三星级酒店占比接近50%，中档酒店数量却在持续增长。酒店行业的需求结构正在发生激烈变化，中档酒店近几年增速可观，目前正是投资酒店行业的较好时机。本项目宜兴索特来瑧品酒店地理位置优越、配套设施健全、年经营费用投入低廉，周围无同档次酒店，具备良好的经营和盈利条件。建议尽快使宜兴索特来瑧品酒店投入试营业，迅速形成住宿、餐饮、会议服务能力，成为宜兴市酒店业中管理先进、效益优良的知名酒店，给投资者以良好的回报。
投资与财务
项目总投资约为2620.8 万元。其中，土建工程及地块投入暂未计算。
经详细财务测算（测算过程参见第九章），保守估算酒店营业后年均预计取得利润总额约706.38万元，税后净利润529.79万元，项目税前内部收益率为29.82%，财务净现值为1,080.15万元，静态投资回收周期为4.03年；税后内部收益率为19.26%，财务净现值为456.24万元，静态投资回收周期为4.30年；项目税前投资收益率为26.95%；税后投资收益率为20.21%，项目盈利能力、抗风险能力较强，经济效益显著。因此，项目是可行的。
酒店各层功能分布
以下均为建筑面积，建议方案：
1、 首层配置项目 1000 平方米：
大堂：不少于193平方米，层高不低于 8 米（或中空不低于此数值）；
前厅办公室&行李房 45 平方米；
前台&水吧台 45.6 平方米；
大堂吧&书吧&全日制餐厅预计530平方米；
洗手间 60 平方米，包含残疾洗；
电梯厅及消防楼道预估125 平方米（具体根据地方消防要求再进行确认）； 注：一楼大堂必须要有通往二楼步梯；
二楼厨房通往一楼必须要有步梯用于传菜，要注意功能区域规划。
2、 二层&三层配置项目各1000平方米，其中功能厅层高不少于 7 米：
电梯、洗手间预测面积 147 平方米；
厨房面积不少于141 平方米，其中部分区域设夹二层，用于厨师长办公室、二级仓库；
多功能前厅宽度不少于 2.4 米；
功能厅签到区域宽度不少于 6 米，面积不小于96平方米；
剩余面积全部用于多功能厅建设，预测 500 平方米，中空无柱；
电梯厅及消防楼道预估141 平方米（具体根据地方消防要求再进行确认）； 注：二楼必须要有通往三楼步梯；
二楼厨房通往一楼和三楼必须要有步梯用于传菜，要注意功能区域规划。
健身房不少于 58平方米；
洗衣房不少于 20 平方米；
备餐间不少于 58 平方米；
仓库不少于 50 平方米；
洗手间不少于 70平方米，其中男女比例不低于 3.5：6.5； 小型会议室不少于 100 平方米；
包房&中餐大厅预测 600 平方米，餐厅突出江浙菜系特色，强调品牌经营，突出菜肴品牌和地方特色。
3、 客房配置项目，层高度不少于 3.5 米：
客房，平均每房面积 51平方米（含客房公区），预计规划120-126间客房，客房具有面积大，空间视野宽的特点，房间拟配备高档、精致家具，突出酒店的商务特点，装饰装潢强调统一中显个性，力求舒适、温馨、实用；
每层一间工作间，每三层一间洗消间和洗手间。
4、 地下室：设备层、机房、一级仓库。
5、 游泳池暂未规划区域，取决于建筑整体规划和承重。
6、 其他：酒店必须拥有独立水电气装置，建筑设备层必须要有酒店独立的应急发电系统和消防系统。
7、 酒店停车位配备：不少于 90 车位。
8、 客（货）梯配备：3 部，客梯两部，货梯一部（1-3 层），其中货梯必须处于卸货区和厨房传菜区。
经营内容
1、会议服务
为国际、国内不同规模的会议提供全方位、全过程服务。产品设计上考虑大、中、小会议中心。会议类型具体包括：商务会议、技术交流与推广会议、学术会议、政务会议、新闻发布会等形式。
2、客房服务
①为短期国际、国内游客服务（标准客房）；
②为短期国际、国内商务客人服务（标准客房）；
③为短期国际、国内政务人员服务（标准客房）；
④为短期国际、国内事务人员服务（标准客房）；
⑤为短期国际、国内政要服务（高级套房）。
3、餐饮服务
①为住店客户提供一体化餐饮服务；
②为过往客户提供特色性餐饮服务；
③经营主业：中餐、西餐、咖啡厅、大堂吧；
④特色经营：风味厅、食街等。
4、康体娱乐经营
①为住店客户提供一体化娱乐服务；
②为过往客户提供大众化娱乐服务；
③经营主业：健身、棋牌、电子游戏等；
④根据市场变化开展新奇性、趣味性、品味性、刺激性的娱乐与健身服务。
5、其他服务
商务中心；金融服务；交通服务；旅游代理等。
目录 1
第一章 执行摘要 5
1.1 项目简介 5
1.1.1 项目背景 5
1.1.2 项目建设单位 6
1.1.3 项目运营单位 7
1.1.4 项目总体描述 7
1.2 市场营销 8
1.3 营运与管理 8
1.4 投资与财务 9
第二章 项目规划 10
2.1 项目概况 10
2.2 总体设计建议 10
2.3 酒店各层功能分布 11
2.4 经营内容 12
第三章 宜兴市环境评估 14
3.1 区位优势 14
3.2 消费水平 14
3.3 经济情况 15
3.4 交通条件 16
3.4.1 公路 16
3.4.2 铁路 16
3.5 旅游资源 16
第四章 酒店行业概况 18
4.1 酒店行业发展趋势 18
4.2 酒店业运营现状 18
4.3 中端酒店发展趋势 19
第五章 市场、竞争和项目定位 21
5.1 宜兴市酒店市场分析预测 21
5.1.1 无锡市酒店基本情况 21
5.1.2 宜兴市旅游饭店经营数据分析 23
5.1.3 宜兴市酒店业发展趋势 24
5.2 竞争分析 24
5.2.1 竞争对手分析 24
5.2.2 SWOT分析 26
5.2.3 竞争分析结论 27
第六章 发展规划 28
6.1 总体设想 28
6.2 发展战略步骤设想 28
6.2.2 完成酒店试营业 28
6.2.2 成为宜兴市知名酒店之一 28
第七章 市场营销 30
7.1 目标市场 30
7.2 产品与服务 30
7.3 定价 30
7.4 销售渠道 31
7.4.1 直接渠道 31
7.4.2 间接渠道 31
7.5 公关宣传策略 31
7.6 初步营销策略 32
7.6.1 客房业务 32
7.6.2 餐饮业务 33
7.6.3 提高回头率的措施 33
7.6.4 销售激励制度 33
第八章 营运和管理 34
8.1 基本业务流程 34
8.2 营运管理初步计划 34
8.2.1 服务项目和基本设施安排 34
8.2.2 建立并实施完善的质量标准 35
8.2.3 建立并实施完善的财务内控制度 36
8.3 机构设置 37
8.4 人员配置 38
8.5 管理团队 38
8.6 遵循的标准 38
第九章 财务分析 40
9.1 基础数据与参数选取 40
9.2 编制依据 40
9.3 收入测算 41
9.3.1 预估说明 41
9.3.2 项目营业规模估算 45
9.4 销售税金及附加 47
9.5 成本核算 47
9.5.1 财务费用 47
9.5.2 管理费用 47
9.5.3 销售费用 47
9.5.4 外购成本 48
9.5.5 总成本核算 48
9.6 财务评价分析 49
9.6.1 盈利能力分析 49
9.6.2 项目盈利能力 56
9.7 财务生存能力分析 56
9.8 评价结论 56
第十章 风险与对策分析 57
10.1 风险 57
10.1.1 客源影响带来的风险 57
10.1.2 人力资源风险 57
10.1.3 市场竞争风险 57
10.1.4 行业特点决定的风险 57
10.2 对策 58
10.2.1 客源影响对策 58
10.2.2 人力资源风险对策 58
10.2.3 市场竞争风险对策 58
10.2.4 行业特点风险对策 58
第十一章 结论 59
